Czy stracę swój grunt - sprawa o zasiedzenie

Zasiedzenie nieruchomości rolnej

Swoje rozważania oprę na przepisach dotyczących zasiedzenia nieruchomości. Zasady dotyczące zasiedzenia nieruchomości określone zostały w art. 172 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych”.

Posiadanie samoistne

Zgodnie z § 1 cytowanego przepisu, w celu skutecznego prawnie zasiedzenia nieruchomości konieczne jest, żeby znajdowała się ona w posiadaniu samoistnym. Posiadaczem samoistnym jest natomiast ten, kto włada nieruchomością jak właściciel. Konieczne jest zatem, ażeby część nieruchomości, którą Pani sąsiad chce zasiedzieć, znajdowała się w jego posiadaniu samoistnym. Najbardziej dla Pani komfortową sytuacją będzie, jeśli nieruchomości nie są od siebie odgrodzone i nie będzie możliwe jednoznaczne stwierdzenie, że doszło do posiadania samoistnego spornego gruntu przez Pani sąsiada.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I CSK 426/16):

„Ustalenie faktu posiadania rzeczy i jego charakteru odbywa się na podstawie manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Do zasiedzenia może prowadzić jedynie posiadanie jawne, widoczne dla otoczenia. Niewątpliwie manifestacją takiego posiadania może być wykonanie ogrodzenia działki gruntu”.

Nieprzerwane posiadanie w dobrej wierze

Drugą przesłanką do skutecznego zasiedzenia nieruchomości jest jej nieprzerwane posiadanie przez okres 20 lat. Co więcej, posiadanie to musi być nabyte w dobrej wierze. Oznacza to, iż Pani sąsiad nie mógł zdawać sobie w momencie zawierania umowy zamiany, iż jest ona nieskuteczna (a tak wydaje się być w związku z wystąpieniem o zasiedzenie przez Pani sąsiada). W przeciwnym bowiem razie, dla skutecznego zasiedzenia nieruchomości konieczny byłby upływ 30 lat, w myśl § 2 omawianego przepisu. Dla omawianego przepisu, kluczowe znaczenie ma moment wejścia w posiadanie spornego gruntu, nie ma znaczenia natomiast fakt, iż w późniejszym okresie sąsiad dowiedział się, iż rości sobie Pani wobec posiadanej przez niego nieruchomości jakieś prawa.

Na koniec, warto dodać, iż na korzyść Pani sąsiada działają dwa domniemania, a mianowicie domniemanie posiadania samoistnego (wynikające z art. 339 Kodeksu cywilnego) oraz domniemanie dobrej wiary (art. 7 Kodeksu cywilnego):

„Art. 339. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym”.

„Art. 7. Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary”.

Brak skuteczności zasiedzenia

W związku z powyższym to do Pani należeć będzie obalenie tych domniemań, za pomocą posiadanych dowodów.

Reasumując, w celu obrony przed zasiedzeniem, konieczne jest wykazanie, że w omawianym przypadku co najmniej jedna z przesłanek zasiedzenia nie została wypełniona, w związku z czym Pani sąsiad nie zasiedział skutecznie nieruchomości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.