Mieszkanie komunalne po zmarłym bracie

Prawo do mieszkania komunalnego po śmierci rozwiedzionego najemcy

Podstawa prawna: przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

W pierwszej kolejności podnieść należy, iż o ile wynajmujący nie posiada oświadczenia byłej żony brata o zrzeczeniu się prawa najmu na rzecz brata, można uznać, że prawo to nie zostało podzielone po rozwodzie. Niestety, bardzo często spotkać można się ze stanowiskiem, że najem to nie jest prawo podlegające podziałowi w toku sprawy o podział majątku. Takie rozumowanie jest jednak błędne, albowiem najem jako prawo majątkowe wchodzi do majątku wspólnego. O ile Pani nie ma prawa do tego lokalu, o tyle można próbować wykazywać, że ma do niego prawo jego była żona, która mogłaby nabyć prawo, przekształcić je i na przykład Pani sprzedać.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02 – wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnicę między czynszem wolnym, a czynszem regulowanym z uwzględnieniem (w konkretnych okolicznościach sprawy) okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu (vide: uchwała SN z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28/02). Użyte sformułowanie – uwzględnienie okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu oznacza w istocie, że przy określeniu wartości prawa najmu, jako składniki majątku wspólnego podlegającego podziałowi, powinno się uwzględnić wartość możliwości korzystania w przyszłości z lokalu mieszkalnego przez najemcę. Ponieważ istotą tego prawa jest możliwość korzystania z cudzego przedmiotu majątkowego przez czas oznaczony lub nieoznaczony, przeto przy ustaleniu wartości tego prawa nie można nie uwzględnić hipotetycznego okresu trwania owej możliwości korzystania. Trudno byłoby sobie wyobrazić poprawne ustalenie wartości prawa najmu bez uwzględnienia faktu, że najem ów ma trwać w przyszłości przez czas nieoznaczony. Innymi słowy, przyjąć należy, że jednym z niezbędnych czynników podlegających uwzględnieniu przy ustaleniu wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego jest przyszły prawdopodobny czas trwania stosunku prawnego najmu. Nie chodzi tu więc w istocie „o wartość prawa na przyszłość”, czy też o przyszłą wartość istniejącego już prawa najmu, lecz o aktualną wartość tego prawa, istniejącą w chwili zamknięcia rozprawy, tyle że określoną z uwzględnieniem prawdopodobnego czasu trwania w przyszłości tego stosunku prawnego.

Wartość prawa najmu mieszkania komunalnego

Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do wskazanej powyżej uchwały: „Odwołanie się do okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu, choć jest odesłaniem do stosowania nieostrego kryterium, trzeba uznać za uzasadnione. Nie sposób pominąć niewątpliwej stabilności czy wręcz trwałości stosunku najmu lokalu komunalnego, podlegającego regulacji przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733), na podstawie art. 11 ust. 2 tej ustawy, bowiem znacznie ograniczone zostały uprawnienia wynajmującego w przedmiocie skorzystania z możliwości zakończenia stosunku najmu. Jednakże, mając na względzie ustawowe przesłanki stabilizujące ten stosunek prawny, nie można też pominąć oczywistej konieczności uwzględnienia konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy, takich jak np. wiek najemcy, stan zdrowia, stosunki rodzinne lub możliwości majątkowe. Przepisy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (jedn. tekst: Dz. U. z 1997 r. Nr 16, poz. 89 ze zm.) mogą stanowić jedynie orientacyjną wskazówkę dla sądu, który obowiązany jest samodzielnie określić wartość prawa najmu lokalu komunalnego, z uwzględnieniem konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy. Oznacza to wyłączenie możliwości automatycznego posługiwania się mnożnikami przewidzianymi w art. 13 wspomnianej ustawy, niekiedy błędnie rozumianego jako odpowiednie stosowanie zasad przewidzianych tą ustawą. Taki kierunek wykładni zaprezentował już Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 stycznia 1977 r., III CZP 63/76 (OSNCP 1977, nr 8, poz. 124), a także w uzasadnieniu uchwały z dnia 19 grudnia 1978 r., III CZP 80/78, w której odwołał się ostrożnie jedynie do możliwości pomocniczego korzystania z zasad przewidzianych w przepisach prawa podatkowego, nie aprobując odpowiedniego stosowania zasad obowiązującego wówczas aktu prawnego w przedmiocie podatku od spadku i darowizn. Na odpowiednie stosowanie zasad ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie pozwala art. 13 ust. 6 tej ustawy, i który wyraźnie nakazuje odpowiednie stosowanie art. 13 ust. 2-5 jedynie do obliczania wartości prawa użytkowania, służebności i rent. Skoro więc ustawodawca jednoznacznie wyznaczył przedmiotowe granice możliwości odpowiedniego stosowania przepisów powołanej ustawy, to oznacza to wyłączenie możliwości odpowiedniego stosowania jej przepisów poza tak wyraźnie określonym zakresem. Zarazem brzmienie art. 13 ust. 6 ustawy dowodzi braku luki w prawie, która pozwalałaby dopiero na rozważanie możliwości odpowiedniego stosowania przepisów omawianej ustawy na podstawie analogii.”

Uprawnieni do wstąpienie w stosunek najmu lokalu po zmarłym najemcy

Wartość prawa najmu stanowi różnicę między czynszem wolnym a czynszem regulowanym. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione powyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku osób wymienionych powyżej, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Podsumowując, Pani na pewno nie może przejąć lokalu, ale była żona, o ile formalnie nie zrzekła się tego prawa, już tak.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼