Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niezaakceptowanie umowy przedwstępnej a zwrot zadatku

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2017-11-13

Kupuję mieszkanie na rynku wtórnym. Wczoraj przelałam kwotę zadatku na rachunek biura nieruchomości. Dzisiaj przysłano mi e-maila z propozycję umowy przedwstępnej, której nie mogę zaakceptować. Chodzi o to, że biuro upiera się, żebym wyraziła zgodę na warunki sprzedających. To znaczy w grudniu akt notarialny, ale wydanie mieszkania 2 miesiące później, bo właściciele nie mogą wcześniej. Nikt mnie o tym wcześniej nie uprzedził, a ja się nie zgadzam. Straciłam zaufanie do tego biura. Czy mogę się wycofać i zażądać zwrotu pieniędzy, ponieważ nie akceptuję warunków umowy przedwstępnej i jej nie podpisałam?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności zachowania określonej formy. Stąd można bronić poglądu, że zawarła Pani taką umowę ustnie. Niemniej jednak z okoliczności sprawy wynika, że strony miały zamiar zawrzeć umowę przedwstępną w określonej formie. Skoro tak, to do zawarcia umowy nie doszło. Zgodnie z art. 76 Kodeksu cywilnego (K.c.) – jeżeli strony zastrzegły w umowie, że określona czynność prawna między nimi ma być dokonana w szczególnej formie, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu zastrzeżonej formy. Jednakże gdy strony zastrzegły dokonanie czynności w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, nie określając skutków niezachowania tej formy, w razie wątpliwości poczytuje się, że była ona zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych. Skoro w toku negocjacji stwierdzono, że podpiszecie Państwo umowę, która zostanie przesłana stronom do akceptacji, to nie można mówić o zawarciu umowy wcześniej.

Rezygnacja z zawarcia umowy przedwstępnej

W takim wypadku powinno wystarczyć samo Pani oświadczenie o rezygnacji z zawarcia umowy przedwstępnej z uwagi na warunki odbiegające od negocjowanych. Być może uda się jeszcze wynegocjować usunięcie tego zapisu. Jednocześnie należy zażądać zwrotu wpłaconego zadatku jako nienależnego, skoro nie doszło do zawarcia umowy, która stanowiła podstawę jego ustanowienia.

Z drugiej strony, skoro wpłaciła Pani zadatek, to druga strona może bronić poglądu, że w sposób dorozumiany umowa została zawarta. W takim przypadku ma Pani możliwość powoływać się na nieważność czynności prawnej z uwagi na pozostawanie w błędzie co do treści tej czynności. Zgodnie z art. 84 § 1 K.c. – w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Pani jest w stanie wykazać, że została Pani wprowadzona w błąd (także poprzez zatajenie pewnych informacji na temat treści czynności prawnej) odnośnie warunków umowy przedwstępnej. Dowodem na to będą zapewne maile w sprawie i sama oferta, z której winno wynikać tak ważne ograniczenie w prawie do nabycia własności.

Problem z odzyskaniem zadatku

Gdyby sprzedający nie chcieli zwrócić zadatku, pomimo wskazania przez Panią, iż w istocie do zawarcia umowy nie doszło, powinna Pani wykorzystać wspomniany wyżej przepis. Należy na piśmie złożyć sprzedającym oświadczenie, iż wobec wprowadzenia Pani w błąd co do treści czynności prawnej uchyla się Pani od skutków oświadczenia o zamiarze nabycia mieszkania i żąda Pani zwrotu zadatku, albowiem do zawarcia jakiejkolwiek umowy w tej sytuacji nie doszło (zgodnie z art. 88 § 1 K.c.).

Oczywiście musi mieć Pani świadomość, że sprzedający mogą mieć odmienne zdanie, co spowoduje, że odzyskanie zadatku będzie możliwe dopiero w drodze postępowania przed sądem. W opisanej przez Panią sytuacji widzę jednak duże szanse na powodzenie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »