Dzierżawa gruntu a zasiedzenie

• Data: 2024-02-12 • Autor: Radca prawny Katarzyna Siwiec

W artykule omawiamy kwestie prawne związane z zasiedzeniem nieruchomości. Przedstawiamy interpretacje przepisów dotyczących posiadania samoistnego i zależnego, a także tłumaczymy praktyczne aspekty związane z formą umowy dzierżawy. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Mileny.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Dzierżawa gruntu a zasiedzenie

Sprawa pani Mileny dotyczy dzierżawy gruntu a możliwości jej zasiedzenia. Otóż około 6 lat temu ojciec przepisał pani Milenie działkę rolną. Aby działka nie zarosła, dał ją w dzierżawę swojemu koledze, który do dziś ją uprawia. W międzyczasie działka została odrolniona, ojciec przepisał ją pani Milenie i pani Milena wraz z mężem wybudowali na jej części dom jednorodzinny. Pani Milena i jej mąż jako nowi właściciele uznali, że dobrze, że ziemię ktoś uprawia i nic nie zmieniali, aby nie leżała odłogiem. Pani Milena i jej mąż corocznie odprowadzają podatek za dom i grunt rolny. Pani Milena zapytała nas, czy narażają się na stratę gruntu przez zasiedzenie.

Kiedy dochodzi do zasiedzenia w złej wierze?

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”.

W literaturze podkreśla się, że przesłanką niezbędną do prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne (K.P. Sokołowski, Posiadanie samoistne a zasiedzenie nieruchomości, PiP 2010, z. 11, s. 71). W związku z tym, czy dzierżawca może zasiedzieć dzierżawioną nieruchomość?

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Czy dzierżawca w czasie trwania dzierżawy może zasiedzieć nieruchomość?

Z kolei z art. 336 wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (zob. m.in.: wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00, postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00).

Co bardzo istotne, oddanie rzeczy we władanie innej osobie – posiadaczowi zależnemu – nie wyłącza posiadania samoistnego. Mówi o tym wprost przepis art. 337 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż „posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne”. Dzierżawca jest niezaprzeczalnie posiadaczem zależnym. Wynika to bezpośrednio z dalszej części cytowanego już wcześniej częściowo art. 336 Kodeksu cywilnego. Przytoczę w tym miejscu pełną treść przepisu:

„Art. 336. Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.

Tak więc dzierżawca, dopóki trwa dzierżawa, nie może zasiedzieć nieruchomości.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Umowa dzierżawy - ustna czy pisemna?

Pani Milena powinna jednak mieć na uwadze, że choć dzierżawa nie musi mieć formy pisemnej, lepiej mieć jakiś dokument potwierdzający fakt dzierżawy, choćby oświadczenie dzierżawcy, bo z praktyki znane mi są przypadki, kiedy dzierżawca zaprzecza, aby wiązała go umowa dzierżawy. W takiej sytuacji sąd ma słowo przeciwko słowu i tylko jednej stronie może dać wiarę. Dlatego w jak najlepiej pojętym interesie pani Mileny byłoby pozyskanie jednak dokumentu poświadczającego, że grunt jest w dzierżawie, a nie posiadaniu samoistnym – tak dla ewentualnych celów dowodowych po prostu.

Przykłady

Przypadek pana Kowalskiego

Sprawa pana Kowalskiego dotyczyła zależności między umową dzierżawy a zasiedzeniem. Pan Kowalski dzierżawił działkę rolną przez 25 lat (nie miał umowy pisemnej). W pewnym momencie postanowił ubiegać się o zasiedzenie, twierdząc, że posiadał ją jako posiadacz samoistny. Jednak sąd uznał, że ze względu na brak dowodów na posiadanie samoistne i długotrwałą dzierżawę nie można mówić o zasiedzeniu. Przypadek ten podkreśla znaczenie pisemnej formy umowy dzierżawy dla uniknięcia nieporozumień dotyczących prawa własności.

 

Historia pani Nowak

Pani Nowak wynajmowała dom od rodziny przez 20 lat. Gdy właściciel zmarł, a spadkobiercy się nie zgłosili, pani Nowak starała się uzyskać własność domu przez zasiedzenie. Jednakże jej starania zostały odrzucone przez sąd, ponieważ jako najemca nie była posiadaczem samoistnym, a jedynie zależnym. Ten przypadek pokazuje, jak ważne jest zrozumienie różnicy między posiadaniem samoistnym a zależnym w kontekście zasiedzenia.

 

Sprawa państwa Jabłońskich

Państwo Jabłońscy odziedziczyli grunt. Przez 15 lat dzierżawił go lokalny rolnik. Dzierżawca twierdził, że zasiedział nieruchomość, ale państwo Jabłońscy mieli pisemną umowę dzierżawy. W sądzie udowodnili, że dzierżawca był jedynie posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. Dzięki temu mogli zachować nieruchomości. Ten przypadek pokazuje, że dokumentacja umowy może być kluczowa w obronie praw własnościowych. 

Podsumowanie

Podsumowując, w artykule omówiliśmy kwestie prawne dotyczące zasiedzenia nieruchomości. Przeanalizowaliśmy różnice między posiadaniem samoistnym a zależnym. Przedstawiliśmy przykłady, które w prosty sposób pokazały, jak różnorodne mogą być sytuacje związane z tą kwestią. W przypadku wątpliwości związanych z zasiedzeniem czy dzierżawą (np. czy i po jakim czasie dzierżawa przechodzi na własność) warto skonsultować się z prawnikiem.

Oferta porad prawnych

Masz wątpliwości dotyczące zasiedzenia nieruchomości? Zastanawiasz się, czy posiadacz samoistny może wydzierżawić grunt? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz profesjonalnego przygotowania pism, aby otrzymać szybką i skuteczną pomoc prawną dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb. Już dziś napisz do nas – wypełnij formularz kontaktowy umieszczony pod tekstem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00
3. Postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Radca prawny Katarzyna Siwiec

O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec

Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawozus.pl

Szukamy prawnika »