Jak się zabezpieczyć przy transakcji zakupu mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strony zobowiązują się do zawarcia w określonym terminie umowy przyrzeczonej, przenoszącej prawo do nieruchomości (własność lub użytkowanie wieczyste).

Jednakże umowa przedwstępna może obejmować zobowiązanie tylko jednej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli może być umową jednostronnie zobowiązującą). Wynika to jasno z brzmienia art. 389 § 1 oraz § 2 Kodeksu cywilnego („umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się…”). W takiej sytuacji tylko strona, która przyjęła na siebie zobowiązanie, będzie zobowiązana na żądanie drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, sama jednakże nie będzie miała roszczenia do drugiej strony o zawarcie tej umowy. Taka konstrukcja umowy przedwstępnej może być wykorzystywana w praktyce w szczególności w sytuacjach, gdy nabywca nieruchomości pragnie zabezpieczyć się np. przed zmianami stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości i nie przyjmuje na siebie zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, a zobowiązanie to przyjmuje na siebie jedynie druga strona. Dzięki temu, zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od woli nabywcy – jeżeli nie będzie on chciał zawrzeć umowy przyrzeczonej w tym również z przyczyn subiektywnych, np. wskutek zmian w zabudowie sąsiednich nieruchomości, nieruchomość, której dotyczy umowa, straci dla niego znaczenie lub nie będzie dla niego już atrakcyjna (np. nie będzie miał dostępu do pięknego widoku lub też dostęp do drogi publicznej będzie nie aż tak dogodny, jak poprzednio), druga strona nie będzie mogła wystąpić przeciwko niemu z roszczeniem o jej zawarcie. Podobnie strona ta nie będzie mogła także występować z roszczeniem odszkodowawczym w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej bez zachowania wymogu aktu notarialnego.

Zobacz też: Kupno mieszkania na co zwrócić uwagę

Postanowienia umowy przyrzeczonej

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin zawarcia umowy nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 Kodeksu cywilnego). Pewne wątpliwości może budzić określenie użyte przez ustawodawcę „wyznaczenie terminu w ciągu roku od zawarcia umowy”. Nie wiadomo, czy chodzi tu o samą czynność złożenia oświadczenia o wyznaczeniu terminu (który może jednak przypadać później, po roku – za tym przemawia wykładnia językowa), czy też raczej, że wyznaczony przez stronę termin nie może przypadać na dzień późniejszy niż w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej.

Co powinna określać umowa

Odnosząc się do opisanego problemu, umowa ta musi określać:

1. rodzaj umowy,
2. przedmiot sprzedaży – czyli odpowiednio prawo własności nieruchomości z dokładnym wskazaniem tejże nieruchomości,
3. cenę sprzedaży,
4. z uwagi na obciążenie kredytowe także inne postanowienia o charakterze accidentalia negotii (elementy dodatkowe) mające znaczenie szczególnie dla strony kupującej dotyczące np. promesy z banku co do przeniesienia zabezpieczenia kredytu, bezdyskusyjnie terminu wydania lokalu – jeśli umowa ma być zawarta w grudniu, a Pan chce zamieszkać tam w październiku, należy zamieścić w umowie przedwstępnej datę wydania Panu lokalu,
5. określenie, kto płaci za czynsz w lokalu i jak zostaną przeniesione np. rozliczenia za media – w szczególności np. za ciepło, które jest opłacane do zarządcy nieruchomości, czy inne media, które są rozliczane w czynszu, czy też w formie zaliczek, co z niedopłatami i nadpłatami,
6. warunki zawarcia umowy finalnej, np. wykreślenia hipoteki do dnia zawarcia umowy finalnej i innych obciążeń nieruchomości,
7. zabezpieczenia roszczeń, nie wiem, ile im Pan wpłaca przy podpisaniu umowy przedwstępnej, ale już spotkałam się z maksymalną nieuczciwością, i np. wpisanie umowy przedwstępnej do KW stanowi pewne zabezpieczenie albo choćby zadatek złożony do depozytu notariusza też przynajmniej uchroni Pana przed utratą środków w przypadku nieuczciwości sprzedających;
8. odpowiedzialność za niewykonanie umowy, w szczególności gdy chce Pan wcześniej zamieszkać w lokalu i robić w nim remont i go meblować (Jest to dość ryzykowne. Meble ruchome Pan zabierze, ale zabudowane – to już gorzej. Nakłady na lokal w przypadku niedojścia do skutku umowy będą musiały zapewne znaleźć finał w sądzie. Dlatego warto ponad wszystko sfotografować stan mieszkania, wyposażenie i dokładnie dokumentować wykonane nakłady i remonty;
9. umowę przedwstępną bezdyskusyjnie należy zawrzeć u notariusza.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼