Kategoria: Odszkodowania

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z odszkodowaniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odszkodowanie i pociągnięcie do odpowiedzialności prawnej sprzedającego mieszkanie

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-10-08

8 lat temu kupiłem mieszkanie na rynku wtórnym. Po czasie okazało się, że instalacja ogrzewania gazowego jest samowolą budowlaną. Wczoraj dostałem pismo o konieczności demontażu i kontroli. Z pism okazało się także, że sprzedający otrzymał nakaz demontażu instalacji w 2009 roku i z raportu kontroli wynika, że się zastosował i demontaż wykonał. Po kontroli zamontował tę instalację ponownie i sprzedał mi to mieszkanie w 2010 roku. Czy istnieje szansa ma odszkodowanie i pociągnięcie do odpowiedzialności prawnej sprzedającego?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka

Najlepszym wyjściem w tej sytuacji wydaje się skorzystanie z instytucji rękojmi. Otóż, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną.

W omawianym przypadku mielibyśmy do czynienia z wadą fizyczną nieruchomości. Definicję wady fizycznej zawiera art. 5561 § 1 Kodeksu cywilnego:

„Art. 5561. § 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.”

Nie budzi wątpliwości, iż samowolne zamontowanie instalacji gazowej i sprzedaż mieszkania bez poinformowania kupującego o tym fakcie, może być rozpatrywana pod kątem niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Owy stan rzeczy ma bowiem poważniejsze skutki dla kupującego, niż nawet faktyczny brak danej instalacji mimo informacji o jej istnieniu przy sprzedaży. Jest tak, ponieważ kupujący zmuszony będzie ponieść nie tylko koszty prawidłowego montażu nowej instalacji, ale i koszty demontażu starej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Największy problem stanowi w tym przypadku okres jaki upłynął od dokonania zakupu. W momencie sprzedaży obowiązywały następujące zasady określające granice czasowe odpowiedzialności z tytułu rękojmi, określone w art. 568 Kodeksu cywilnego:

„Art. 568. § 1. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

§ 2. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

§ 3. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.”

Jak wynika z cytowanego przepisu, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasały po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku, po upływie lat trzech. Niestety powyższe terminy dawno minęły. Jedynym sposobem na skorzystanie z uprawnień wynikających z rękojmi jest wykazanie, że sprzedający podstępnie zataił wadę. Jak natomiast wynika z przekazanych informacji, z taką sytuacją możemy mieć właśnie do czynienia w tym przypadku. Sprzedający wiedział bowiem o wadzie, czyli instalacji wykonanej bez wymaganych pozwoleń, bowiem dopuścił się powtórnej samowoli budowlanej niedługo przed zbyciem mieszkania. Niestety, to na Panu jako kupującym będzie ciążył obowiązek wykazania takiego stanu rzeczy.

W przedstawionej sytuacji najlepszym wyjściem dla Pana jest skierowanie do sprzedającego roszczenia pieniężnego (obniżenie ceny) z tytułu rękojmi, powołując się na przytoczone przepisy. Podstawą roszczenia będzie przepis art. 560, w brzmieniu obowiązującym w 2010 roku:

„Art. 560. § 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

§ 2. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

§ 3. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

§ 4. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący.”

Reasumując, w chwili obecnej najlepszym wyjściem wydaje się skierowanie do sprzedającego pisma z roszczeniem z tytułu rękojmi za wadę rzeczy sprzedanej. Jednakże, ze względu na upływ terminów ustawowych, konieczne jest powołanie się na podstępne zatajenie wady przez sprzedającego. Samo pismo należy zaś przesłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru (w celach dowodowych) na adres sprzedającego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z odszkodowaniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »