Kłopotliwa klauzula w umowie najmu

Umowa najmu na czas określony

Umowa najmu jest zawarta na czas określony Taką umowę można wypowiedzieć tylko w określonych sytuacjach przewidzianych w umowie. W innym wypadku jest Pan zobowiązany do utrzymania umowy do końca okresu jej trwania albo zapłaty za czynsz jako odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Przepisy Kodeksu cywilnego utożsamiają umowę zawartą na czas określony z umową trwałą, a wiec umową, która będzie łączyła strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Utrwalają istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron. Oczywiście stabilizacja ta nie ma charakteru absolutnego. Dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu oraz umowy dzierżawy zawartych na czas oznaczony – była przedmiotem kontrowersji zarówno w orzecznictwie, jak i doktrynie.

Swobodne zapisy w umowie

W aktualnym stanie prawnym art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje co do zasady możliwość wypowiedzenia także umowy najmu zawartej na czas określony. Tyle tylko, że przepis wymaga wskazania w treści umowy pewnych przyczyn, sytuacji, czy zdarzeń, których wystąpienie uzasadniać będzie wypowiedzenie najmu. 

W konsekwencji unormowania zawartego w art. 673 § 3 zyskały aprobatę rozpowszechnione w praktyce kontraktowej klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów najmu zawartych na czas oznaczony, w zakresie jednak ograniczonym do wypadków określonych w umowie. Wprowadzając taką regulację, ustawodawca uznał, że zaspokaja ona określone potrzeby obrotu gospodarczego i umożliwia rozwiązanie różnorodnych sytuacji życiowych stron stosunku najmu (np. zmiana miejsca zamieszkania najemcy, jego upadłość). Zdaniem ustawodawcy klauzule te nie naruszają zasady swobody umów, skoro strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy w taki sposób, by zabezpieczały one ich interesy.

Wcześniejsze wypowiedzenie najmu a klauzula w umowie

Artykuł 673 § 3 nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków”, o których mowa w tym przepisie. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to zdarzenie, wydarzenie, fakt. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie.

Na gruncie art. 673 § 3 w orzecznictwie sądowym wyrażono przekonywujący pogląd prawny, że „dopuszczalność wypowiedzenia terminowej umowy najmu (dzierżawy) determinowana jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie, przy czym wskazanie tych przyczyn nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie. Samo tylko zaś zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego przyczyny) nie kwalifikuje się jako »wypadki wskazane w umowie«. Wyklucza to przyjęta w art. 673 § 3 k.c. konstrukcja wypowiedzenia, dostosowana do uwarunkowań zasady swobody umów” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 669/14).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.