Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu aktu notarialnego?

Marek Gola • Opublikowane: 2017-04-26

Wraz z żoną chcemy nabyć okazyjnie za „gotówkę” (za około 65% ceny rynkowej) nieruchomość, która, jak wynika na tę chwilę z KW, jest współwłasnością małżeńską z obciążoną kredytem hipoteką. Sprzedającą jest wdowa (matka 8-letniego syna z tego małżeństwa), która odrzuciła spadek i postępowaniem sądowym (a od tygodnia prawomocnym wyrokiem) uzyskała zgodę na tę transakcję z zastrzeżeniem jej ceny minimalnej (część płatności zgodnie z prolongatą do banku a pozostałość do podziału z kuratorem spadku), którą dokładnie taką wpiszemy do aktu. Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu aktu i jakie mogą być negatywne scenariusze?

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka
1000-kroc usatysfakcjonowania z odpowiedzi p mecenasa
Jadwiga

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż na dzień dzisiejszy w księdze wieczystej jako właściciele wskazani są osoby pełnoletnie. Zasadne jest zatem wymóc na przedstawiciele ustawowej małoletniego, by ten został wpisany do księgi wieczystej jako prawowity właściciel. Wpis dokonywany jest na podstawie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po ojcu z adnotacją o jego prawomocności. Bez zmiany wpisy w księdze wieczystej osobiście odradzałbym zakup nieruchomości, bowiem na dzień dzisiejszy, jak mniemam, mamy niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Poza tym notariusz nie powinien dokonać czynności sprzedaży, bowiem właścicielem są X i Y na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Konieczne jest zatem złożenie do sądu prowadzącego dla ww. nieruchomości księgę wieczystą wniosku KW-WPIS z żądaniem wykreślenia w dziale II dotychczasowych współwłaścicieli i wpisania jako właściciela małoletniego.

Działki obciążone są ograniczonym prawem rzeczowym, ale nie w zakresie służebności osobistej, które to prawo byłoby uciążliwe, ale w zakresie służebności gruntowej, tj. nieodpłatnego i nieoznaczonego w czasie prawa przejścia i przejazdu po działkach oraz służebność przesyłu dla infrastruktury technicznej. Powyższe obciążenia są normalnym przypadkiem spotykanym przy tego rodzaju nieruchomościach, a to z kolei powoduje, że osobiście tego zapisu w dziale III bym się nie obawiał. Należy jednak mieć świadomość, że działki, dla których prowadzona jest księga wieczysta, są ograniczone ww. treścią praw i należy się liczyć z tym, że przez ww. działki każdy z właścicieli, na których rzecz takie prawo jest ustanowione, ma prawo korzystać być może z Państwa działek w zakresie opisanym w dziale III.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Osobiście najbardziej obawiałbym się zapisów w dziale IV, bowiem obciążają one każdoczesnego właściciela bez względu na to, czy to Pan z żoną zaciągnął kredyt hipoteczny, czy też ktokolwiek inny. W najgorszym przypadku dojdzie do sytuacji, kiedy osoba, która obciążyła nieruchomość kredytem hipotecznym, zaprzestanie spłaty tego kredytu i wówczas bank, jako jej wierzyciel, będzie miał prawo zaspokoić się z Państwa nieruchomości. Nie ma dla banku znaczenia, czy właściciel nieruchomości i jego dłużnik to jedna osoba. Nie wierzyłbym w zapewnienia sprzedawcy, że nie muszą się Państwo martwić hipoteką, gdyż tenże będzie spłacał kredyt obciążony hipoteką. Tego rodzaju gwarancje w swojej praktyce słyszałem już wielokrotnie i przeważnie kończył się to źle, ponieważ sprzedawca kwoty ze sprzedaży nie przekazuje na spłatę kredytu lecz na własne potrzeby i w późniejszym czasie dochodzi do tzw. zadyszki finansowej, która powoduje, że bank zaspokaja swoją wierzytelność z nieruchomości.

Zakładając nawet, że sprzedawca nie ma złych intencji, nie możecie Państwo założyć, że nie wystąpi skrajnie życiowo sytuacja, która spowoduje, że nie będzie możliwa spłata zadłużenia i wówczas bank przystąpi do egzekucji z nieruchomości. Należy mieć na uwadze kwoty, które obciążają nieruchomość, a które w tym przypadku do małych nie należą. Proszę zatem wystąpić do sprzedawcy, by dokonując zmiany wpisu w dziale II dokonał także wykreślenia za zgodą banku hipoteki i przeniesienia jej np. na inną nieruchomość.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »