Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czas na wykończenie domu po sprzedaży mieszkania

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2017-03-28

Zamierzam wkrótce kupić mieszkanie. Jestem na etapie tworzenia umowy przedwstępnej z właścicielem lokalu. Mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe, a ja zamierzam je kupić ze środków zdobytych przez kredyt hipoteczny. Właściciel mieszkania buduje dom – dzięki mojej zapłacie za mieszkanie będzie mógł go wykończyć. Chcemy zatem jak najszybciej doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej i wypłaty kredytu. Problem polega na tym, że właściciel potrzebuje ok. miesiąca na wykończenie domu, tak aby się do niego wprowadzić (czyli kupię mieszkanie, np. do 30 marca, a on zobowiązał się wyprowadzić, np. do 5 maja). Jaki zapis najlepiej zrobić w umowie przedwstępnej, aby zabezpieczyć się, np. przed przeciąganiem wyprowadzki przez poprzednich lokatorów? W zasadzie kiedy powinni się wymeldować? Jak to rozwiązać w spółdzielni?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

Postaram się szczegółowo odpowiedzieć na Pani pytania.

Ad 1.

Jaki zapis najlepiej zrobić w umowie przedwstępnej, aby zabezpieczyć się, np. przed przeciąganiem wyprowadzki przez poprzednich lokatorów?

Myślę, że w opisanym przez Panią przypadku można by wprowadzić warunek zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z którym umowa przyrzeczona może zostać zawarta, jeżeli lokatorzy wyprowadzą się z mieszkania i wymeldują. Takie rozwiązanie prowadziłoby do sytuacji, w której jeśli lokatorzy się nie wyprowadzą, nie dojdzie do skutku zawarcia umowy, a sprzedający będzie Pani zobowiązany do zwrotu wpłaconej mu ceny. Zakładam jednakże, że nie do końca to Pani odpowiada, skoro wspomina Pani o chęci zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dlatego też wydaje mi się, że rozwiązaniem dla Pani satysfakcjonującym może być po prostu zadatek. Można zastrzec karę umowną czyli sumę pieniędzy, którą lokatorzy będą musieli Pani zapłacić jak w przykładzie: jeśli sprzedający nie wymelduje się i nie zabierze wszystkich swoich rzeczy z przedmiotu umowy do dnia 5 maja, zobowiązuje się do zapłaty na rzecz kupującego kary umownej w wysokości 2% (np.) ceny zakupu mieszkania za każdy dzień opóźnienia w opróżnieniu przedmiotu najmu z rzeczy i/lub wymeldowania się z pobyty stałego.

Generalnie na początek wyjaśnię, że zgodnie z treścią art. 390 Kodeksu cywilnego:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Proszę zatem zwrócić uwagę, że aby mogła Pani w przyszłości skutecznie domagać się zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, to także umowa przedwstępna winna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wówczas będzie Pani mogła domagać się przed sądem przeniesienia na Pani własności spółdzielczego prawa do lokalu.

A zabezpieczeniem wykonania umowy – tak jak wyżej wspomniałam – mógłby być zadatek. Już tłumaczę dlaczego. Otóż, zgodnie z treścią art. 394 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

Proszę zwrócić uwagę, że nawet jeśli inaczej się Państwo nie umówicie, to jeżeli sprzedający nie zawrze z Panią umowy przyrzeczonej, bo się np. nie wymelduje, a taki będzie warunek zawarcia tej umowy, to kwota, którą Pani przekaże w formie zadatku, będzie podlegała podwojeniu, co stanowi na pewno czynnik motywujący.

Mogą się natomiast Państwo umówić w umowie przedwstępnej, że w razie niewykonania umowy przez sprzedającego do określonego dnia, tj. niewymeldowania się i niezawarcia umowy przyrzeczonej Pani bez wyznaczenia terminu dodatkowego, może Pani od umowy odstąpić, a sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty Pani trzykrotności wręczonego zadatku (zadatek nie może jednak stanowić 100% ceny).

Proszę jednak pamiętać aby umowę przedwstępną zawrzeć dla bezpieczeństwa w formie aktu notarialnego.

Ad 2.

W zasadzie kiedy powinni się wymeldować?

Tak w zasadzie powinni się wymeldować z chwilą, gdy przestaną tam mieszkać. Ustawa z dnia 24 września 2010 roku o ewidencji ludności w treści art. 33 stanowi bowiem, że obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu stałego albo opuszcza miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu obowiązany jest wymeldować się.

Dla Pani najlepiej będzie, jeśli już w umowie przedwstępnej zagwarantuje sobie Pani, że lokatorzy wymeldują się przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej i przedstawią Pani w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenie o wymeldowaniu.

Ad 3.

Jak to rozwiązać w spółdzielni?

Jeśli chodzi o spółdzielnię, to właściciel własnościowego prawa lokatorskiego nie musi być co do zasady członkiem spółdzielni, tak więc dla spółdzielni nie ma to większego znaczenia. Prawo to jest zbywalne i spółdzielnia nie może tego zablokować, stąd nie ma tu żadnego problemu. Chyba że nie zrozumiałam Pani intencji.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wada ukryta nieruchomości – brak legalizacji części powierzchni

Zakupiłam z mężem nieruchomość (działkę z domem letniskowym). W akcie notariusz zapisał powierzchnię domu jako 108 m2. Po 2,5 roku okazało się, że niecała powierzchnia domu została zalegalizowana. Musimy teraz to zrobić, wiemy już, że będzie to koszt 25 000 zł. Mamy potwierdzenia, że osoba sprzedająca nam ten dom nie zgłosiła całej powierzchni, odprowadzała zaniżony podatek od nieruchomości do dnia sprzedaży. W związku z tym chcemy żądać odszkodowania z tytułu braku legalizacji całej powierzchni domu. Czy możemy zrobić to dopiero w momencie, kiedy uzyskamy stosowne dokumenty niezbędne do tej procedury, ponieważ musimy uzupełnić projekt oraz uzyskać pozostałe zgody? Czy możemy zrobić to po upływie 3 lat od momentu zakupu, bo za niecały miesiąc ten termin minie i możemy nie zdążyć? Jesteśmy przekonani, że świadomie wprowadzono nas w błąd.

Zwolnienie ekipy, która zniszczyła mienie właściciela

Przeprowadzam remont w mieszkaniu prywatnym. Mam umowę pisemną z firmą remontową. Prace wykonywane są bez faktury. Remont miał być zakończony 2 miesiące temu, a obecnie końca nadal wcale nie widać. Niestety robotnicy zniszczyli meble kuchenne i w salonie i ciągle naliczają nowe koszty (obok wcześniej ustalonych). Czy mogę zwolnić taką ekipę? Czy mogę odliczyć im koszty za zniszczone mienie oraz opóźnienie?

Najem okazjonalny a przypadki losowe

Chcę wynająć mieszkanie jako najemca. Wynajmującego interesuje tylko i wyłącznie forma najmu okazjonalnego. Ogólnie rozumiem ten rodzaj umowy i w zasadzie popieram jego wprowadzenie. Aktualnie interesuje mnie długoterminowy wynajem i nie planuję kolejnej przeprowadzki, ale umowa najmu okazjonalnego jest umową tylko terminową. Jednakże wiadomo, że różne przypadki losowe chodzą po ludziach. Czy w umowie najmu okazjonalnego można zawrzeć zapisy o możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę – choćby w sytuacjach losowych jak pogorszenie sytuacji finansowej? Jak takie zapisy sformułować, aby w razie czego miały moc prawną?

Zobowiązanie do opuszczenia mieszkania 14 dni po sprzedaży

Aktualnie kupuję mieszkanie na rynku wtórnym. W środę nastąpi podpisanie umowy kredytowej, następnie w piątek podpisaniu aktu notarialnego. Zbywca mieszkania z pieniędzy uzyskanych z kredytu zamierza zakupić dom, który już zadatkował. Ponieważ będzie mu potrzebne kilka dni na opróżnienie lokalu i przekazanie kluczy, poprosił o dodanie poniższego wpisu do aktu notarialnego: „sprzedający zobowiązuje się w ciągu 14 dni do przekazania lokalu oraz wymeldowania”. Czy zapis taki jest bezpieczny? Czy lepiej sformułować go inaczej? Czy istnieje w ogóle konieczność takiego zapisu?

Co zrobić w sprawie przedłużonego ubezpieczenia?

W 2012 roku nabyłam pojazd z ważną polisą. Po 5 dniach zbyłam pojazd z równie ważną ochroną ubezpieczeniową. Nie dopełniłam obowiązku powiadomienia towarzystwa o fakcie zbycia pojazdu w obowiązującym terminie. Po 7 miesiącach została naliczona składka za kolejny rok ubezpieczenia. Wówczas drogą mailową zostały wysłane dokumenty potwierdzające zakup i sprzedaż owego pojazdu. Nastąpiła 3-letnia cisza, po czym otrzymałam nakaz zapłaty oraz pozew z firmy windykacyjnej na kwotę wysokości składki wraz z kosztami postępowania procesowego. Zamierzam złożyć odpis na pozew, prosiłabym o wskazówki, co ewentualnie powinnam w nim zawrzeć.

Jak zawrzeć umowę zakupu działki?

Moja mama odziedziczyła mieszkanie po swojej mamie. Sprzedała je. Aby nie płacić podatku, powinna wydać pieniądze na cele mieszkaniowe. Dlatego kupuje dla mnie działkę. Sytuacja byłaby więc prosta, gdyby nie to, że na budowę domu na tej działce muszę zaciągnąć kredyt (ja, a nie mama, ona nie dostanie ze względu na wiek). Działka ma być moim wkładem własnym do kredytu. Jak więc zawrzeć umowę kupna–sprzedaży tak, by mama wydała pieniądze na cele mieszkaniowe, a żebym ja mógł wykazać tę działkę jako wkład własny do kredytu? Czy to ma być wspólny zakup, czy mama ma kupić ją sama, a potem może mi ją przekazać (nie tracąc ulgi)? Czy może trzeba to jakoś inaczej rozwiązać?

Garaż na cudzym gruncie

Kilka lat temu ja, szwagier i mój syn zawarliśmy umowę ustną, że zbudujemy na działce szwagra garaż. Szwagier zawarł umowę z projektantem na wykonanie projektu tego garażu, a wszystkie koszty budowy ponosiliśmy we trójkę (część rachunków na materiały budowlane jest na mnie). Udało się tylko postawić mury, gdyż szwagier się wycofał i nie pozwala budować dalej. Czy mogę domagać się (sądownie) przeniesienia własności gruntu na siebie i syna? Użytkujemy z synem budynek, pomimo że nie ma on dachu.

Wymiana samochodów i późniejsze problemy

10 dni temu wymieniłem auto za auto. Pan napisał dziś do mnie, że ukryłem przed nim zepsute sprzęgło. U mnie samochód jeździł, nic się nie działo, sam przyjechałem nim na wymianę. Miał okazje sprawdzić stan techniczny. Ja nie wiedziałem, że akurat po 10 dniach auto się zepsuje. Klient grozi mi lub próbuje wyłudzić pieniądze w sposób taki, że albo dam mu 600 zł na pokrycie naprawy, albo spotkam się z nim w sądzie. Umowa została podpisana i jest w niej zawarte, że kupujący zapoznał się ze stanem technicznym samochodu. Co mam zrobić z tym problemem?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »