Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem okazjonalny a przypadki losowe

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2017-03-15 • Aktualizacja: 2021-07-01

Chcę wynająć mieszkanie jako najemca. Wynajmującego interesuje tylko i wyłącznie forma najmu okazjonalnego. Ogólnie rozumiem ten rodzaj umowy i w zasadzie popieram jego wprowadzenie. Aktualnie interesuje mnie długoterminowy wynajem i nie planuję kolejnej przeprowadzki, ale umowa najmu okazjonalnego jest umową tylko terminową. Jednakże wiadomo, że różne przypadki losowe chodzą po ludziach. Czy w umowie najmu okazjonalnego można zawrzeć zapisy o możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę – choćby w sytuacjach losowych jak pogorszenie sytuacji finansowej? Jak takie zapisy sformułować, aby w razie czego miały moc prawną?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Najem okazjonalny a przypadki losowe

Na czym polega najem okazjonalny?

Jak wynika z opisu, orientuje się Pan, że najem okazjonalny jest z założenia zawierany na czas określony. Umowa taka nie może być rozwiązana za wypowiedzeniem na takich zasadach, jak umowa najmu zawarte na czas nieokreślony. W umowie najmu okazjonalnego można zawrzeć zapisy o możliwości rozwiązania umowy za wypowiedzeniem przez najemcę. Stosownie do obowiązujących przepisów umowę najmu okazjonalnego można rozwiązać za wypowiedzeniem w przypadkach wskazanych w umowie.

Zgodnie z art. 19d ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (K.c.) umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Według kodeksu cywilnego (art. 673 § 3) „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

„Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c.” (uchwała SN z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006).

Umowa najmu okazjonalnego jest jednocześnie umową na czas oznaczony i nie może zostać wypowiedziana przed czasem, poza przypadkami określonymi w ustawie oraz wskazanymi precyzyjnie przez strony w umowie. Sformułowanie przyczyn wypowiedzenia umowy okazjonalnej zawartej na czas oznaczony nie może być ogólne. Zapisy powinny dokładnie opisywać te przyczyny.

Art. 673 § 3 K.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków’’. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to „zdarzenie, wydarzenie, fakt’’. Postanowienia umowy ograniczające się zatem jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem.

Zapis „umowa może być rozwiązana przez każdą ze stron za miesięcznym wypowiedzeniem” może być uznany za zbyt ogólny i niewiążący.

Pogorszenie sytuacji finansowej a możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania

Pogorszenie się Pana sytuacji finansowej nie dotyczy samej umowy, ale innych okoliczności. Zamieszczenie tego w umowie może narazić Pana na zarzut, że już od początku nie miał Pan zamiaru dotrzymać umowy i chciał mieć możliwość jej rozwiązania w dowolnej chwili. To pogorszenie musiałoby być w jakiś sposób udowodnione wobec wynajmującego. Przez analogię do umów najmu firmowych zamieściłbym zapis o rozwiązaniu z powodu zgłoszenia wniosku o Pana upadłość (jako konsumenta). Przykładowy zapis:

„Za zgodą obydwu stron umowa może być rozwiązana w każdym czasie.

Najemca ma prawo umowę rozwiązać za … wypowiedzeniem w następujących przypadkach:

  1. zgłoszenia wniosku o upadłość Najemcy lub jego małżonka z powodu pogorszenia się jego sytuacji finansowej,
  2. konieczności przeprowadzenia się do innej miejscowości z uwagi na podjęcie w nim pracy przez Najemcę lub jego małżonka,
  3. zwiększenia się liczebności członków rodziny najemcy ponad … osoby”.

To, czy te lub podobne zapisy pojawią się w umowie, zależy od Pana jako najemcy oraz od wynajmującego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »