Kategoria: Odszkodowania

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z odszkodowaniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Domaganie się zwrotu kosztów poniesionych nakładów

Marcin Sądej • Opublikowane: 2018-10-03

Dnia 1.08 podpisałem umowę wynajęcia lokalu o powierzchni osobie prowadzącej jednoosobowa działalność gospodarczą. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z 3-miesiecznym okresem wypowiedzenia. Przed podpisaniem umowy uzgodniliśmy ustnie, że przygotuję oraz zaadoptuje lokal według projektu najemcy. Przyszły najemca zatrudnił projektanta, który przedstawił mi projekt adaptacyjny oraz projekt potrzebnych mebli. Wykonawcy zatrudnieni przeze mnie oraz stolarz wykonali prace według dostarczonych projektów. Koszt wyniósł ok. 40 tys zł. Niestety po ok jednym miesiącu najemca wypowiedział umowę najmu (nie rozpoczął tam działalności). Wiem, że miał według umowy do tego prawo, Czy jednak z uwagi na to, że poniosłem bardzo wysokie koszty przystosowania lokalu do wymogów najemcy, mogę domagać się zwrotów poniesionych nakładów?

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka

Zarówno kwestię zasad funkcjonowania umowy najmu, jak i sposobu rozliczenia pomiędzy wynajmującym a najemcą regulują przepisy Kodeksu cywilnego w dziale odnoszącym się do umów najmu i dzierżawy. Wśród tych przepisów znajduje się również taki, który odnosi się do zagadnienia ulepszenia nieruchomości. Zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Powyższy przepis dotyczy jednakże sytuacji, gdy to najemca poniósł nakłady na wynajmowaną nieruchomość. Niestety brak w regulacjach dotyczących umowy najmu odpowiedniego przepisu określającego co w sytuacji gdy nakłady na nieruchomość poniósł wynajmujący w celu dostosowania ich do potrzeb najemcy. Również analiza części ogólnej Kodeksu cywilnego nie daje odpowiedzi na tak postawione pytanie. Do tematu zwrotu kosztów nakładów koniecznych odnosi się art. 226 Kodeksu cywilnego o treści:

„Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jak jednak widać, także i ten artykuł dotyczy kwestii, gdy nakłady na nieruchomość poniósł posiadacza (najemca), a nie właściciel. Pewną wskazówkę w tym przypadku daje postanowienie SN z dnia 9 maja 2015 r., sygn. akt III CZP 18/15, gdzie sąd wskazał, że „nie ma sposobu, aby rozliczyć nakłady, gdy osoba była wyłącznym właścicielem nieruchomości. Ciężko również w tym wypadku zastosować przepisy kodeksowe mówiące o odszkodowaniu bowiem musi wystąpić element szkody. Bardzo trudno udowodnić szkodę gdy właściciel dokonał ulepszenia i modernizacji własnego lokalu. Prawidłowym działaniem powinno być ustalenie z góry, że to najemca ponosi koszt modernizacji lokalu lub ewentualnie określenie wzajemnego sposobu rozliczenia nakładów (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 grudnia 2014 r., sygn. akt IBPBI/1/423-34/14/ZK)”.

Należy jednak wskazać, że wydatki na prace modernizacyjne wykonane dla potrzeb najemcy mogą zostać ujęte jako koszt uzyskania przychodów. Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 27 lutego 2017 r., sygn. 2461-IBPB-1-1.4511.677.2016.2.SG, czy też Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach czy też interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7 stycznia 2010 r., IPPB3/423-772/09-6/ER:

„Z uwagi na fakt, że wydatki na prace aranżacyjne w budynku są niezbędne, aby skutecznie prowadzić konkurencyjną działalność w zakresie wynajmu powierzchni oraz przeprowadzenie takich prac jest konieczne w celu zawierania nowych i przedłużenia istniejących umów najmu, wydatki na prace aranżacyjne są bezsprzecznie ponoszone w celu osiągnięcia lub zabezpieczenia źródła przychodów. Wynajmujący, przyjmuje na siebie częściowy bądź całkowity koszt wykonania prac aranżacyjnych zachęca do współpracy nowych najemców oraz zwiększa lojalność już istniejących najemców - co przyczynia się odpowiednio do powiększenia lub zabezpieczenia źródła przychodów.

Jednocześnie, choć koszty prac aranżacyjnych są związane z powiększeniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów z tytułu najmu pomieszczeń w budynku, nie można będzie ich powiązać z konkretnymi przychodami z tego tytułu. Odpowiednio, koszty prac aranżacyjnych będą stanowić więc koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami.

W konsekwencji zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 5c Ustawy PIT, zgodnie z którym koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą”.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z odszkodowaniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »