Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podnajem lokalu od instytucji państwowej, jak uniknąć przetargu?

Anna Sufin • Opublikowane: 2017-07-05

Znajomy wynajmuje od instytucji państwowej lokal użytkowy. Teraz jest mu ten lokal niepotrzebny i ja chciałbym go wynająć. Czy można zmienić wynajmującego przez aneks do umowy? Albo jak przepisać umowę tak, aby nie trzeba było rozpisywać przetargu?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka
1000-kroc usatysfakcjonowania z odpowiedzi p mecenasa
Jadwiga

Na wstępie wskażę, że bez zgody wynajmującego znajomy najemca nie może Panu podnająć lokalu użytkowego. Zgodnie z art. 688 (2) Kodeksu cywilnego (K.c.):

Art. 6882. Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.”

Jest to szczególna regulacja, która dotyczy najmu lokali. Jeśli bowiem przedmiotem najmu nie jest lokal, stosuje się art. 668 K.c., który – gdy nie zabrania tego umowa – pozwala na oddawanie przedmiotu najmu w dalszy najem:

Art. 668. § 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.”

Jak się domyślam, w samej także umowie najmu zastrzeżono dodatkowo, że najemca nie może oddać lokalu do bezpłatnego bądź odpłatnego używania osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. Taki zapis z reguły wprowadza się w umowach najmu zawieranych przez podmioty państwowe lub komunalne.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Pierwszym zatem sposobem zrealizowania Pana planu będzie wystąpienie do wynajmującego o zgodę dla dokonania podnajmu. W tym zakresie proponuję zapoznać się z ewentualnymi aktami prawnymi (zarządzeniami) wojewody bądź samego podmiotu najmującego, które traktowałyby o kwestii oddania w podnajem, może się bowiem tak zdarzyć, że sam wynajmujący będzie miał w tym względzie „związane ręce”. Niemniej jednak warto spróbować wystąpić o taką zgodę i w razie odmowy przeanalizować jej przesłanki.

Nadmieniam, że w przypadku oddania w podnajem przez najemcę bez zgody wynajmującego ten ostatni może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2 K.c.), zatem ryzykuje utratą praw z umowy najmu. Oczywiście takie wypowiedzenie umowy będzie wtedy skuteczne również wobec Pana, bowiem podnajem nie może trwać dłużej niż najem (por. art. 668 § 2 K.c.). Najemca, oddając rzecz do używania osobie trzeciej, odpowiada też za jej działania lub zaniechania jak za własne, nawet mimo nieponoszenia winy. Z tego też względu podnajem stanowi pewne ryzyko dla najemcy.

W razie zakończenia stosunku najmu może Pan ubiegać się, by lokal najęto Panu. Zapytuje Pan, jak w podobnym wypadku uniknąć przetargu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa, kiedy przetarg musi być przeprowadzony. Zgodnie z jej art. 35 i 37:

Art. 35. 1. Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.

1a. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie, najem lub dzierżawę. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa zamieszcza wykaz na stronach internetowych Biuletynu Informacji Publicznej przez okres 21 dni, a ponadto informację o zamieszczeniu tego wykazu podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest nieruchomość.

1b. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 i 1a, nie dotyczy oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 miesięcy. Wykaz sporządza się i podaje do publicznej wiadomości, jeżeli po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 miesięcy strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

2. W wykazie, o którym mowa w ust. 1 i 1a, określa się odpowiednio:

1) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości;

2) powierzchnię nieruchomości;

3) opis nieruchomości;

4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;

5) termin zagospodarowania nieruchomości;

6) cenę nieruchomości;

7) wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego;

8) wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy;

9) terminy wnoszenia opłat;

10) zasady aktualizacji opłat;

11) informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę;

12) termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2.

3. Ustanawianie odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych, wchodzących w skład nieruchomości, następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z 2004 r. Nr 141, poz. 1492 oraz z 2015 r. poz. 1168).

4. (uchylony).”

Art. 37. 1. Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

2. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34;

2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;

3) jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;

4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;

6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;

7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;

8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;

9) przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;

10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

11) jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;

12) jest zbywana na rzecz podmiotów, o których mowa w art. 61 ust. 1;

13) jest zbywana na rzecz spółki celowej utworzonej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133, z późn. zm.) lub właściwych podmiotów wymienionych w art. 17 ust. 2 tej ustawy, realizujących przedsięwzięcia Euro 2012, w celu ich wykonania, w sytuacji gdy jej nabycie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nastąpiło w trybie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;

14) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. Nr 135, poz. 789, z późn. zm.);

15) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie terminalu lub inwestycję towarzyszącą zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu (Dz. U. z 2014 r., poz. 1501 oraz z 2015 r. poz. 1045);

16) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego strategiczną inwestycję w zakresie sieci przesyłowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U., poz. 1265).

3. Wojewoda – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. Przepis ten stosuje się również, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Przepisu tego nie stosuje się, w przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki.

4. Zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.

4a. Umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony zawiera się w drodze bezprzetargowej, jeżeli użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości jest organizacja pożytku publicznego lub użytkownikiem nieruchomości jest stowarzyszenie ogrodowe w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2014 r., poz. 40 oraz z 2015 r., poz. 528).

5. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może odstąpić od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów, o których mowa w ust. 3 i 4, w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1 (nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej), oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1 (nieruchomości wchodzące w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa przeznaczone na potrzeby Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Rządowego Centrum Legislacji, Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, ministerstw, urzędów centralnych i urzędów wojewódzkich oraz nieruchomości na potrzeby statutowe Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, z wyłączeniem rejonów), bez konieczności odpowiednio zwolnienia z obowiązku lub wyrażenia zgody przez wojewodę.”

Z powyższego wynika, że w każdym wypadku najmu nieruchomości Skarbu Państwa, jeśli najem następuje na czas dłuższy niż trzy miesiące, musi nastąpić podanie do publicznej wiadomości informacji o zamiarze najmu, według treści wskazanej w art. 35 ust. 2. W przypadku, gdy najem jest zawierany na czas nieoznaczony albo dłuższy niż 3 lata, konieczny jest przetarg, chyba, że wojewoda wyrazi zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego zawarcia umowy. Może Pan zatem albo wnosić o zawarcie umowy na czas krótszy niż trzy lata, albo starać się o zgodę od wojewody na odstąpienie od obowiązku przetargowego.

W ustawie nie określono żadnych przesłanek, które muszą zaistnieć dla wyrażenia przez wojewodę zgody na odstąpienie od trybu przetargowego. W tym zakresie istnieje zatem uznaniowość tego organu (por. J. Majcher-Borkowska, Wieloletnia dzierżawa nieruchomości gminnej bez przetargu, ST 2009, nr 10).

Podsumowując zatem – tak podnajem, jak i najem w trybie bezprzetargowym na okres powyżej 3 lat, będzie zależał od dobrej woli wynajmującego i wojewody (bądź podmiotu, któremu w tym zakresie wojewoda przekazał uprawnienia). W istocie także najem do trzech lat będzie mógł nastąpić, gdy wynajmujący będzie chciał przeznaczyć nieruchomość w dalszym ciągu na cele najmu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »