Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak się zabezpieczyć przy transakcji zakupu mieszkania?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-12-14

Kupuję mieszkanie, za kilka dni mam podpisać umowę przedwstępną i wpłacić zadatek. Mieszkanie to jest w kredycie u sprzedawcy, który kredyt przenosi na inne mieszkanie kupowane przez obecnych właścicieli. Chcę się wprowadzić do mieszkania w lipcu, a umowa przedwstępna ma być podpisana do września. Jak się zabezpieczyć przy transakcji? Planuję remont i wyposażenie, ale muszę być ostrożny. Na co zwrócić uwagę?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Z serwisem wspolpracowalem juz kilka razy. Tym razem mialem przyjemnosc pracowac z Panem Michalem ktory pomogl mi odrzucic przedawniony dlug. Skontaktowala sie ze mna jedna z firm windykacyjnych ktora chciala wyegzekwowac dlug z 1999 r. Pan Michal nie tylko doradzil mi w jaki sposob mam z nimi rozmawiac ale przygotowal takze pismo ktore poskutkowalo zaniechaniem przez ta firme wszystkich dzialan windykacyjnych. Cala usluga byla kompleksowa, szybka i profesjonalna. Do tego przystepna cenowo.
Paweł, 42 lata
Otrzymałam odpowiedź satysfakcjonującą, niestety, urząd, w którym toczy się sprawa, ma swoją własną interpretację na każdy dowód składany przez właścicieli przeciwko lokatorom. Generalnie wszyscy już wiemy z toku naszej sprawy, że prawo polskie broni niechcianych lokatorów, a utrudnia życie właścicielom. Prawo powinno być po stronie właściciela, jak w wielu krajach europejskich, gdzie ceni się własność prywatną.
Maria
Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strony zobowiązują się do zawarcia w określonym terminie umowy przyrzeczonej, przenoszącej prawo do nieruchomości (własność lub użytkowanie wieczyste).

Jednakże umowa przedwstępna może obejmować zobowiązanie tylko jednej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli może być umową jednostronnie zobowiązującą). Wynika to jasno z brzmienia art. 389 § 1 oraz § 2 Kodeksu cywilnego („umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się…”). W takiej sytuacji tylko strona, która przyjęła na siebie zobowiązanie, będzie zobowiązana na żądanie drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, sama jednakże nie będzie miała roszczenia do drugiej strony o zawarcie tej umowy. Taka konstrukcja umowy przedwstępnej może być wykorzystywana w praktyce w szczególności w sytuacjach, gdy nabywca nieruchomości pragnie zabezpieczyć się np. przed zmianami stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości i nie przyjmuje na siebie zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, a zobowiązanie to przyjmuje na siebie jedynie druga strona. Dzięki temu, zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od woli nabywcy – jeżeli nie będzie on chciał zawrzeć umowy przyrzeczonej w tym również z przyczyn subiektywnych, np. wskutek zmian w zabudowie sąsiednich nieruchomości, nieruchomość, której dotyczy umowa, straci dla niego znaczenie lub nie będzie dla niego już atrakcyjna (np. nie będzie miał dostępu do pięknego widoku lub też dostęp do drogi publicznej będzie nie aż tak dogodny, jak poprzednio), druga strona nie będzie mogła wystąpić przeciwko niemu z roszczeniem o jej zawarcie. Podobnie strona ta nie będzie mogła także występować z roszczeniem odszkodowawczym w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej bez zachowania wymogu aktu notarialnego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin zawarcia umowy nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 Kodeksu cywilnego). Pewne wątpliwości może budzić określenie użyte przez ustawodawcę „wyznaczenie terminu w ciągu roku od zawarcia umowy”. Nie wiadomo, czy chodzi tu o samą czynność złożenia oświadczenia o wyznaczeniu terminu (który może jednak przypadać później, po roku – za tym przemawia wykładnia językowa), czy też raczej, że wyznaczony przez stronę termin nie może przypadać na dzień późniejszy niż w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej.

Odnosząc się do opisanego problemu, umowa ta musi określać:

  1. rodzaj umowy,
  2. przedmiot sprzedaży – czyli odpowiednio prawo własności nieruchomości z dokładnym wskazaniem tejże nieruchomości,
  3. cenę sprzedaży,
  4. z uwagi na obciążenie kredytowe także inne postanowienia o charakterze accidentalia negotii (elementy dodatkowe) mające znaczenie szczególnie dla strony kupującej dotyczące np. promesy z banku co do przeniesienia zabezpieczenia kredytu, bezdyskusyjnie terminu wydania lokalu – jeśli umowa ma być zawarta w grudniu, a Pan chce zamieszkać tam w październiku, należy zamieścić w umowie przedwstępnej datę wydania Panu lokalu,
  5. określenie, kto płaci za czynsz w lokalu i jak zostaną przeniesione np. rozliczenia za media – w szczególności np. za ciepło, które jest opłacane do zarządcy nieruchomości, czy inne media, które są rozliczane w czynszu, czy też w formie zaliczek, co z niedopłatami i nadpłatami,
  6. warunki zawarcia umowy finalnej, np. wykreślenia hipoteki do dnia zawarcia umowy finalnej i innych obciążeń nieruchomości,
  7. zabezpieczenia roszczeń, nie wiem, ile im Pan wpłaca przy podpisaniu umowy przedwstępnej, ale już spotkałam się z maksymalną nieuczciwością, i np. wpisanie umowy przedwstępnej do KW stanowi pewne zabezpieczenie albo choćby zadatek złożony do depozytu notariusza też przynajmniej uchroni Pana przed utratą środków w przypadku nieuczciwości sprzedających;
  8. odpowiedzialność za niewykonanie umowy, w szczególności gdy chce Pan wcześniej zamieszkać w lokalu i robić w nim remont i go meblować (Jest to dość ryzykowne. Meble ruchome Pan zabierze, ale zabudowane – to już gorzej. Nakłady na lokal w przypadku niedojścia do skutku umowy będą musiały zapewne znaleźć finał w sądzie. Dlatego warto ponad wszystko sfotografować stan mieszkania, wyposażenie i dokładnie dokumentować wykonane nakłady i remonty;
  9. umowę przedwstępną bezdyskusyjnie należy zawrzeć u notariusza.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »