Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odstąpienie od umowy kupna mieszkania i niestawienie się u notariusza sprzedającego

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-10-12

Kupiłam od osoby fizycznej mieszkanie, w którym jest robactwo. Nie miałam o tym pojęcia. Napisałam oświadczenie o odstąpieniu od umowy kupna wraz z wezwaniem do stawienia się przed notariuszem w celu zwrotnego przeniesienia nieruchomości. Pan ten nie stawił się na wezwanie. O co powinnam pozwać tego pana – czy tylko o zapłatę kwoty, którą ode mnie otrzymał, czy też do złożenie oświadczenia czy o zobowiązanie do zwrotnego przeniesienia nieruchomości przed notariuszem?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odpowiadając na Pani pytanie, najpierw wyjaśnię, że nie ma co do tej kwestii zgodności w literaturze. Istnieją poglądy, że odstąpienie od umowy ma tylko skutek obligacyjny, czyli nie przenosi ponownie rzeczy na zbywcę, ale istnieją także poglądu zupełnie odmienne, że ma ono skutek rozporządzający, a więc przenosi własność rzeczy ponownie na zbywcę.

Aby być bardziej precyzyjną, wyjaśnię może, że przykładowo stosownie do zapatrywania wyrażonego przez Sąd Najwyższy odstąpienie kupującego od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej z powodu wad nie przenosi automatycznie własności rzeczy z powrotem na sprzedawcę. Zapatrywanie takie oznacza, że odstąpienie od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej wywołałoby jedynie skutek obligacyjny (wyrok SN z dnia 5 lipca 2007 r., sygn. akt II CSK 140/07). W Innym orzeczeniu sąd ten stwierdził, że „w sytuacji gdy oświadczenie kupującego o odstąpieniu od umowy sprzedaży samochodu nie spowodowało przejścia z powrotem na sprzedawcę prawa własności pojazdu, to zarówno w świetle art. 405 i 225 w zw. z art. 230 k.c., jak i w świetle art. 496 k.c. brak było podstaw po stronie sprzedawcy do żądania od kupującego wynagrodzenia za dalsze korzystanie z samochodu” (wyrok SN z dnia 26 marca 2002 r., sygn. akt II CKN 806/99). Zagadnienie odstąpienia od umowy sprzedaży w ramach rękojmi budzi jednak poważne kontrowersje co do skutków takiego odstąpienia w płaszczyźnie prawa rzeczowego [Cz. Żuławska (w:) G. Bieniek, Komentarz, t. II, 2011, s. 72]. Wydaje się, iż dla oceny skutków odstąpienia od umowy sprzedaży należy posługiwać się tymi samymi regułami, jakie są konieczne dla skutecznej sprzedaży, modyfikowanymi w przypadku przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do gatunku i przeniesienia własności nieruchomości.

W komentarzach do ustawy podkreśla się, że „art. 560 kodeksu cywilnego – a ten był podstawą odstąpienia od umowy jak zakładam – nie udziela wprost odpowiedzi na pytanie, jaki skutek ma złożenie oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy, a mianowicie, czy z chwilą złożenia takiego oświadczenia własność sprzedanej rzeczy przechodzi z powrotem z kupującego na sprzedającego w sposób automatyczny, czy też może rodzi jedynie po stronie kupującego obowiązek przeniesienia tej własności z powrotem na sprzedawcę, zaś po stronie sprzedawcy – obowiązek zwrotu kupującemu otrzymanej ceny. W świetle stanowiska wyrażonego w uchwale 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02 – skutkiem odstąpienia od umowy w oparciu o przepisy o rękojmi jest »upadek« umowy sprzedaży, który polega na tym, że własność rzeczy sprzedanej powraca automatycznie do sprzedawcy. Odstąpienie automatycznie wywołuje więc nie skutek obligacyjny, ale rozporządzający. Odmiennie wyraził się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 listopada 1997 r., II CKN 458/97, uchwale z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 oraz z dnia 17 listopada 1993 r., III CZP 156/93 w których opowiedziano się jedynie za obligacyjnym skutkiem odstąpienia od umowy. Warto jednak zauważyć, iż żadna z tych uchwał nie dotyczy odstąpienia od umowy sprzedaży w oparciu o przepisy o rękojmi za wady” (tak R. Uliasz, Komentarz do ustawy Kodeks cywilny).

Uważam jednak osobiście, że skoro Pani jest nabywcą, to z Pani punktu widzenia istotny jest tylko zwrot zapłaconej ceny, a dla zbywcy istotne jest, czy wraca do niego własność rzeczy, choć i tu istnieją poglądy, w których świetle odstąpienie od umowy jest skuteczne jedynie wtedy, gdy nastąpił rzeczywisty zwrot wadliwej rzeczy – wynika to np. z wyroków Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 1997 r., sygn. akt II CKN 94/96, oraz z dnia 23 kwietnia 1998 r., sygn. akt I CKN 634/97, odstąpienie od umowy jest skuteczne jedynie wtedy, gdy nastąpił rzeczywisty zwrot wadliwej rzeczy.

Z ostrożności procesowej ja osobiście z uwagi zatem na brak jednolitej wykładni wniosłabym i o zapłatę i o zobowiązanie do zwrotnego przeniesienia nieruchomości, zwłaszcza, że opłata będzie tylko jedna od obu tych roszczeń i ewentualnie – w razie gdyby sąd orzekający opowiedział się za rozporządzającym skutkiem odstąpienia – oddali on część powództwa w zakresie wspomnianego zobowiązania.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zabezpieczenie transakcji dokonywanej na raty

Sprzedaję dość drogą działkę. Nabywca jest zdecydowany, jednak cena 500 tys. zł jest dla niego bardzo wysoka. Chciałby rozłożyć płatność na raty....

 

Samochód kupiony z zatajonym zastawem

Zakupiłam samochód w komisie samochodowym. Na fakturze sprzedaży mam adnotację, że samochód jest wolny od wad prawnych. Jak się właśnie okazało,...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »