Jak uregulować stan prawny rodzinnej nieruchomości?

Transakcje na nieruchomościach

W czasie, gdy Pani rodzice zakupili od stryja Pani mamy działkę, zawierając umowę w zwykłej formie pisemnej – już wtedy wszelkie nieruchomości powinny być zbywane w formie aktu notarialnego pod rygorem ich nieważności. Przez to Pani rodzice formalnie nie stali się właścicielami tej nieruchomości, a jedynie jej posiadaczami samoistnymi w złej wierze. Mogli jednak być wpisani do ewidencji gruntów i budynków jako właśnie posiadacze tej działki (wspomniała Pani, że księga wieczysta nie została sporządzona). Jeżeli wypis z rejestru gruntów i budynków z tamtych lat się utrzymał, to jest to na pewno bardzo ważny dowód wskazujący na ich posiadanie uznawane także przez urzędy państwowe.

Uzyskanie nieruchomości – posiadacze samoistni

Na samym początku należy stwierdzić, że Pani rodzice stali się samoistnymi posiadaczami nieruchomości w 1956 r. – tak więc nabyli ją przez zasiedzenie w 1976 r.

Osoby, które uzyskały własność na podstawie umowy zawartej bez udziału notariusza, są traktowane jako posiadacze w złej wierze. Zgodnie z przepisami, które obowiązywały w dniu zasiedzenia, dla tych posiadaczy okres zasiedzenia wynosił 20 lat, a dla posiadaczy w dobrej wierze – dziesięć lat (obecnie – odpowiednio – 30 i 20 lat).

Tak więc moim zdaniem należałoby spróbować złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia tej nieruchomości na rzecz Pani rodziców.

Z wnioskiem o zasiedzenie mogą wystąpić spadkobiercy właścicieli lub jeden z nich. Sąd orzeka zasiedzenie według stanu posiadania z dnia, w którym termin zasiedzenia upłynął.

Stwierdzenie nabycia spadku

Nie wiem jednak, czy obecnie posiada Pani postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po Pani ojcu. Jeżeli tak, to jeszcze należałoby postarać się o stwierdzenie nabycia spadku po mamie (przed sądem lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza; oczywiście, jeżeli Pani chce przyjąć spadek po swojej mamie, bowiem w ciągu 6 miesięcy od jej śmierci można ten spadek odrzucić).

Po stwierdzeniu nabycia spadku po Pani mamie (przyjmując, że posiada Pani już takowe po ojcu), można zdecydować się na złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia tej nieruchomości.

Jeżeli więc stan posiadania nie zmieniał się w okresie życia Pani rodziców i jest taki sam do dzisiaj od chwili objęcia nieruchomości w 1956 r. i jeśli sąsiedzi go nie kwestionują, nie powinno być problemu z zasiedzeniem. Sąd stwierdzi zasiedzenie działki o powierzchni wymierzonej obecnie przez geodetę.

Abstrahując od powyższego, zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego – posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Zaś po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zasiedzenie

Jak już wspominałem do 1990 r. (a od 1965 r.) obowiązywały przepisy, które mówiły, że do zasiedzenie w złej wierze wystarczający był okres 20 lat samoistnego posiadania.

Zgodnie z art. XLI ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Przepisy wprowadzające kodeks cywilny:

„§ 1. Do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego, stosuje się od tej chwili przepisy tego kodeksu; dotyczy to w szczególności możności nabycia prawa przez zasiedzenie.

§ 2. Jeżeli termin zasiedzenia według kodeksu cywilnego jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg zasiedzenia rozpoczyna się z dniem wejścia kodeksu w życie; jeżeli jednak zasiedzenie rozpoczęte przed dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego nastąpiłoby przy uwzględnieniu terminu określonego w przepisach dotychczasowych wcześniej, zasiedzenie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu”.

Na tej podstawie należy stwierdzić, iż zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu. Kwalifikację podmiotową do nabycia własności przez zasiedzenie ma, niezależnie od przysługującej zdolności prawnej, każda osoba fizyczna zdolna do wykonania samoistnego posiadania w zakresie wykonywanego prawa, czyli mająca świadomość i wolę faktycznego władania rzeczą jak właściciel.

Przedmiotem zasiedzenia jako sposobu nabycia jest prawo własności lub użytkowania wieczystego. Zasiedzenie może dotyczyć tylko takiej rzeczy, która może być przedmiotem własności. Nie można więc nabyć przez zasiedzenie rzeczy, która nie może być przedmiotem własności z racji swej natury, takiej jak np. pokój w lokalu niestanowiącym odrębnej własności, albo która nie może być przedmiotem własności inaczej jak tylko na podstawie zezwolenia (zgody) organu administracji publicznej. Jednakże dopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia przez spadkobiercę, który nie zachował uprawnień do dziedziczenia gospodarstwa rolnego, części działki siedliskowej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego (orzeczenie SN z 14 maja 1986 r., III CZP 19/86, LexPolonica nr 302035, OSNCP1987, nr 2-3, poz. 34).

Naczelną przesłanką zasiedzenia jest nie tylko upływ czasu, ale również posiadanie samoistne. Zgodnie z przepisem art. 336 Kodeksu cywilnego „posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel”. Jednak w kontekście zasiedzenia mamy na uwadze posiadanie niepoparte tytułem prawnym. Posiadacz musi zatem władać rzeczą jak właściciel, ale bez tytułu prawnego.

Pani rodzice wprawdzie posiadali tytuł do zamieszkiwania na tej nieruchomości, jednak był to tytuł nieformalny, przejście własności z racji nieskorzystania z formy notarialnej nie było skuteczne.

Posiadanie samoistne charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony (orzeczenie SN z 7 maja 1986 r., III CRN 60/86, LexPolonica nr 302064, OSNCP 1987, nr 9, poz. 138). Tylko ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie, jest jej posiadaczem samoistnym. Wola posiadania więc jest skierowana na określony rodzaj, a raczej zakres władztwa (właściciel albo ten, kto włada rzeczą w zakresie innego władztwa nad cudzą rzeczą). Wola nie może być ukryta – chodzi tu o jawny dla otoczenia, niedwuznaczny zamiar.

Dowody i dokumenty

Oprócz samych dokumentów (przede wszystkim pisemnej umowy sprzedaży, ale także rachunków za energię, wodę, podatków od samego początku) powinna Pani powołać na świadków osoby, które żyły w sąsiedztwie Pani rodziców przez te wszystkie lata albo przynajmniej przez ich większość. Powinna także Pani dążyć do wykazania, że już przez sam fakt budowy domu na tej nieruchomości (kwestia pozwolenia na budowę jest drugorzędna w sprawie o zasiedzenie) Pani rodzice traktowali nieruchomość jako swoją własność, gdyż nikogo o zgodę na budowę nie pytali.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy – osoba, która w wyniku wykonania umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nabyła władanie nad nieruchomością, jest jej posiadaczem samoistnym (orzeczenie SN z 4 października 1979 r., III CRN 163/79, LexPolonica nr 296386, OSNCP 1980, nr 5, poz. 95).

Posiadanie nie traci cechy samoistności z tego powodu, że posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jeżeli tylko posiada tak, jakby był właścicielem. Jest tak, dlatego że świadomość posiadacza co do przysługującego mu prawa do posiadania nie decyduje o tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego czy zależnego, natomiast ma istotne znaczenie przy ocenie dobrej lub złej wiary. Obok woli posiadania „jak właściciel” konieczne jest także faktyczne władanie rzeczą. Istnienie jednego tylko z tych dwóch elementów nie decyduje jeszcze o posiadaniu (tak: SN w orzeczeniu z 14 kwietnia 1961 r., CR 961/60, LexPolonica nr 357089, NP 1962, nr 12, s. 1688).

Okolicznością dobrze rokującą jest także fakt, że Pani rodzice od zawsze opłacali podatki za tą nieruchomość i należałoby te dowody wpłat odnaleźć. Warto także sprawdzić, czy rodzice widnieją w ewidencji gruntów i budynków.

Jeszcze raz zaznaczam, iż posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter posiadania samoistnego.

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 17 marca 1955 r., 1 CO 59/54 (OSN 1956, nr 3, poz. 67), wskazał przykładowo, że „wykonywanie przez pozwanego uprawnień zbierania ściółki, wykopu pni i pasienia bydła na wydzielonej mu na mocy przyrzeczenia sprzedaży działce leśnej, przy jednoczesnym zastrzeżeniu przez sprzedającego dla siebie prawa wyrębu drzewostanu na tej działce, nie może być uznane za posiadanie przez pozwanego nieruchomości, mogące prowadzić w następstwie do nabycia własności tejże nieruchomości przez zasiedzenie”. Wola posiadania „jak właściciel”, a więc traktowanie siebie jak właściciela, jest zasadniczym elementem posiadania prowadzącego do zasiedzenia.

O posiadaniu samoistnym nie świadczy sama tylko długotrwałość posiadania, która nie jest kryterium odróżniającym posiadanie samoistne od zależnego. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie.

Zaznaczyć należy, iż posiadania nie traci się ani przez przejściową utratę, pod warunkiem jego przywrócenia, ani przez przemijającą przeszkodę, która nie przerywa ciągłości.

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 7 kwietnia 1994 r., III CRN 18/94, LexPolonica nr 2534049, zwrócił uwagę na to, że posiadacz może w stosunku do rzeczy przejściowo nie wykonywać władztwa i na skutek tego nie traci jej posiadania. Istotne bowiem jest nie to, czy posiadacz wykonuje względem rzeczy konkretne czynności, lecz to, czy ma możliwość ich wykonywania bez potrzeby wytaczania np. powództwa o przywrócenie posiadania. Występowanie tej możliwości przesądza o istnieniu posiadania. Faktyczne władztwo charakteryzujące posiadanie samoistne wchodzi w grę wówczas, gdy określona osoba znajduje się w sytuacji, która pozwala jej na korzystanie z rzeczy, i to w taki sposób, jakby była ona jej własnością.

Mając na uwadze powyższe rozważania oraz to, że jest Pani w stanie odnaleźć potrzebne dowody i powołać potwierdzających to świadków, uznaję, że Pani nie powinna mieć problemu z nabyciem własności na rzecz Pani rodziców.

Stan prawny rodzinnej nieruchomości – uregulowanie go

Reasumując, powinna więc Pani porozumieć się z rodzeństwem na temat wniesienia sprawy o zasiedzenie, gdyż wiąże się to ze znacznymi kosztami. Wskazać należy, że sama opłata od wniosku o zasiedzenie to 2000 zł. Można oczywiście próbować się zwolnić z tej opłaty ze względu na złą sytuację majątkową, ale sądy nie zawsze chcą z niej zwalniać.

Najpierw jednak rozpocząłbym swoje działania od dokumentu stwierdzającego nabycie spadku po Pani mamie.

Wprawdzie zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 12 stycznia 2011 roku, sygn. akt II Cz 1027/10 – obowiązku ustalenia z urzędu kręgu osób zainteresowanych wynikiem postępowania o stwierdzenie zasiedzenia sąd nie może realizować poprzez zobowiązanie wnioskodawcy do złożenia postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku przez te osoby. Zobowiązanie takie niejednokrotnie byłoby bardzo utrudnione lub wręcz niemożliwe do wykonania przez wnioskodawcę, a tym samym pociągałoby za sobą niemożność uregulowania stanu prawnego nieruchomości. Celem ustalenia kręgu zainteresowanych sąd może jedynie żądać od wnioskodawcy lub uczestników postępowania informacji, które pozwolą ustalić krąg zainteresowanych i – jeżeli nie biorą udziału w postępowaniu – wezwać ich do udziału w sprawie. Jeżeli zaś wnioskodawca lub uczestnicy postępowania nie są w stanie wskazać innych zainteresowanych, sąd wezwie innych zainteresowanych do udziału w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia przez ogłoszenie.

Sąd ten stwierdził, że w orzecznictwie i piśmiennictwie wyjaśniono, iż w sprawie o zasiedzenie do kręgu zainteresowanych należy zaliczyć nie tylko dotychczasowego właściciela i jego spadkobierców, ale także pozostałych – innych niż wnioskodawca – posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych, osoby dysponujące prawem rzeczowym na zasiadywanej nieruchomości, jak też posiadaczy gruntów sąsiednich, jeżeli roszczą sobie prawo do własności nieruchomości lub przygranicznych pasów gruntu (por. np. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 1974 r., III CZP 88/74, OSNCP 1976, nr 1, poz. 4 i z dnia 8 lipca 1975 r., III CZP 51/75, OSPiKA 1976, nr 11, poz. 204, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 2 marca 1950 r., Ł.C. 65/50, OSN 1951, nr 1, poz. 5 oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 1966 r., III CR 78/66, OSNCP 1967, nr 5, poz. 83, z dnia 22 grudnia 1966 r., III CR 309/66, OSNCP 1967, nr 6, poz. 114, z dnia 29 grudnia 1967 r., III CR 59/67, OSNCP 1968, nr 7, poz. 128, z dnia 5 października 1971 r., III CRN 271/71, OSNCP 1972, nr 2, poz. 41, z dnia 7 lipca 1993 r., II CRN 73/93, nie publ., z dnia 10 września 1993 r., I CRN 111/93, nie publ. i z dnia 30 stycznia 2000 r., I CKN 1359/00, nie publ.).

Jednak obowiązku ustalenia z urzędu kręgu osób zainteresowanych wynikiem postępowania o stwierdzenie zasiedzenia sąd nie może jednak realizować poprzez zobowiązanie wnioskodawcy do złożenia postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku przez te osoby. Zobowiązanie takie niejednokrotnie byłoby bardzo utrudnione lub wręcz niemożliwe do wykonania przez wnioskodawcę, a tym samym pociągałoby za sobą niemożność uregulowania stanu prawnego nieruchomości.

Pamiętać przy tym należy, iż w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia, zgodnie z art. 610 K.p.c., stosuje się odpowiednio przepisy o stwierdzeniu nabycia spadku, w tym art. 670 § 1 i art. 677 § 1 K.p.c., co oznacza, że sąd z urzędu bada, kto nabył własność nieruchomości przez zasiedzenie. Sąd ma obowiązek stwierdzić nabycie własności w drodze zasiedzenia przez osoby, które spełniły przesłanki zasiedzenia, nawet jeżeli są to osoby inne niż wskazane we wniosku, nie jest zatem w tym zakresie nim związany (porównaj między innymi orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2001 r. I CKN 1359/00, z dnia 10 stycznia 2002 r., I CZ 194/01, z dnia 29 maja 1998 r. II CKU 172/97, nie publ. oraz z dnia 23 września 1999 r. III CKN 352/98, OSNC 2000/3/62).

W sytuacji kiedy udział w spadku po określonej osobie lub osobach przekłada się na postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia sąd wezwie wnioskodawcę do przedłożenia postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po takich osobach.

Będzie jednak lepiej jeżeli przynajmniej po swoich rodzicach będzie Pani dysponowała odpowiednimi dokumentami o nabyciu spadku.

Mając postanowienie o nabyciu spadku po rodzicach, może Pani składać wniosek o stwierdzenie zasiedzenia na rzecz Pani rodziców wspólnie (do ich majątku wspólnego).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼