Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ponoszenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-11-20

Kupiłem dom w zabudowie szeregowej. Dom jest na odrębnej działce. Na drugiej działce są części wspólne nieruchomości, chodnik, parking, przepompownia ścieków oraz basen do kąpania. Każdy z 4 współwłaścicieli ma zapis w akcie notarialnym od dewelopera, że ma udział w 1/4 nieruchomości w częściach wspólnych i w takiej wysokości ma ponosić koszty utrzymania. Czy można zlikwidować basen lub nie ponosić kosztów jego utrzymania przy niejednomyślności głosowania właścicieli, np. 2 za 2 przeciw lub 3:1?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Ponoszenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości

Całkowicie prawnie takiej możności wykluczyć nie można – o ile decyzję podjęto by większością wielkości udziałów we współwłasności; proszę jednak liczyć się z trudnościami.

Przyda się poczynienie uwag, których część może wydać się „teoretyczna”, teoria może mieć duże znaczenie praktyczne.

Współwłasność nieruchomości

Chodzi o współwłasność – od art. 195 do art. 221 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – dotyczącą nieruchomości (art. 46 K.c.), i to nieruchomości gruntowej, które częściami składowymi są określone obiekty trwale z gruntem związane (art. 47 K.c., art. 48 K.c.); współwłasność zaś jest sposobem wykonywania własności (ustawowo określonej w art. 140 K.c.). Poszczególnym Współwłaścicielom przysługują równe udziały we współwłasności (po 1/4); określenie wielkość udziałów zaakcentowane zostało w art. 204 K.c.

Bardzo intrygujące wydaje się przez Pana użyte (i być może występujące) określenie „części wspólne”. Określenie to jest charakterystyczne dla sytuacji, gdy wyodrębnia się własność lokali (jako nieruchomości lokalowych), z czym wiąże się powstanie (z mocy prawa!) wspólnoty mieszkaniowej, czyli sytuacji regulowanej (przynajmniej w niezbyt dużym stopniu) przepisami ustawy o własności lokali. Skoro jednak (jak Pan napisał) każdy z tychże domów wzniesiono na odrębnej działce, to należy zakładać, że znajduje się od na odrębnej nieruchomości. Jeżeli prowadzone są odrębne księgi wieczyste dla poszczególnych działek ewidencyjnych (z domami oraz z urządzeniami do wspólnego korzystania), to nie ma wspólnoty mieszkaniowej, zaś doszło do nabycia udziałów we współwłasności nieruchomości z tymi urządzeniami przez (aktualnych) właścicieli nieruchomości z poszczególnymi domami. Jeśli zaś dla wszystkich tych działek ewidencyjnych prowadzona jest jedna księga wieczysta, to mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, w której wydzielono domy (jako odrębne lokale).

Wskazuję potencjalne warianty, ponieważ przesłane przez Pana informacje nie pozwalają na jednoznaczną charakterystykę sytuacji „wyjściowej” – pozwalają one jednak odpowiedzieć na finalnie przez Pana zadane pytanie. Ewentualnie (o co sygnalizuję już teraz) Pan będzie mógł doprecyzować obraz sytuacji w ramach „procedury pytań dodatkowych” – np. cytując odnośne fragmenty aktu notarialnego, przesyłając jego kopię (np. skan) lub wskazując lokalizację (zdalnie często da się pozyskać istotne informacje). Nie prosiłem wcześniej o doprecyzowanie, by Panu uświadomić potrzebę precyzji – np. w relacjach z sądami (a trzeba się liczyć z możliwością skierowania sprawy na drogę sądową); stosunkowo niedawno zetknąłem się (i to w relacjach prywatnych) z faktycznie nierealnym założeniem, jakoby prawnicy mieli nadzwyczajną (być może nawet nadnaturalną) wiedzę o sprawach innych osób – proponuję unikać takiego nastawienia. Ta propozycja ma uzasadnienie ustawowe. Chodzi o prawny obowiązek wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego; dowody mają duże znaczenie w różnego rodzaju postępowaniach, zaś akcentowanie ich roli w sprawach cywilnych wiąże się z tym, że właśnie w takich postępowaniach rozpatrywane są spory z zakresu współwłasności (także w przypadku wspólnot mieszkaniowych).

Niestety, przepisy z zakresu nieruchomości są niskiej jakości; to dotyczy (między innymi) nieruchomości używanych na cele mieszkaniowe. Chyba symbolicznym przejawem niskiego poziomu przepisów z tego zakresu jest to, że dość często na praktycznym znaczeniu traci ustawowe określenie nieruchomości (z art. 46 K.c.). W świetle orzecznictwa sądowego, jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Proszę dokładnie sprawdzić – w dokumentach oraz księgach wieczystych (np. przy pomocy jednego z niżej wskazanych adresów sieciowych) oraz w zasobach geodezyjnych (dostępnych również zdalnie, np. przy pomocy Geoportalu) – jak sytuacja przedstawia się w przypadku Państwa nieruchomości.

Odrębne nieruchomości i księgi wieczyste a utrzymanie basenu

Pierwszy wariant to odrębne nieruchomości (z domami) – prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Piąta nieruchomość (z urządzeniami) jest przedmiotem współwłasności; być może nawet została ona obciążona służebnościami gruntowymi (art. 285 i następne K.c.) na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości z rzeczonymi domami. Przyda się dokładne analizowanie aktów notarialnych, ponieważ ujawnianie służebności w księgach wieczystych jest opcjonalne (dobrowolne). W przypadku ustanowienia służebności, wolno ze służebności zrezygnować – składając oświadczenie o rezygnacji (zwolnieniu) ze służebności w formie aktu notarialnego (z uwagi na art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.), choć trudność mogłaby wiązać się ze sformułowaniem służebności „kompleksowo” (odnośnie do korzystania z ogółu urządzeń na „piątej działce”), a nie odnośnie do poszczególnych urządzeń. Dodatkowa trudność mogłaby wiązać się z potencjalnym sporem co do nakładów na „piątą nieruchomość” i pożytków z niej (art. 207 K.c.) oraz podziału nieruchomości wspólnej do używania / do korzystania (art. 206 K.c.). Chodzi o sprawy tak poważne (zwłaszcza ekonomicznie), że trzeba liczyć się z wymogiem zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.).

Wspólnota mieszkaniowa właścicieli

Drugi wariant to wspólnota mieszkaniowa; ogół działek (cztery albo pięć) to jednak nieruchomość (o ile prowadzi się dla nich jedną księgę wieczystą) – ewentualnie z funkcjonowaniem danej wspólnoty mieszkaniowej może wiązać się współwłasność „piątej działki” (jeśli prowadzona jest dla niej odrębna księga wieczysta). Z uwagi na obowiązującą od początku 2020 r. wersję ustawy o własności lokali, chodzi o tak zwaną dużą wspólnotę mieszkaniową (której sprawami powinien kierować zarząd albo zarządca, być może wspierany przez administratora). W sprawach o szczególnie dużym znaczeniu (np. zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej) w grę może wchodzić podjęcie uchwały przez właścicieli lokali (na zebraniu właścicieli lub „w drodze zbierania podpisów”).

W przypadku „piątej działki” jako odrębnej nieruchomości waga spraw może przemawiać za wymogiem zgody wszystkich współwłaścicieli – z uwagi na art. 199 K.c., dotyczący spraw wykraczających poza zwykły zarząd rzeczą wspólną (np. wspólną nieruchomością). W przypadkach mniej istotnych (także ze względów ekonomicznych) – właściwe byłoby podejmowanie decyzji większością wielkości udziałów we współwłasności; co dotyczy spraw z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.). Równość udziałów (za poszczególnymi wariantami) oznacza „pat decyzyjny”.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże dobrze załatwiać związane z nieruchomością sprawy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

rozwodowy.pl

sluzebnosc.info

prawo-mieszkaniowe.info

rozwodowy.pl

prawo-pracy.pl

prawo-karne.info

prawozus.pl

ewindykacja24.pl

praworolne.info

Szukamy prawnika »