Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak się zabezpieczyć przy transakcji zakupu mieszkania?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-12-14

Kupuję mieszkanie, za kilka dni mam podpisać umowę przedwstępną i wpłacić zadatek. Mieszkanie to jest w kredycie u sprzedawcy, który kredyt przenosi na inne mieszkanie kupowane przez obecnych właścicieli. Chcę się wprowadzić do mieszkania w lipcu, a umowa przedwstępna ma być podpisana do września. Jak się zabezpieczyć przy transakcji? Planuję remont i wyposażenie, ale muszę być ostrożny. Na co zwrócić uwagę?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strony zobowiązują się do zawarcia w określonym terminie umowy przyrzeczonej, przenoszącej prawo do nieruchomości (własność lub użytkowanie wieczyste).

Jednakże umowa przedwstępna może obejmować zobowiązanie tylko jednej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli może być umową jednostronnie zobowiązującą). Wynika to jasno z brzmienia art. 389 § 1 oraz § 2 Kodeksu cywilnego („umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się…”). W takiej sytuacji tylko strona, która przyjęła na siebie zobowiązanie, będzie zobowiązana na żądanie drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, sama jednakże nie będzie miała roszczenia do drugiej strony o zawarcie tej umowy. Taka konstrukcja umowy przedwstępnej może być wykorzystywana w praktyce w szczególności w sytuacjach, gdy nabywca nieruchomości pragnie zabezpieczyć się np. przed zmianami stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości i nie przyjmuje na siebie zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, a zobowiązanie to przyjmuje na siebie jedynie druga strona. Dzięki temu, zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od woli nabywcy – jeżeli nie będzie on chciał zawrzeć umowy przyrzeczonej w tym również z przyczyn subiektywnych, np. wskutek zmian w zabudowie sąsiednich nieruchomości, nieruchomość, której dotyczy umowa, straci dla niego znaczenie lub nie będzie dla niego już atrakcyjna (np. nie będzie miał dostępu do pięknego widoku lub też dostęp do drogi publicznej będzie nie aż tak dogodny, jak poprzednio), druga strona nie będzie mogła wystąpić przeciwko niemu z roszczeniem o jej zawarcie. Podobnie strona ta nie będzie mogła także występować z roszczeniem odszkodowawczym w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej bez zachowania wymogu aktu notarialnego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin zawarcia umowy nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 Kodeksu cywilnego). Pewne wątpliwości może budzić określenie użyte przez ustawodawcę „wyznaczenie terminu w ciągu roku od zawarcia umowy”. Nie wiadomo, czy chodzi tu o samą czynność złożenia oświadczenia o wyznaczeniu terminu (który może jednak przypadać później, po roku – za tym przemawia wykładnia językowa), czy też raczej, że wyznaczony przez stronę termin nie może przypadać na dzień późniejszy niż w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej.

Odnosząc się do opisanego problemu, umowa ta musi określać:

  1. rodzaj umowy,
  2. przedmiot sprzedaży – czyli odpowiednio prawo własności nieruchomości z dokładnym wskazaniem tejże nieruchomości,
  3. cenę sprzedaży,
  4. z uwagi na obciążenie kredytowe także inne postanowienia o charakterze accidentalia negotii (elementy dodatkowe) mające znaczenie szczególnie dla strony kupującej dotyczące np. promesy z banku co do przeniesienia zabezpieczenia kredytu, bezdyskusyjnie terminu wydania lokalu – jeśli umowa ma być zawarta w grudniu, a Pan chce zamieszkać tam w październiku, należy zamieścić w umowie przedwstępnej datę wydania Panu lokalu,
  5. określenie, kto płaci za czynsz w lokalu i jak zostaną przeniesione np. rozliczenia za media – w szczególności np. za ciepło, które jest opłacane do zarządcy nieruchomości, czy inne media, które są rozliczane w czynszu, czy też w formie zaliczek, co z niedopłatami i nadpłatami,
  6. warunki zawarcia umowy finalnej, np. wykreślenia hipoteki do dnia zawarcia umowy finalnej i innych obciążeń nieruchomości,
  7. zabezpieczenia roszczeń, nie wiem, ile im Pan wpłaca przy podpisaniu umowy przedwstępnej, ale już spotkałam się z maksymalną nieuczciwością, i np. wpisanie umowy przedwstępnej do KW stanowi pewne zabezpieczenie albo choćby zadatek złożony do depozytu notariusza też przynajmniej uchroni Pana przed utratą środków w przypadku nieuczciwości sprzedających;
  8. odpowiedzialność za niewykonanie umowy, w szczególności gdy chce Pan wcześniej zamieszkać w lokalu i robić w nim remont i go meblować (Jest to dość ryzykowne. Meble ruchome Pan zabierze, ale zabudowane – to już gorzej. Nakłady na lokal w przypadku niedojścia do skutku umowy będą musiały zapewne znaleźć finał w sądzie. Dlatego warto ponad wszystko sfotografować stan mieszkania, wyposażenie i dokładnie dokumentować wykonane nakłady i remonty;
  9. umowę przedwstępną bezdyskusyjnie należy zawrzeć u notariusza.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Cofnięcie odstąpienia od umowy

Parę dni po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy wzajemnej przez stronę przeciwną tej umowy otrzymaliśmy cofnięcie tegoż oświadczenia, na którą to wiadomość wyraziliśmy zgodę. Czy umowa uznana jest za nieistniejącą? Czy cofnięcie odstąpienia od umowy wywołało skutki prawne i umowa nadal obowiązuje?

Czy mogę walczyć o podwójny zadatek?

W maju tego roku dokonałem rezerwacji noclegu w związku z wyjazdem na wakacje. Właścicielka pensjonatu zażyczyła sobie 400 zł przedpłaty. Spytałem, czy ma to być zaliczka, czy zadatek. Otrzymałem odpowiedz, że zadatek. Kilka dni po wpłaceniu pieniędzy otrzymałem informację, że rezerwacja jest niestety nieaktualna, ponieważ pokój został zarezerwowany już wcześniej przez kogoś innego i że wpłacona kwota zostanie mi niezwłocznie zwrócona. W tej sytuacji zażądałem wypłaty podwójnej kwoty, ponieważ wpłaciłem zadatek, a nie zaliczkę. Niestety otrzymałem tylko kwotę 400 zł. Właścicielka pensjonatu najwyraźniej uznała sprawę za zakończoną i ignoruje moją korespondencję, pozostawiając ją bez odpowiedzi. Co mogę w takiej sytuacji zrobić?

Zwrot zaliczki wpłaconej na wycieczkę zagraniczną

Czy firma ubezpieczająca wycieczki zagraniczne od rezygnacji z wyjazdu ma prawo nie zwracać zaliczki w przypadku choroby matki wyjeżdżającego stwierdzonej na miesiąc/dwa przed wyjazdem (czyli już po zawarciu umowy z ubezpieczycielem)? W regulaminie mają zapis, że depresja, choroba psychiczna zwalnia ich ze zobowiązania (o czym nikt wcześniej nas nie informował, no i ten zapis nie jest zbyt czytelny dla laika, a dla nas jest to choroba wymagająca od nas pewnych poświęceń).

Wada ukryta nieruchomości – brak legalizacji części powierzchni

Zakupiłam z mężem nieruchomość (działkę z domem letniskowym). W akcie notariusz zapisał powierzchnię domu jako 108 m2. Po 2,5 roku okazało się, że niecała powierzchnia domu została zalegalizowana. Musimy teraz to zrobić, wiemy już, że będzie to koszt 25 000 zł. Mamy potwierdzenia, że osoba sprzedająca nam ten dom nie zgłosiła całej powierzchni, odprowadzała zaniżony podatek od nieruchomości do dnia sprzedaży. W związku z tym chcemy żądać odszkodowania z tytułu braku legalizacji całej powierzchni domu. Czy możemy zrobić to dopiero w momencie, kiedy uzyskamy stosowne dokumenty niezbędne do tej procedury, ponieważ musimy uzupełnić projekt oraz uzyskać pozostałe zgody? Czy możemy zrobić to po upływie 3 lat od momentu zakupu, bo za niecały miesiąc ten termin minie i możemy nie zdążyć? Jesteśmy przekonani, że świadomie wprowadzono nas w błąd.

Czy umowa użyczenia chroni przed roszczeniami komornika?

Czy posiadanie na piśmie umowy użyczenia lokalu mieszkalnego i umowy użyczenia samochodu najbliższemu członkowi rodziny chroni użyczającego (który jest właścicielem także całego wyposażenia i sprzętu w lokalu) przed roszczeniem komornika? Czy komornik może zając ruchomości, jeżeli dłużnik nie mieszka w danym lokalu, ale jest zameldowany (współmałżonek), poza tym małżonkowie zawarli notarialną umowę o rozdzielności majątkowej, a dług został zaciągnięty po jej zawarciu?

Jak udowodnić działanie niezgodne z umową, ale niepotwierdzone na piśmie?

Współpracowaliśmy z firmą w zakresie pośrednictwa finansowego. Podpisaliśmy umowę lojalnościową, w której zawarliśmy zapis: „Kontrahent zobowiązuje się, iż w okresie obowiązywania umowy i w okresie 12 miesięcy od dnia jej wygaśnięcia nie będzie prowadził działalności konkurencyjnej względem firmy”. Dokonaliśmy również zapisu, w którym określiliśmy karę umowną. W tej chwili mamy informacje, że pośrednio nasz kontrahent rozpoczął działalność konkurencyjną w jednej firmie i w drugiej rozpoczyna. Nie została między nami rozwiązana umowa. Te firmy między sobą działają w oparciu o umowę słowną. Wobec tego nie wiemy, jak mamy udowodnić działanie konkurencyjne. Czy możemy dokonać wglądu w dokumenty finansowe kontrahenta, czy wystawia rachunki do firm konkurencyjnych, bądź czy jest inna metoda, aby udowodnić działanie konkurencyjne?

Czy musimy spisać umowę u notariusza na darowiznę pieniędzy?

Wujek, brat mojej mamy, chce podarować mi pewną kwotę pieniężną. Czy musimy tego dokonać w formie aktu notarialnego u notariusza? Czy możemy tylko spisać umowę, przekazać pieniądze przez konto bankowe i zgłosić do urzędu skarbowego?

Sprzedaż nieruchomości mimo zakazu sądowego

Czy możliwy jest zakup nieruchomości od właściciela, który otrzymał sądowy zakaz zbywania tej nieruchomości w postaci postanowienia zabezpieczającego roszczenie niepieniężne, ale ten zakaz nie jest wpisany do księgi wieczystej? Czy sprzedaż takiej nieruchomości jest możliwa, czy bezwzględnie nieważna, czy dotknięta jest bezskutecznością względną?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »