Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Co robić, gdy lokator nie szykuje się do opuszczenia lokalu?

Małgorzata Rybarczyk • Opublikowane: 2016-06-27

Ostatniego dnia czerwca kończy się umowa najmu mojego lokalu. Tymczasem najemca nie szykuje się do opuszczenia lokalu. Zamawia nowe towary (to sklep), robi promocje. Chcę się go pozbyć, bo współpraca jest bardzo trudna. On twierdzi też, że za ostatnie 5 miesięcy zapłacił z góry mojemu byłemu mężowi. Nie wiem, czy to prawda, ale raczej nie. Co mam robić?

Małgorzata Rybarczyk

»Wybrane opinie klientów

Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka
1000-kroc usatysfakcjonowania z odpowiedzi p mecenasa
Jadwiga

Kwestie dotyczące najmu lokali użytkowych uregulowane są w Kodeksie cywilnym i to w oparciu o te przepisy może Pani podjąć działania mogące ochronić Pani majątek.

Po pierwsze w sytuacji, gdy najemca podnosi, iż rozliczył się z góry za czynsz z tytułu najmu z Pani byłem mężem, powinna Pani sprawdzić ten fakt, by nie spotkała Pani niemiła niespodzianka przed sądem.

Podstawowym obowiązkiem każdego najemcy jest uiszczanie czynszu w terminie umówionym (art. 669 § 1). Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687). Ponieważ Pani najemca nie wywiązuje się z zapłaty czynszu za okres blisko pół roku, może Pani wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, bez okresu wypowiedzenia, nakazując mu opuszczenia lokalu we wskazanym przez siebie czasie.

Jeżeli Pani były mąż oświadczy, iż faktycznie najemca zapłacił wcześniej za ostatnie miesiące, to wypowiedzenie najmu może być dokonane jedynie w oparciu o art. 673 § 3 mówiący: „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. W tym celu konieczne jest jednak wymienienie katalogu tych podstaw w umowie, którą zawarła Pani z najemcą.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Uważam, iż powinna Pani wypowiedzieć najem. Może Pani także zamiast wypowiedzenia skierować do najemcy pismo, w którym oświadczy Pani, iż w związku z upływem okresu najmu ustalonego umową przypomina Pani o obowiązku zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym w terminie do 31 grudnia 2014.

W przypadku jeżeli najemca pozostanie w lokalu po dacie wygaśnięcia umowy ma Pani prawo żądać od niego odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Odszkodowanie liczy się jako wysokość czynszu, który mogłaby Pani uzyskać wynajmując lokal na mocy umowy. W tym celu winna Pani wezwać najemcę do opuszczenia lokalu oraz zapłaty odszkodowania we wskazany terminie, po którego upłynie będzie Pani mogła wystąpić z pozwem na drogę postępowania sądowego, do sądu rejonowego właściwego dla miejsca w którym pozwany najemca prowadzi działalność.

Po drugie, ponieważ najemca zalega z czynszem za okres krótszy niż 1 rok, może Pani skorzystać z uprawnienia, które daje wynajmującemu art. 670 § 1. Zgodnie z tym artykułem „dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Nie podlegają egzekucji:

  1. przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie codzienne, niezbędne dla dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny, a także ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu;
  2. zapasy żywności i opału niezbędne dla dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny na okres jednego miesiąca;
  3. jedna krowa lub dwie kozy albo trzy owce potrzebne do wyżywienia dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny wraz z zapasem paszy i ściółki do najbliższych zbiorów;
  4. narzędzia i inne przedmioty niezbędne do osobistej pracy zarobkowej dłużnika oraz surowce niezbędne dla niego do produkcji na okres jednego tygodnia, z wyłączeniem jednak pojazdów mechanicznych;
  5. u dłużnika pobierającego periodyczną stałą płacę – pieniądze w kwocie, która odpowiada niepodlegającej egzekucji części płacy za czas do najbliższego terminu wypłaty, a u dłużnika nieotrzymującego stałej płacy – pieniądze niezbędne dla niego i jego rodziny na utrzymanie przez dwa tygodnie;
  6. przedmioty niezbędne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmioty codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości, a dla dłużnika mają znaczną wartość użytkową;
  7. środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym, o którym mowa w art. 36 ust. 4austawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o organizacji rynku mleka i przetworów mlecznych;
  8. produkty lecznicze w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 września 2001 r. – Prawo farmaceutyczne niezbędne do funkcjonowania podmiotu leczniczego w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej przez okres trzech miesięcy oraz niezbędne do jego funkcjonowania wyroby medyczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 maja 2010 r. o wyrobach medycznych;
  9. przedmioty niezbędne ze względu na niepełnosprawność dłużnika lub członków jego rodziny”.

I jeszcze jedna możliwość, jeżeli po wygaśnięciu umowy najemca nadal będzie przebywał w lokalu, może Pani wystąpić do sądu o nakazanie opuszczenia lokalu i wydania nieruchomości należącej do Pani, w oparciu o art. 222 § 1 („właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”). Zgodnie z art. 223 § 1 „roszczenia właściciela przewidziane w artykule 222 nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości”.

Zawsze może Pani nastraszyć najemcę, iż jeżeli nie opuści lokalu w dniu zakończenia obowiązywania umowy, złoży Pani zawiadomienie o popełnieniu przez niego przestępstwa w prokuraturze – przestępstwo oszustwa.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »