Kategoria: Ochrona konsumenta

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z ochroną konsumenta?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawo dwuletniej rękojmi

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-12-14

Dwa miesiące temu kupiłam mieszkanie z rynku wtórnego i niestety mam duży problem. Otóż mieszkanie znajduje się nad wjazdem do garażu. Po ścianach niesie się hałas związany z otwieraniem i zamykaniem się bramy. Nie mogę się wyspać. Podejrzewam, że przez ten problem mieszkanie zostało sprzedane przez poprzednich właścicieli. Czuję się przez nich oszukana. Wiedząc o problemie, nigdy nie kupiłabym tego mieszkania, zwłaszcza że pracuję w domu i w dzień też nie mam spokoju. Czy w takiej sytuacji obowiązuje mnie prawo dwuletniej rękojmi? Jeśli tak, to czego mogę oczekiwać od sprzedających? Czy umowa zawarta między nami może zostać unieważniona? Boję się sprzedać tego mieszkania innym osobom, bo w konsekwencji to na mnie będzie spoczywać rękojmia.

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Otrzymałam odpowiedź satysfakcjonującą, niestety, urząd, w którym toczy się sprawa, ma swoją własną interpretację na każdy dowód składany przez właścicieli przeciwko lokatorom. Generalnie wszyscy już wiemy z toku naszej sprawy, że prawo polskie broni niechcianych lokatorów, a utrudnia życie właścicielom. Prawo powinno być po stronie właściciela, jak w wielu krajach europejskich, gdzie ceni się własność prywatną.
Maria
Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof

Rękojmię oraz kwestię przypadków, kiedy można skorzystać z tej instytucji, określa Kodeks cywilny. Zgodnie z jego postanowieniami, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną.

Opisana przez Panią wada powinna być rozpatrywana z punktu widzenia wady fizycznej nieruchomości. Definicję wady fizycznej zawiera art. 5561 § 1 Kodeksu cywilnego:

„Art. 5561. § 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.”

Zgodnie z cytowanym przepisem, z wadą fizyczną mamy do czynienia w przypadku, kiedy dochodzi do niezgodności tego co kupiliśmy z umową. Najłatwiejszą sytuacją byłoby, gdyby w umowie wyraźnie wskazano, że do mieszkania nie dochodzi hałas, bądź gdyby sprzedający choćby ustnie zapewnił Panią o tym przy zakupie mieszkania. Oczywiście rzadko zdarza się, żeby takie zapisy znalazły się w umowie, niekoniecznie też musiało dojść do rozmowy na ten temat ze sprzedającym. W takim przypadku jedyną możliwością pozostaje wykazanie, że zakupiona rzecz (mieszkanie) nie nadaje się do celu wynikającego z jej przeznaczenia (celów mieszkalnych), czyli zachodzi okoliczność z art. 5561 § 1 ust. 1. W razie ewentualnego sporu sądowego to na Pani spoczywać więc będzie obowiązek wykazania, że hałas jest na tyle uciążliwy, że w mieszkaniu nie można normalnie funkcjonować i prowadzić gospodarstwa domowego, czy aktywności zawodowej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Może Pani również złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Możliwość taką określa art. 560 Kodeksu cywilnego:

„Art. 560. § 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

§ 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.”

Jak wynika z cytowanego przepisu, możliwość złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy uzależniona jest od wagi wady rzeczy sprzedanej. W Pani przypadku jednak wydaje się, iż wada uniemożliwiająca prawidłowe korzystanie z mieszkania powinna być bezdyskusyjnie uznana za wadę istotną, tym bardziej, że nie istnieje łatwy sposób jej usunięcia. Co prawda, jak wynika z § 1 omawianego przepisu, sprzedawca może zaproponować zamiast odstąpienia od umowy wymianę rzeczy lub jej naprawę, jeśli uczyni to niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. W przypadku mieszkania ciężko jednak mówić o fizycznej możliwości wymiany zakupionej rzeczy (na taką samą), ponadto, jak wcześniej wskazałem podejrzewam, że brak jest także możliwości łatwego usunięcia wady.

Z dodatkowym utrudnieniem możemy mieć do czynienia, jeśli rękojmia została wyłączona w treści umowy. Możliwość taką przewiduje art. 558 Kodeksu cywilnego:

„Art. 558. § 1. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.”

W takiej sytuacji konieczne byłoby wykazanie przez Panią podstępnego zatajenia wady przez sprzedającego, np. w przypadku, jeśli zgłaszał on problemy z hałasem do wspólnoty, to wydaje się, że powinno być to możliwe.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy należy przesłać na adres sprzedającego, listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Przy czym praktyką jest pozostawianie przez sprzedających takich odstąpień czy reklamacji bez odpowiedzi i zwykle konieczne jest rozwiązanie sprawy na drodze sądowej.

Co do sprzedaży przez Panią mieszkania i obawy, co do poniesienia dalszej odpowiedzialności, wystarczy, że poinformuje Pani kupującego o problemie. Zgodnie bowiem z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z ochroną konsumenta?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »