Problem z zakupem mieszkania, które jest współwłasnością spadkową

Uprawnienia właściciela do decydowania o nieruchomości

Wyjdźmy od ustawowego określenia własności, czyli od treści artykułu 140 Kodeksu cywilnego (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Uprawnienia właścicielskie (przysługujące z wyłączeniem innych osób) dotyczyć mogą; tytułem przykładu, udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności (od art. 195 K.c. do art. 221 K.c.) oraz udziałów w spadku (art. 922 i następne K.c.). Stwierdzenie nabycia spadku upoważnia do ujawnienia tytułu prawnego (np. udziałów we współwłasności) – np. w księdze wieczystej (w odniesieniu do nieruchomości, w tym nieruchomości lokalowej) albo w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (co odbywa się w dokumentacji właściwej spółdzielni mieszkaniowej, a niekiedy także w księdze wieczystej, o ile założono księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego określonego mieszkania). Z Pańskiej perspektywy (jako osoby spoza grona spadkobierców), mniej ryzykowne byłoby nabycie udziałów w dotyczącym danego mieszkania tytule prawnym – czyli we współwłasności albo w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – niż nabywanie udziałów w spadku (art. 1051 i następne K.c.). Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 1053 K.c.: „Nabywca spadku wstępuje w prawa i obowiązki spadkobiercy”. Po co Panu ryzyko dodatkowe, zwłaszcza dotyczące odpowiedzialności za długi spadkowe (art. 1030 i następne K.c.)? Przecież i tak wystarczy niedogodności związanych ze współwłasnością – dopóki współwłasność będzie miała miejsce w związku z danym mieszkaniem.

Zobacz też: Wymeldowanie przy sprzedaży mieszkania

Zakup mieszkania stanowiącego współwłasność spadkową

Artykuł 198 K.c. stanowi: „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Jeżeli Pan porozumie się ze współwłaścicielami (aktualnie tymi, z którymi jest kontakt), to zapewne nic nie stoi na przeszkodzie kupieniu przez Pana udziałów w tytule prawnym do lokalu (udziałów we współwłasności albo w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu); oczywiście, należałoby zachować formę aktu notarialnego (art. 158 K.c. albo art. 17² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) – chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności czynności prawnej (art. 73 K.c.).

Problem dotyczy głównie 1/24 udziałów w tytule prawnym do danego mieszkania. Proszę się zastanowić, czy rzeczywiście jest to problem tak duży, by Pan miał się w niego angażować. Gdyby Pan kupił wszystkie pozostałe udziały w tytule prawnym do lokalu, to przysługiwałoby Panu ponad 95% udziałów w tytule prawnym; taka „proporcja udziałów” (a w dodatku pozostała 1/24 udziałów jest rozdrobniona) dawałaby Panu wielką szansę na przysądzenie Panu mieszkania w ramach zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.), z czym wiązałoby się dokonanie spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli (przez jakiś czas zapewne udałoby się odłożyć pieniądze potrzebne do dokonania spłaty o wartości nieco ponad 4% wartości mieszkania). Oczywiście, należałoby zadbać o udokumentowanie stanu mieszkania z okresu nabywania przez Pana większości udziałów (np. przy pomocy: dokumentacji, odpowiednio dokładnych postanowień umowy albo umów, a może także przy pomocy ekspertyzy specjalistycznej). Z różnych względów należałoby doprowadzić do wymeldowania wszystkich osób, które nie mieszkają „pod danym adresem”; decyzje w „sprawach meldunkowych” wydają organa administracji publicznej szczebla gminnego.

Przeczytaj też: Zniesienie współwłasności gdy współwłaściciel nie żyje

Zapisy w KW mieszkania, które jest współwłasnością spadkową

Dobrze o Panu świadczy użycie cudzysłowu przy słowie „wyczyszczenie” w związku z księgą wieczystą. Każda manipulacja księgą wieczystą (np. doprowadzenie do dokonania oczywiście bezprawnego wpisu) byłaby zagrożona sankcją prawną – przynajmniej sankcją dyscyplinarną (dla osoby orzekającej), ale być może także sankcją na podstawie przepisów Kodeksu karnego (K.k.), np. na podstawie artykułu 231 K.k. (przekroczenie uprawnień lub niedopełnienie obowiązków) lub na podstawie art. 272 K.k. (podstępne wyłudzenia czynności urzędowej); odpowiedzialność karna przewidziana jest za różne zachowania, np. za podżeganie do popełnienia przestępstwa (art. 18 i art. 19 K.k.).

Jak widać, wykluczone jest doprowadzenie do zaistnienia w „księgach wieczystych” wpisów sprzecznych z rzeczywistym stanem prawnym – w tym z pominięciem udziałów jakiegokolwiek współwłaściciela. Czy Pan powinien brać na siebie całe brzemię?

Ludzie dość często przerzucają (a przynajmniej usiłują przerzucić) ciężar (np. finansowy) lub jakąś niedogodność na kogoś innego. Proszę się liczyć, że tak mogłoby być także w związku z niewielką liczną udziałów w tytule prawnym do danego mieszkania – zwłaszcza gdyby Pan przejawiał duże zaniepokojenie w związku z taką sytuacją. Przecież Panu może wystarczyć pokrycie taksy notarialnej (na ogół związanej z wartością praw majątkowych, których dotyczy treść aktu notarialnego) oraz wniesienie opłat sądowych – szczególnie związanych z dokonywaniem wpisów w księgach wieczystych; proponuję dążyć do tego, by treść księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości wspólnej („nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej”) uwzględniała poprawną treść księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości lokalowej – różnie z tym bywa w praktyce, a nastawienie władz (w tym sądowniczych) w tym zakresie bywa różne.

Opłaty związane z zakupem mieszkania

Oczywiście, Panu może zależeć na tym, by stać się właścicielem (a nie współwłaścicielem, nawet dominującym) danego mieszkania. Czy oznaczać to ma jednak, że właśnie Pan miałby wnosić opłaty sądowe – w tym związane z ustanowieniem kuratora dla osoby nieobecnej (bez kontaktu i bez wiedzy nawet o adresie do doręczeń dla niej) lub związanych z zabezpieczeniem spadku? Ustanowienie kuratora dla nieobecnego – co należy do właściwości „sądu opiekuńczego” (jednego z wydziałów sądu rejonowego) – przewidziano w art. 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). W ramach zabezpieczenia spadku – art. 633 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – może zostać ustanowiony kurator spadku, zwłaszcza w przypadku spadku nieobjętego (art. 666 i następne K.p.c.). Prawo obowiązujące nie określa (zwłaszcza kompleksowo), kto miałby takie koszty ponosić oraz podejmować starania z tego zakresu, więc w praktyce na ogół starania podejmuje i wydatki ponosi ten, komu (najbardziej) zależy na załatwieniu jakiejś sprawy – co więcej, niekiedy dochodzi do „przerzucania się odpowiedzialnością” (w tym do nacisków urzędników, by osoby prywatne zajęły się takimi zagadnieniami, także w związku ze sprawami administracyjnymi). Według artykułu 49 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych często opłata sądowa w „sprawach spadkowych” wynosi 50 złotych. Opłatę sądową w wysokości tysiąca złotych pobiera się od wniosku o zniesienie współwłasności bez zgodnego projektu podziału albo opłata ta wynosi 300 złotych, jeśli sądowi przedstawia się zgodny projekt podziału (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). W postępowaniach o zniesienie współwłasności (art. 617 i następne K.p.c.) można dochodzić roszczeń związanych z posiadaniem rzeczy wspólnej (art. 618 K.p.c.). Sama opłata sądowa to nie wszystko, ponieważ trzeba się liczyć z (dość wysokim) wynagrodzeniem biegłych sądowych oraz z wynagrodzeniem pełnomocników prawnych (na ogół ustalanym umownie).

Pan jest uprawniony ponosić koszty, ale równie dobrze Pan mógłby wskazać określonym osobom (zaangażowanym w określoną sprawę spadkową) sposoby załatwienia sprawy (np. zawnioskowanie o ustanowienie kuratora dla osoby nieobecnej przez „sąd opiekuńczy”) i dodać, że Pan jest gotów nabyć pozostałe udziały w tytule prawnym do danego mieszkania. Jeżeli tamte sprawy nie zostaną załatwione, to Pan – zwłaszcza będąc już większościowym współwłaścicielem – mógłby liczyć na zasiedzenie (art. 172 i następne K.c. w związku z art. 609 i art. 610 K.p.c.) udziałów we współwłasności. Jeżeli tamtym osobom zależy na sprzedaniu (zapewne Panu) udziałów w tytule prawnym do lokalu, to niech podejmą stosowne czynności w tym zakresie – jeśli ich nie podejmą, to sam bieg czasu może po iluś latach sprawić, że utracą przysługujących im udziały we współwłasności (wskutek zasiedzenia, np. na Pańską rzecz lub na rzecz kolejnego posiadacza mieszkania, w zakresie właściwym podlegającym zasiedzeniu udziałom).

Gdyby doszło do ustanowienia (niezależnie od osoby wnioskującej i opłacającej koszty) kuratora spadku lub kuratora osoby nieobecnej, to taki kurator zapewne potrzebowałby zgody „sądu opiekuńczego” na zawarcie określonej umowy (np. umowy sprzedaży udziałów w tytule prawnym do tegoż mieszkania). Sygnalizuję to, bo zdarza się, że ustanowiony kurator jest mało aktywny i to ktoś, komu szczególnie zależy na załatwieniu sprawy, faktycznie doprowadza do tego, że kurator uzyskuje od sądu zgodę na dokonanie określonej czynności prawnej; z uzyskaniem takiej zgody lub z zawarciem umowy może wiązać się sporządzenia wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego (z czym wiązałyby się koszty) – także dlatego, że kurator zapewne wolałby nie ryzykować, gdyby ktoś miał do niego pretensje, że zgodził się na zawarcie umowy po cenie nadmiernie niskiej.

We wspomnianej przez Pana „sprawie spadkowej” zapewne doszło do odrzucenia spadku – jednego z wariantów oświadczenia co do spadku (art. 1012 i następne K.c.). Zrzeszenie się dziedziczenia (art. 1048 i następne K.c.) może nastąpić tylko przez zawarcie umowy (i to w formie aktu notarialnego) – umowy między (przyszłym) spadkodawcą a (przyszłym) spadkobiercą (jako zrzekającym się dziedziczenia).

I na koniec: czasu załatwienia sprawy nie sposób przewidzieć – byłoby dobrze, gdyby udało się (co do pozostałych udziałów) załatwić to w okresie krótszym od roku; chodzi o realia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼