Odstąpienie od umowy sprzedaży działki

Umowa przedwstępna sprzedaży działki

Sytuacja, w jakiej się Pan znalazł, jest trudna i dość skomplikowana. Umowa sprzedaży została opisana w art. 535 i następnych Kodeksu cywilnego. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy, a kupujący płaci umówioną cenę. Na razie sytuacja wygląda prosto, ale tu jeszcze w grę wchodzi najpierw umowa wstępna i kwestia niedotrzymania zawarcia umowy definitywnej.

Umowa przedwstępna może być zawarta w formie pisemnej – ponieważ ona nie przenosi jeszcze własności nieruchomości. Niemniej, gdy strony zdecydowały się na taką zwykłą formę, a strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. ujemny interes umowny).

Gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Innymi słowy, jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego i będzie mieć wymagane prawem elementy, wówczas można będzie nie tyle dochodzić ograniczonego odszkodowania od strony, która umowy przyrzeczonej nie chce wykonać, ile przymusić ją sądownie do tego, aby do sprzedaży doszło.

Tutaj mówimy już o warunkowej umowie sprzedaży, a nie przedwstępnej, jednakże do pewnego stopnia można zastosować analogię, gdyż skoro umowa została już zawarta w formie aktu notarialnego i warunek został spełniony, czyli nie skorzystano z prawa do pierwokupu, to rzeczywiście kupujący może domagać się przeniesienia własności, jeśli Pan tego nie zrobi. Jeśli on tylko zapłaci cenę określoną w akcie notarialnym, na Panu będzie ciążył obowiązek przeniesienia własności.

Wycofanie się z umowy sprzedaży działki

Niestety, muszę tu szczerze powiedzieć, Pana błędem była zgoda na wpisanie do aktu notarialnego kwoty niższej i przez to trudno jest teraz domagać się kwoty wyższej. Owszem, wiem, że w umowie przedwstępnej było inaczej, ale podważanie aktu notarialnego jest niezwykle trudne i bardzo rzadko skuteczne.

Z jednej strony teoretycznie istnieje możliwość podważenia umowy jako pozornej, jednakże występuje tu kilka komplikacji. Oświadczenie złożone dla pozoru (tu ukrycie rzeczywistej kwoty sprzedaży) jest nieważne, jednak udowodnienie tego może być trudne, bo opierałoby się na Pana zeznaniach oraz kupującego. Istnieje ryzyko, że kupujący nie potwierdzi Pana wersji wydarzeń i będzie twierdził np., że ostatecznie zgodził się Pan na mniejszą kwotę. Istnieje też ryzyko postawienia Panom zarzutów usiłowania popełnienia przestępstwa skarbowego poprzez obniżenie kwoty należnego podatku. Dlatego też jest to ryzykowna droga i nie mogę obiecać, że zostałoby to zakończone sukcesem.

Niestety kupujący ma realne podstawy i możliwości domagania się przeniesienia własności na niego (o ile zapłaci umówioną kwotę wpisaną w akcie notarialnym). Dlatego też już lepszym rozwiązaniem jest zgoda na niższą kwotę, ewentualnie inne dojście do porozumienia, zerwanie umowy za porozumieniem stron, gdyż tak naprawdę w świetle prawa nie ma podstaw do tego, by odstępować od umowy, ponieważ zasada jest taka, że umów należy dotrzymywać, a zrywanie ich jest wyjątkiem, które musi mieć podstawę w umowie lub przepisach prawa, a tu niestety takich nie ma.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.