Czy mogę cofnąć darowiznę mieszkania?

Odwołanie darowizny

Zgodnie z art. 898 kodeksu cywilnego (dalej: K.c.):

„Art. 898. § 1. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

§ 2. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu”.

Jest to jedyny przepis, na który można się powołać, chcąc odwołać darowiznę (poza np. nieważnością umowy, zawarciem umowy pod wpływem błędu, które jednak jak wynika z pytania nie miały tutaj miejsca). Co do zasady umów należy dotrzymywać, stąd przesłanki odwołania darowizny są dość rygorystyczne.

Zobacz też: Czy można zmienić akt notarialny darowizny

Rażąca niewdzięczność

Kluczowe będzie zatem pojęcie „rażącej niewdzięczności”, której trzeba się dopuścić, by darowizna mogła być odwołana.

Tu jednak trzeba zaznaczyć, że nie można powoływać się na rażącą niewdzięczność, jeśli darczyńca obdarowanemu przebaczył (art. 899 – 1 K.c.). Jeśli jednak po przebaczeniu nadal istnieje naganne zachowanie, obdarowany może się na nie znowu powołać dla odwołania darowizny (por. np. SN z 16.03.1948 r., sygn. akt C III 2318/47).

Darowizna natomiast nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego (art. 899 par. 3 K.c.). Jeśli jednak zachowanie nacechowane rażącą niewdzięcznością trwa, termin roczny liczy się dopiero od jego ustania. Jeśli występuje wiele wypadków nagannego zachowania obdarowanego, każdy z osobna podlega rocznemu terminowi (por. wyrok SA w Łodzi z 30.08.2012 r., sygn. akt I ACa 519/12).

Przejawem „rażącej niewdzięczności” w rozumieniu przepisu (za: Safjan, Komentarz do art. 898 K.c., red. Pietrzykowski, Legalis). jest takie zachowanie obdarowanego, które było skierowane przeciwko darczyńcy świadomie i w nieprzyjaznym zamiarze (wyrok SA w Lublinie z 29.01.2013 r., sygn. akt I ACa 697/12, Legalis). Krzywdy wyrządzone w sposób niezamierzony popełnione w uniesieniu, rozdrażnieniu spowodowanym zachowaniem się darczyńcy nie są rażącą niewdzięcznością (postanowienie SN z 29.09.1969, sygn. akt III CZP 63/69, Legalis, wyrok SA w Krakowie z 20.12.2012 r., I ACa 1234/12).

W rozstrzyganiu, czy doszło do rażącej niewdzięczności, trzeba zbadać motywy działania obdarowanego (czy nie było ono prowokowane przez darczyńcę, np. wyrok SN z 30.0.1997 r., sygn. akt I CKN 170/97) oraz źródło konfliktu stron (SN z 9.10.2014 r., sygn. akt I CSK 556/13).

Przeczytaj też: Rezygnacja z darowizny przez obdarowanego

Konflikty w darowanym mieszkaniu

Działania będące w ramach zwykłych konfliktów rodzinnych w określonym środowisku nie są rażącą niewdzięcznością (np. wyrok SA w Szczecinie z 17.10.2012 r.). Incydentalne sprzeczki, tym bardziej sprowokowane, nie mogą być podstawą odwołania darowizny (wyrok SA w Warszawie z 22.11.2005 r., sygn. akt VI Ca 527/05)

Rażącą niewdzięcznością będzie natomiast pozostawienie darczyńcy bez koniecznej pomocy (wyrok SA w Poznaniu z 15.02.1994, sygn. akt I ACR 684/93), obmawianie godzące w jego dobre imię (wyrok SN z 12.05.1998 r., sygn. akt II CKN 729/97).

Proszę zwrócić uwagę, że we wszystkich tych wyrokach rażąca niewdzięczność jest odniesiona do osoby darczyńcy, nie zaś do osób trzecich, jakimi tutaj są Pana rodzice. Aktualnie jednak przyjmuje się, że odwołanie darowizny uzasadnia niewdzięczność nie tylko wobec darczyńcy, ale także wobec jego bliskich (wyrok SN z dnia 6 sierpnia 2014 r., sygn. akt I CSK 592/13). Podobne wyroki zapadały zazwyczaj w takim stanie faktycznym, że teściowie przepisywali nieruchomości swojemu dziecku i jego małżonkowi, gdy tymczasem następnie małżonek nagannie zachowywał się wobec tego dziecka (np. znęcanie się nad rodziną, zdrada, alkoholizm) – sąd uznawał w takim wypadku, że odwołanie darowizny ma swoje podstawy (poniżej cytuję wspomniane wyroki). Nie ma jednak przeszkód, by taki wyrok odnieść do rodziców, którym chciał Pan zapewnić spokojną starość, przepisując nieruchomość siostrze. Taki cel wynika z Pana bezinteresownego działania i zapewnienia rodzicom służebności mieszkania. Siostra natomiast ten zgodny z zasadami współżycia społecznego i normami etycznymi cel sprzeniewierzyła.

Skuteczne cofnięcie darowizny

„Dla skutecznego odwołania darowizny zachowanie się obdarowanego musi być skierowane przeciwko osobie darczyńcy. Dopuszcza się wyjątkowo możliwość odwołania darowizny w sytuacji, kiedy karygodne zachowanie się obdarowanego bezpośrednio skierowane jest przeciwko osobie bliskiej darczyńcy, dotykając jej samej tylko w sposób pośredni. Podkreśla się jednak, że ten związek bliskości powinien być jednoznacznie za taki odbierany przez otoczenie darczyńcy. Ponadto zaś zachowanie się obdarowanego w stosunku do tej osoby bliskiej musi być szczególnie naganne, tak aby usprawiedliwiało ocenę, iż dotykając pośrednio darczyńcy, można je było zakwalifikować jednocześnie jako rażąco niewdzięczne w stosunku do niego” (wyrok SN z 7 kwietnia 1998 r., sygn. akt II CKN 688/97).

„Literalna wykładnia art. 898 § 1 KC prowadzi do wniosku, że rażąca niewdzięczność ze strony obdarowanego powinna być skierowana wobec darczyńcy, a nie innej osoby. Taka wykładnia tego przepisu prowadzi jednak do zbytniego zawężenia możliwości odwołania darowizny, gdy zachowanie obdarowanego wprawdzie wprost skierowane jest na inną osobę, ale konsekwencje tego zachowania, ze względu na cel darowizny i bliskie relacje, jakie wiążą darczyńcę z osobą, która bezpośrednio dotknięta jest rażąco niewdzięcznym zachowaniem obdarowanego, dotykają wyraźnie darczyńcę. Oceny rażącej niewdzięczności, która uzasadnia odwołanie darowizny, należy dokonywać ad casum, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności, które legły u podstaw darowizny oraz uwzględniając to, że krzywda darczyńcy może także polegać na cierpieniach związanych z sytuacją, w jakiej na skutek nagannego zachowania obdarowanego znaleźli się jego bliscy” (wyrok SN z 27 czerwca 2014 r., sygn. akt I CSK 493/13).

Udowodnienie rażącej niewdzięczności

Same jednak awantury z koniecznością interwencji policji nie wystarczą, by udowodnić siostrze rażącą niewdzięczność. Trzeba bowiem przeanalizować, co jest źródłem konfliktu Pana siostry z rodzicami, czy w tym konflikcie to po stronie siostry należy upatrywać złej woli i nagannego zachowania, czy Pana rodzice nie powodują podobnego stanu rzeczy i takich konfliktów nie prowokują.

Podsumowując, odwołanie darowizny jest możliwe, jednak musiałaby Pan wykazać rażącą niewdzięczność siostry w rozumieniu art. 898 K.c., tj. jej naganne zachowanie wobec Pana rodziców.

Nadmienię, że także w tym względzie to na Panu spoczywałby ciężar dowodu udowodnienia zaistnienia tych okoliczności (por. art. 6 K.c.). Gdyby ich Pan nie udowodnił, sąd oddaliłby powództwo o zwrot przedmiotu darowizny.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼