Odzyskanie kaucji za wynajmowane mieszkanie

Umowa najmu

Pan, który wyjechał za granicę, był najemcą mieszkania (lokalu mieszkalnego), a więc go najmował (zaś Wynajmujący mieszkanie to wynajmował) – to jest oczywiste w świetle art. 659 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.); zwracam na to uwagę, ponieważ precyzja może przydać się w załatwianiu spraw. Umowę najmu uregulowano głównie w art. 659 i następnych K.c. oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów – proponuję odnośną sytuację zestawić zwłaszcza z jej art. 6 i następnymi (dotyczącymi rozliczeń między lokatorem a dysponentem mieszkania, w tym co do kaucji). Jeżeli (były już) wynajmujący bezzasadnie zatrzymał kaucję (przynajmniej częściowo), to mogło dojść do popełnienia przestępstwa przywłaszczenia – stypizowanego w art. 284 Kodeksu karnego (skrótowo: K.k.), choć zupełnie nie można wykluczać przestępstwa oszustwa (art. 286 K.k.).

Reprezentowanie najemcy

W wielu sytuacjach Pani wolno reprezentować owego pana (będącego dla Pani osobą prawnie obcą, przynajmniej w wielu zakresach spraw). Wystarczy do tego pełnomocnictwo (art. 98 i następne K.c.) – powinno ono zostać udzielone na piśmie (przydałoby się oficjalne potwierdzenie podpisu mocodawcy). W sprawach cywilnych poza profesjonalistami (np. adwokatami i radcami prawnymi) oraz osobami pozostającymi w stałym zleceniu są niewielkie szanse reprezentowania innej osoby przez osobę prywatną (np. może to być ktoś z bliskiego grona rodzinnego) – art. 87 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.); w grę mogą więc wchodzić koszty wynagrodzenia pełnomocnika prawnego. Różnych zgłoszeń (np. do organów ścigania lub do Krajowej Administracji Skarbowej) wolno dokonywać każdemu – zgłoszenia powinny być prawdziwe (a przynajmniej dotyczyć na tyle prawdopodobnych sytuacji, by zgłaszający był wolny od ryzyka poniesienia odpowiedzialności prawnej). Proponuję unikać „stawiania ultimatum” (np. możności zgłoszenia sytuacji organom państwowym) owemu (już byłemu) wynajmującemu; część ludzi (zwłaszcza czyniących zło cynicznie lub z premedytacją) zgłasza – nawet z czysto złośliwie – organom ścigania sytuacje, które określa jako nękanie (art. 190a K.k.) lub groźby bezprawne (art. 190 K.k., art. 191 K.k.). Jeżeli zgłoszenie byłoby zasadne, to należy go dokonać – bez podejmowania (szczególnie zbędnego) ryzyka (reakcje bywają różne, w tym nawet zdarza się agresja fizyczna).

W różnego rodzaju postępowaniach duże znaczenie. Na ogół pamięta się o tym w sprawach karnych i dotyczących wykroczeń, niekiedy także w postępowaniach podatkowych i z nimi związanych (np. dotyczących odpowiedzialności karnej skarbowej). Warto jednak mieć na uwadze także prawny obowiązek dowodowy w zakresie prawa cywilnego – należy wykazać fakty (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Przydaje się również odpowiednia aktywność – art. 230 K.p.c. (w sprawach cywilnych); np. polemizowanie ze stanowiskami przeciwnymi. Wprawdzie prawnie dopuszczalne (od stosunkowo niedawna szerzej) jest przesłuchiwanie na odległość lub korzystanie z oświadczeń pisemnych (składanych „w funkcji zeznań”), ale to dotyczy głównie spraw cywilnych, a ponadto zorganizowanie przesłuchania na odległość wiąże się z zapewnieniem odpowiednich warunków organizacyjnych (np. przez polską placówkę konsularną). W sprawie karnej – zwłaszcza prowadzonej przez małą policyjną jednostkę organizacyjną – proszę spodziewać się wymogu osobistego stawienia się (już byłego) najemcy na przesłuchaniu, co może wiązać się z nakładami (np. na koszty podróży). Już samo to może stanowić poważne wyzwanie.

Zgłoszenie sprawy o przedstawienie rozliczeń za czynsz

Praktycznie rzecz biorąc, prawdopodobnie szczególnie duże szanse – z perspektywy (już byłego) najemcy – daje przedstawienie sytuacji Krajowej Administracji Skarbowej (zwłaszcza podmiotowi zajmującemu się kontrolą podatkową). Mam na uwadze nie tylko względy ściśle związane z właściwością takich instytucji, ale również to, że w jednym postępowaniu wolno przeprowadzać dowód z materiałów (akt, dokumentów) innego postępowania (np. z akt postępowania podatkowego) – na ogół odbywa się to na wniosek podmiotu, któremu zależy na przeprowadzenie dowodu z takich materiałów. Potocznie rzecz ujmując, „skarbówka” mogłaby faktycznie zebrać poważną część materiału dowodowego, do wykorzystania również w ewentualnych sprawach: cywilnej lub karnej.

Jeżeli nawet wynajmujący (aktualnie już były) odprowadzał podatek (lub zaliczki na podatek) od uzyskiwanego czynszu – a różnie z tym bywa w praktyce – to mogło dojść do nieuwzględnienia (części) kaucji w rozliczeniach ze „skarbówką”. Gdyby nawet pod względem podatkowym wszystko było w porządku, to materiały Krajowej Administracji Skarbowej mogłyby mieć znaczenie w innym postępowaniu – np. w celu sprawdzenia stanu mieszkania w związku zawarciem kolejnej umowy najmu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.