Nadpłaty za przekłamaną powierzchnię lokalu

Taka sytuacja jak opisana przez Panią może być rozpatrywana w dwojaki sposób – albo jako czynsz nadpłacony, albo mniejszy metraż może być uznany za wadę przedmiotu umowy, raczej w mojej ocenie nie jest to nienależne świadczenie.

Nadpłaty za zawyżoną powierzchnię lokalu

Jeżeliby rozpatrywać to pod kątem nadpłaconego czynszu najmu, to termin przedawnienia określony został w art. 677 Kodeksu cywilnego, gdzie przepis ten mówi, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Regulacja ta dotyczy jednak bardziej sytuacji, w których np. najemca zapłaci czynsz z góry za cały miesiąc, a wynajmujący przed jego upływem wypowie najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W orzecznictwie wielokrotnie podkreśla się, że nie jest możliwe skuteczne obejście jednorocznego terminu przedawnienia wynikającego z art. 677 poprzez dochodzenie przez najemcę roszczeń już po jego upływie na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, które to przewidują dłuższe terminy przedawnienia (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z 21.1.2004 r., sygn. akt IV CK 362/?02).

Wada – przekłamana powierzchnia lokalu

W swoim wyroku z dnia 8 lutego 2012 r., wydanym w sprawie I ACa 8/12 Sąd Apelacyjny wskazał, że „wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie stanowi wadę przedmiotu najmu w rozumieniu przepisu art. 664 § 1 k.c., uzasadniającą roszczenie najemcy o obniżenie czynszu”.

Ten wyrok w mojej ocenie jest nieco wątpliwy, bo przepis ten stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Trzeba byłoby zatem zawsze wykazać, że mniejsza powierzchnia powodowała, że nie mogła Pani korzystać w pełni z lokalu w takim zakresie, jak ustaliliście w umowie najmu. Jeżeli jednak tak było, to ma Pani prawo do żądania obniżenia czynszu najmu.

Proponowałabym w Pani sytuacji powoływać się na ten wyrok w relacjach z wynajmującym i podkreślać, że czynsz obniżony należny jest Pani za cały czas trwania wad.

Wyjaśniając dalej, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 grudnia 2013 r., sygn. akt VI ACa 409/13, wyrokując także w podobnym stanie faktycznym, o ile chodzi o większy metraż w umowie niż faktycznie wydany najemcy, napisał tak: „okoliczność, że w dalszej części umowy strony określiły sposób obliczania wysokości czynszu, nie daje żadnej ze stron jednostronnego uprawnienia do kształtowania wysokości czynszu umówionego w określonej kwocie poprzez ponowne przeliczenie czynszu umówionego w określonej wysokości za metr kwadratowy wskutek pomiaru powierzchni lokalu. Skoro powódka uiszczała czynsz w określonej w umowie wysokości, to nie może być mowy o nadpłacie czynszu”. Krótko mówiąc, sąd nie uznał podobnej od Pani „nadpłaty” za nadpłacony czynsz, bo taka jego wysokość wynikała z umowy i nie ma znaczenia, że czynsz został rachunkowo obliczony stawką za jeden metr kwadratowy.

Idąc tym tropem, nie jest to także nienależne świadczenie, bo wysokość świadczenia wynika z umowy i określono ją kwotowo – tak przynajmniej zakładam, nie jest zapewne określona stawka z metra kwadratowego, tylko ogółem kwota (tak jest zasadniczo przyjęte w praktyce).

Roszczenie majątkowe o zwrot nadpłat

Niezależnie od powyższego w stosunkach z wynajmującym proszę powoływać się na art. 664 Kodeksu cywilnego i jeśli nie będzie się konsultował z prawnikami, zapewne uzna Pani roszczenie za cały okres.

Aczkolwiek aby wyjaśnić w pełni Pani sytuację, to dookreślę jeszcze, że Pani roszczenie jest tzw. roszczeniem majątkowym i podlega przedawnieniu zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art. 118 Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że „jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 10 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata”. Pani jest przedsiębiorcą i to roszczenie pozostaje w związku z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, a zatem będzie się ono przedawniać z upływem 3 lat, będzie to dotyczyć wszystkich roszczeń przeciwko wynajmującemu (nawet w przypadku, gdyby doszło do nadpłaty czynszu – może go Pani żądać za 3 lata, tyle że nie później niż rok od zwrotu rzeczy).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼