Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem okazjonalny a przypadki losowe

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2017-03-15

Chcę wynająć mieszkanie jako najemca. Wynajmującego interesuje tylko i wyłącznie forma najmu okazjonalnego. Ogólnie rozumiem ten rodzaj umowy i w zasadzie popieram jego wprowadzenie. Aktualnie interesuje mnie długoterminowy wynajem i nie planuję kolejnej przeprowadzki, ale umowa najmu okazjonalnego jest umową tylko terminową. Jednakże wiadomo, że różne przypadki losowe chodzą po ludziach. Czy w umowie najmu okazjonalnego można zawrzeć zapisy o możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę – choćby w sytuacjach losowych jak pogorszenie sytuacji finansowej? Jak takie zapisy sformułować, aby w razie czego miały moc prawną?

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka

Jak wynika z opisu, orientuje się Pan, że najem okazjonalny jest z założenia zawierany na czas określony. Umowa taka nie może być rozwiązana za wypowiedzeniem na takich zasadach, jak umowa najmu zawarte na czas nieokreślony. W umowie najmu okazjonalnego można zawrzeć zapisy o możliwości rozwiązania umowy za wypowiedzeniem przez najemcę. Stosownie do obowiązujących przepisów umowę najmu okazjonalnego można rozwiązać za wypowiedzeniem w przypadkach wskazanych w umowie.

Zgodnie z art. 19d ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (K.c.) umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Według kodeksu cywilnego (art. 673 § 3) „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

„Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c.” (uchwała SN z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006).

Umowa najmu okazjonalnego jest jednocześnie umową na czas oznaczony i nie może zostać wypowiedziana przed czasem, poza przypadkami określonymi w ustawie oraz wskazanymi precyzyjnie przez strony w umowie. Sformułowanie przyczyn wypowiedzenia umowy okazjonalnej zawartej na czas oznaczony nie może być ogólne. Zapisy powinny dokładnie opisywać te przyczyny.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Art. 673 § 3 K.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków’’. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to „zdarzenie, wydarzenie, fakt’’. Postanowienia umowy ograniczające się zatem jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem.

Zapis „umowa może być rozwiązana przez każdą ze stron za miesięcznym wypowiedzeniem” może być uznany za zbyt ogólny i niewiążący.

Pogorszenie się Pana sytuacji finansowej nie dotyczy samej umowy, ale innych okoliczności. Zamieszczenie tego w umowie może narazić Pana na zarzut, że już od początku nie miał Pan zamiaru dotrzymać umowy i chciał mieć możliwość jej rozwiązania w dowolnej chwili. To pogorszenie musiałoby być w jakiś sposób udowodnione wobec wynajmującego. Przez analogię do umów najmu firmowych zamieściłbym zapis o rozwiązaniu z powodu zgłoszenia wniosku o Pana upadłość (jako konsumenta). Przykładowy zapis:

„Za zgodą obydwu stron umowa może być rozwiązana w każdym czasie.

Najemca ma prawo umowę rozwiązać za … wypowiedzeniem w następujących przypadkach:

  1. zgłoszenia wniosku o upadłość Najemcy lub jego małżonka z powodu pogorszenia się jego sytuacji finansowej,
  2. konieczności przeprowadzenia się do innej miejscowości z uwagi na podjęcie w nim pracy przez Najemcę lub jego małżonka,
  3. zwiększenia się liczebności członków rodziny najemcy ponad … osoby”.

To, czy te lub podobne zapisy pojawią się w umowie, zależy od Pana jako najemcy oraz od wynajmującego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »