Kategoria: Nieruchomości

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawa do zarządu i czerpania korzyści z nieruchomości wspólnej

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-12-30

Jestem współwłaścicielem nieruchomości, mój udział wynosi 4/27. Nieruchomość obejmuje lokale mieszkalne (25) i 2 lokale użytkowe. Przez wiele lat nie udało mi się porozumieć z pozostałymi właścicielami w żadnej istotnej kwestii dotyczącej zarządu nieruchomością. Aktualnie mieszkam blisko tej nieruchomości, ale dialog i porozumienie z właścicielami nie jest możliwe. Chcę sądownie upomnieć się o swoje prawa co do zarządu i ewentualnych korzyści np. finansowych. Proszę o garść informacji odnośnie takich postępowań sądowych.

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Poradę prawną oceniam bardzo dobrze. Ze względu na zawiłość problemu mam wrażenie że na początku mieliśmy trudność ze zrozumieniem się ale dzięki możliwości skorzystania z dodatkowych pytań wszystkie niejasności zostały wyjaśnione. Polecam !
Aneta
Z serwisem wspolpracowalem juz kilka razy. Tym razem mialem przyjemnosc pracowac z Panem Michalem ktory pomogl mi odrzucic przedawniony dlug. Skontaktowala sie ze mna jedna z firm windykacyjnych ktora chciala wyegzekwowac dlug z 1999 r. Pan Michal nie tylko doradzil mi w jaki sposob mam z nimi rozmawiac ale przygotowal takze pismo ktore poskutkowalo zaniechaniem przez ta firme wszystkich dzialan windykacyjnych. Cala usluga byla kompleksowa, szybka i profesjonalna. Do tego przystepna cenowo.
Paweł, 42 lata
Otrzymałam odpowiedź satysfakcjonującą, niestety, urząd, w którym toczy się sprawa, ma swoją własną interpretację na każdy dowód składany przez właścicieli przeciwko lokatorom. Generalnie wszyscy już wiemy z toku naszej sprawy, że prawo polskie broni niechcianych lokatorów, a utrudnia życie właścicielom. Prawo powinno być po stronie właściciela, jak w wielu krajach europejskich, gdzie ceni się własność prywatną.
Maria
Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista

Jeśli dobrze zrozumiałam Pana intencje, chciałby Pan pozyskać informacje na temat ustanowienia zarządcy współwłasności. Ponieważ pytanie jest dość ogólne, mogę jedynie ogólnie odpowiedzieć.

Podstawę takiego wniosku stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.), w tym art. 199–203. I tak  w myśl pierwszego z nich do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Według treści art. 200 K.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zgodnie zaś z art. 201 K.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

W orzecznictwie przyjmuje się, że czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 K.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) czy z art. 201 K.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Z kolei art. 203 K.c. mówi, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Jeśli chce Pan wystąpić z wnioskiem o ustanowienie zarządcy na tej podstawie, to wyjaśniam, że właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości oparciu o treść art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego.

Postępowanie regulują z kolei art. 611–616, które poniżej Panu cytuję:

„Art. 611. Zarządca nieruchomości ustanowiony na podstawie art. 203 i 269 § 1 Kodeksu cywilnego obowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów.

Art. 612. § 1. Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności.

§ 2. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.

Art. 613. § 1. Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

§ 2. Sąd może postanowić, aby zarządca wydawał współwłaścicielom nadwyżkę dochodów w naturze.

Art. 614. Sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.

Art. 615. Jeżeli powyższe przepisy nie stanowią inaczej, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości.

Art. 616. Z wyjątkiem spraw przewidzianych w art. 199, 201 i 202 Kodeksu cywilnego, jak również spraw dotyczących powołania i odwołania zarządcy, wyznaczenie rozprawy zależy od uznania sądu”.

Jak Pan widzi, w tych przypadkach rozprawa jest konieczna. W jej trakcie sąd wysłucha współwłaścicieli.

Zarządcą może być zarówno jeden ze współwłaścicieli, jak i osoba trzecia. Jest on upoważniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Pomimo ustanowienia zarządu sądowego, dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy nadal do współwłaścicieli proszę mieć to na uwadze.

Ustanowienie zarządcy tak w praktyce ma miejsce najczęściej wtedy, gdy jest konflikt pomiędzy współwłaścicielami, a Pan wspomina, że nie możecie Państwo osiągnąć porozumienia.

Tym niemniej samo ustanowienie zarządcy to tylko połowiczne rozwiązanie, gdyż definitywny kres takiej sytuacji może położyć tylko zainicjowanie postępowania o zniesienie współwłasności, względnie akt notarialny, w którym współwłaściciele zniosą współwłasność.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »