Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z darowizną lub umową dożywocia?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jaka jest lepsza opcja przekazania mieszkania?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-07-22

Mam mieszkanie, które chcę przekazać jako darowiznę wnukowi żony z drugiego małżeństwa. Chciałbym, by miał zastrzeżoną sprzedaż oraz dożywocie dla syna żony. Wnuk mógłby to mieszkanie zająć lub sprzedać dopiero po śmierci syna. Czy lepszą opcją jest napisanie testamentu?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przede wszystkim należy się zdecydować, czy ma być to darowizna, czy testament, bo jedno wyklucza drugie.

Nie ma przeszkód, aby była to darowizna, razem z ustanowieniem służebności mieszkania dla ojca obdarowanego (syna żony). Nie ma przeszkód, aby był to testament z tzw. zapisem. Niestety żadna z tych opcji nie gwarantuje zablokowania możliwości sprzedania nieruchomości przez wnuka.

Zgodnie z treścią Art. 140 Kodeksu cywilnego „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Według art. 140 wyznacznikami granic własności są ustawy i zasady współżycia społecznego, a wyznacznikiem sposobu korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa jest jego społeczno-gospodarcze przeznaczenie.

W granicach, o których mowa w zdaniu 1 art. 140, właściciel może rozporządzać rzeczą. Przez „rozporządzanie” należy rozumieć zbywanie, obciążanie nieruchomości, ustanowienie odrębnej własności lokali (tak SN w uzasadnieniu orzeczenia z 14 lipca 1994 r., sygn. akt III CZP 86/94, OSNC 1/95, poz. 4).

Zgodnie z art. 57:

„§ 1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.

§ 2. Przepis powyższy nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem”.

W polskim prawie cywilnym normą generalną wyłączającą możliwość ustanawiania umownych zakazów przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, które jest zbywalne, a także dopuszczającą zobowiązanie, wedle którego uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem, jest art. 57 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 3531 „strony umowy mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Ustawodawca przewidział, że istnieje duże prawdopodobieństwo inkorporacji niezwykle uciążliwych klauzul, zakazanych przez art. 57, w stosunkach prawnych, gdzie jedna ze stron ma — z jakichkolwiek przyczyn — decydujący wpływ na kształt umowy.

Oznacza to, z jednej strony, że np. darczyńca nie może skutecznie wyłączyć uprawnienia obdarowanego do rozporządzenia przedmiotem darowizny, a z drugiej strony, że gdyby nawet obdarowany na to się zgodził, to takie porozumienie stron byłoby nieważne jako sprzeczne z art. 57 (art. 58 § 3).

Jednak ustanawiając służebność na nieruchomości – nawet obecnie – bez przenoszenia własności na wnuka – zabezpieczy się poniekąd syna. Co prawda wnuk może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, może zbyć mieszkanie – ale razem ze służebnością.

Funkcja służebności osobistych polega głównie na zaspokojeniu potrzeb osobistych uprawnionego w zakresie szeroko pojętej alimentacji; służebności osobiste więc mają charakter konsumpcyjny i dlatego są ściśle związane z osobą uprawnionego.

Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie.

Cel i funkcja służebności osobistych decydują o tym, że mają one postać prawa związanego ściśle z osobą uprawnionego i ograniczonego czasem jego życia. Ograniczenie to ma charakter bezwzględny, co oznacza, że nie może być uchylone lub zmienione wolą stron. O czasie trwania służebności osobistej decyduje wprawdzie wola stron, ale czas życia uprawnionego jest barierą nieprzekraczalną. Umowa zapewniająca służebność dożywotniego zamieszkania nie jest umową zawartą na czas oznaczony (tak SN w orz. z 13 kwietnia 1999 r., sygn. akt II CKN 259/98, niepubl.).

Reasumując – można zabezpieczyć interesy mieszkaniowe syna. Nie można ograniczyć prawa zbycia nieruchomości przez wnuka.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »