Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z darowizną lub umową dożywocia?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Bezskuteczności darowizny na podstawie skargi pauliańskiej a sprzedaż mieszkania

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-07-31

Posiadam nieruchomość - mieszkanie, przekazane drogą darowizny przez rodziców. Wskutek wniosku / pozwu złożonego przez US sąd okręgowy orzekł o bezskuteczności darowizny względem US na podstawie skargi pauliańskiej. Wyrok zapadł 2 lata temu. Do chwili obecnej nie nastąpiły żadne czynności egzekucyjne. Czy jest możliwość sprzedaży przeze mnie tego mieszkania?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Bezskuteczności darowizny na podstawie skargi pauliańskiej a sprzedaż mieszkania

Darowizna i wejście w posiadanie nieruchomości

Artykuł 155 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) stanowi:

„§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe”.

Skoro Pani otrzymała odnośną nieruchomość lokalową na podstawie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.), to Pani stała się jej właścicielką; posiadanie (art. 336 i następne K.c.) czasami odbiega od stanu prawnego – Pani najprawdopodobniej wie, w czyim posiadaniu jest odnośne mieszkania (jeśli znalazło się „w cudzych rękach”).

Skarga pauliańska a unieważnienie darowizny

Przewidziany w artykule 155 K.c. skutek został osłabiony przez – jak wynika z Pani słów – prawomocny już wyrok w sprawie z powództwa nazywanego „skargą pauliańską”, czyli rozwiązania przewidzianego w celu obrony wierzyciela przed niewypłacalnością dłużnika (od art. 527 do art. 534 K.c.). Istota rzeczy (w zakresie skutku prawnego) została przedstawiona w treści artykułu 527 § 1 K.c.: Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Tym skutkiem jest bezskuteczność czynności prawnej – w przypadku wygrania sprawy ze „skargi pauliańskiej”, bezskuteczność wobec powoda.

Bezskuteczność czynności prawnej – w aspekcie ogólnym – ustawodawca wyraził w artykule 59 K.c., który brzmi: „W razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia”.

Ośmielam się zachęcić Panią do zastanowienia się nad tym, czy Pani sama chętnie kupiłaby rzecz, z którą związany jest prawomocny wyrok, stwierdzający bezskuteczność wcześniej zwartej czynności prawnej, a ponadto proszę się zastanowić nad tym, jakie kroki prawne byłaby Pani gotowa podjąć, gdyby przed Panią zatajono ważne okoliczności (np. przegranie przez zbywcę sprawy o bezskuteczność czynności prawnej). Niekiedy próba postawienia się w sytuacji innego człowieka pomaga w podejmowaniu racjonalnych decyzji.

Próba sprzedaży mieszkania mimo unieważnienia darowizny

Jak wynika z opisu sytuacji, Pani wie o odnośnym wyroku, w sprawie wygranej przez Skarb Państwa (reprezentowany przez któryś z urzędów skarbowych). W tej sytuacji najprawdopodobniej bezskuteczne okazałoby się udawanie niewiedzy w tym zakresie. Proszę się liczyć z tym, że związana z ewentualnym zbyciem tegoż mieszkania sytuacja mogłaby mieć następstwa nie tylko cywilistyczne, ale nawet karne.

Nie sposób w tej odpowiedzi omawiać wszystkich przepisów o czynnościach prawnych (art. 60 i następne K.c.), czy nawet o samym zawarciu umowy (art. 66 i następne K.c.), ale warto zwrócić uwagę na (występujące w artykule 66 K.c.) sformułowanie: istotne postanowienia tej umowy. Przyjrzyjmy się jeszcze treści artykułu 355 K.c.:

„§ 1. Dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność).

§ 2. Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności”.

Zatajenie informacji o wyroku sądowym

Pani wspomniała o rozważaniu sprzedaży mieszkania, więc wypada poświęcić nieco uwagi zobowiązaniom (art. 353 i następne K.c.), w tym umowie sprzedaży (art. 535 i następne K.c.). Umowa sprzedaży jest jedną z umów nazwanych (w przepisach prawnych), a skoro uregulowano ją w Kodeksie cywilnym, to można ją określić mianem jednej z „umów kodeksowych”. Należy ona, jak większość umów, do umów wzajemnych – których cechą charakterystyczną jest znana jeszcze ze starożytności reguła do ut des („daję, ażebyś dał”); chodzi o to, że każda ze stron umowy wzajemnej jest (co do określonych obowiązków i uprawnień) zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem. W przypadku podstawowych cech konstrukcyjnych umowy sprzedaży: sprzedający jest wierzycielem co do otrzymania ceny i dłużnikiem co do wydania rzeczy; z kolei kupujący jest wierzycielem w zakresie otrzymania rzeczy i dłużnikiem w zakresie zapłaty ceny. Jak widać, jednym z Pani obowiązków byłoby zachowanie należytej staranności.

Jakby nie patrzeć na samą umowę sprzedaży, istotne jest poinformowanie (potencjalnego) nabywcy o wyniku odnośnego procesu (z zakresu „skargi pauliańskiej”). Zapewne każdy rozsądny kupujący chciałby, w związku z płaceniem za mieszkanie, uzyskać mieszkanie – i to bez żadnego ryzyka, zwłaszcza tak poważnego, jak związane z odnośną „skargą pauliańską”. Rozsądni i jednocześnie uczciwi ludzie dążą do tego, by w zamian za swe świadczenie uzyskać świadczenie „równoważne”; gdyby było inaczej, to umowy sprzedaży należałyby do rzadkości, a zamiast sklepów i hurtowni funkcjonowałyby „punkty rozdawnictwa”.

Zatajenie tak ważnej okoliczności przed (potencjalnym) nabywcą mogłoby skutkować orzeczeniem – zapewne z inicjatywy takiego nabywcy – o nieważności umowy (art. 58 K.c.), z powodu wady oświadczenia woli (art. 82 i następne K.c.). Do wad oświadczenia woli należy błąd (art. 84 K.c.), w tym błąd podstępnie wywołany (art. 86 K.c.).

Sprawdzenie księgi wieczystej mieszkania

Proszę sprawdzić, czy odnośne mieszkanie (a dokładniej: przysługujący Pani tytuł prawny do niego) zostało obciążone hipoteką. Zazwyczaj zobowiązania podatkowe skutkują ustanowieniem hipoteki przymusowej – przewidzianej artykułem 34 i następnymi Ordynacji podatkowej. Wskutek orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego regułą stało się ujawnianie hipoteki przymusowej tego rodzaju w księgach wieczystych, ale ustawodawca dopuszcza także powstawanie jej bez wpisu. Proszę zwrócić uwagę na to, że w artykule 34 Ordynacji podatkowej jest mowa o następcy prawnym podatnika; Pani (jako obdarowana) jest następcą prawnym swych Rodziców (czyli darczyńców), zaś – w przypadku zawarcia rozważanej przez Panią umowy sprzedaży następcą prawnym stałby się kupując.

Jeśli (bardzo prawdopodobna) hipoteka (zapewne przymusowa) została ujawniona we właściwej księdze wieczystej, to (potencjalny) nabywca będzie miał szanse zapoznać się z treścią księgi wieczystej (np. przy pomocy jednego z niżej wskazanych adresów internetowych). Gdyby się nie zapoznał, to mógłby ponosić konsekwencje braku należytej staranności o swe własne sprawy – szczególnie z uwagi na przepisy Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Proszę jednak brać pod uwagę różne aspekty zagadnienia.

Można zbywać (a więc również nabywać) rzeczy obciążone – czy to hipoteką, czy to zastawem (którym obciąża się rzeczy ruchome). Oczywistością jest, że nabywcy rzeczy obciążonych takim prawem rzeczowym jak hipoteka albo zastaw starają się unikać przepłacania, a niekiedy starają się „zbijać cenę”. Jeżeli Pani postąpi – zwłaszcza w sposób dający się udowodnić (na wszelki wypadek) – uczciwie wobec (potencjalnego) nabywcy, to proszę liczyć się z uzyskaniem ceny dużo niższej od stawek rynkowych na danym terenie dla podobnych mieszkań. Gdyby zaś Pani postąpiła w sposób odmienny, to proszę liczyć się z problemami prawnymi.

Nie chodzi tylko o możliwość procesu (z dużym ryzykiem dla Pani) o nieważność umowy albo z uwagi na wyzysk (art. 389 K.c.). Wyzysk dotyczy uzyskania ceny bardzo zawyżonej (np. w przypadku sprzedania komuś czegoś obciążonego – odpowiednio: hipoteką albo zastawem).

Skoro sprzedaż jest umową (i to wzajemną), to – w przypadku zatajenia bardzo ważnych dla transakcji okoliczności – można by spodziewać się nawet roszczenie o odszkodowanie; dochodzenie odszkodowań przewidziano w przepisach o niewykonaniu albo nienależytym wykonaniu zobowiązań (art. 471 i następne K.c.). Tytułem przykładu – gdyby nabywca (np. z powodu egzekucji z danego mieszkania) nie mógł: zamieszkać w nim (z czym wiązałyby się koszty zamieszkiwania gdzie indziej) albo nie miałby możliwości zarabiania na wynajmowaniu go.

Trzeba również pamiętać o przepisach Kodeksu karnego (skrótowo: K.k.). Od okoliczności sytuacyjnych może zależeć kwalifikacja prawna, ale – zwłaszcza w przypadku aktywności nabywcy (płacącego cenę rynkową za lokal bez obciążeń) – warto mieć na uwadze przede wszystkim brzmienie artykułu 286 K.k:

„§ 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

§ 2. Tej samej karze podlega, kto żąda korzyści majątkowej w zamian za zwrot bezprawnie zabranej rzeczy.

§ 3. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

§ 4. Jeżeli czyn określony w § 1–3 popełniono na szkodę osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego”.

Brak mi wiedzy o przyczynach braku egzekucji z tytułu prawnego do odnośnego mieszkania. Być może w urzędzie skarbowym ktoś doszedł do wniosku, że egzekucja innego rodzaju (np. z rachunku bankowego lub z dochodów podatnika) jest wystarczająca? Być może samo wygranie odnośnego procesu cywilnego uznano za wystarczające zwycięstwo – a to może być (z perspektywy fiskusa) ryzykowne, zwłaszcza z uwagi na okresy przedawnienia zobowiązań podatkowych; zbadanie tego szczegółowego zagadnienia prawdopodobnie wymagałoby analizy dokumentów przez pełnomocnika prawnego.

Przedawnienie zobowiązania czy porozumienie z wierzycielem?

Trudno jest dać Pani jednoznaczną wskazówkę. Czy lepiej czekać na (ewentualne) przedawnienie zobowiązań podatkowych, czy też lepiej porozumieć się z organem podatkowym – np. w celu umówienia się co do podziału pieniędzy z tytułu sprzedaży mieszkania przez Panią. Pewne jest jednak to, że byłoby czymś dla Pani bardzo ryzykownym sprzedawanie tego mieszkania „z ominięciem” właściwego urzędu skarbowego (bez porozumienia z nim) lub w sposób nielojalny wobec (potencjalnego) nabywcy. Gdyby Pani wiedziała, w jakim zakątku świata się ukryć po „czymś takim” i gdyby jednocześnie wiedziała Pani, jak „bez pozostawiania śladu” przesłać pieniądze na „jakieś odludzie”, to najprawdopodobniej nie zadałaby Pani pytania, na które odpowiada. Cały czas zakładam potrzebę udzielania wskazań osobie uczciwej.

Podkreślam, że sama możność zawarcia umowy nie oznacza, iż wszystko byłoby w pełni wolne od ryzyka prawnego (w tym związanego z przepisami prawa karnego). Proponuję dokładnie omówić sytuację ze swymi rodzicami oraz dokładnie zapoznać się z kompletem dokumentacji – jakieś „ślady” (np. numery postępowań podatkowych) mogą znajdować się w aktach wskazanej przez Panią sprawy cywilnej, a Pani jest uprawniona się z tymi aktami zapoznawać). Być może zasadne okaże się skorzystanie z pomocy pełnomocnika (prawnika lub doradcy podatkowego) – niekiedy nawet „mały szczegół” w dokumentach może mieć znaczenie; administracja „ePorad24” może pomóc w skontaktowaniu z potencjalnym pełnomocnikiem.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Pani opracować właściwą strategię działania w związku z odnośnym mieszkaniem. Daleki jestem od szerzenia pesymistycznego nastawienia w tej sprawie, ale stan mej wiedzy nie pozwala mi formułować zbyt optymistycznych wniosków. Zachęcam do realizmu i roztropności.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Odwołanie darowizny darowanej dalej

W 2006 r. rodzice (teść i teściowa) przekazali gospodarstwo rolne za rentę swemu synowi, zastrzegając sobie w umowie służebność osobistą...

 

Umowa dożywocia dla rodziców a napięta sytuacja między rodzeństwem

Rodzice zawarli ze mną umowę dożywocia. Teraz sytuacja między mną a siostrą jako rodzeństwem jest napięta. Siostra ze swoim mężem nie chce...

 

Darowizna domu dla nieletniego wnuka

Darowizna domu dla nieletniego wnuka

Chcemy z mężem zrobić darowiznę domu dla wnuka nieletniego (dom, w którym mieszka wnuk z rodzicami i rodzeństwem). Jakie mają prawa...

Darowizna samochodu córce

Mąż w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej nabył 5 lat temu samochód. Teraz samochód ten wycofał z działalności...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »