Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z zakupem mieszkania połączonego z dwóch mieszkań

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń • Opublikowane: 2019-09-13

Nasz problem wygląda następująco. Chcieliśmy z mężem kupić mieszkanie na kredyt, spisaliśmy umowę przedwstępną kupna mieszkania pół roku temu, wpłaciliśmy zadatek w wysokości 5000 zł. Do umowy przyrzeczonej nie doszło do dziś, gdyż owe jedno mieszkanie zostało połączone z dwóch mieszkań bez zgody na przebudowę (na czarno) i bank wymaga, by sprzedający połączył legalnie te 2 mieszkania w 1, już dwa razy robiliśmy aneks do umowy i cały czas są trudności. Czy możemy odstąpić od tej umowy i żądać zwrotu zakątku w podwójnej wysokości? Jesteśmy już zmęczeni tą całą sprawą i gotowi, by znaleźć inne mieszkanie. Za długo to trwa, w dodatku owe biuro nieruchomości namawia nas, by kupić to jako 2 mieszkania, problem w tym, że jedno wejście jest zamurowane, a ściana dzieląca oba mieszkania wyburzona. Jednak w dokumentach napiszą, że są to 2 oddzielne mieszkania, a to chyba jest fałszerstwo. Nie chcemy z mężem się pod tym podpisywać i chcielibyśmy odstąpić od umowy przedwstępnej. Czy w tej sytuacji możemy i czy nie będzie nam grozić jakaś kara? I czy zadatek będzie zwrócony w podwójnej wysokości?

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń

»Wybrane opinie klientów

Po raz kolejny rzetelne i fachowe wyjaśnienie sprawy. Polecam z całym przekonaniem.
Jerzy, rencista pracujący, 62 lata
Bardzo profesjonalne podejście do klienta, wyczerpująca, zrozumiała i konkretna odpowiedź, polecam serdecznie
Marcin, 39 lat
Polecam bardziej niż szukanie w internecie na własną rękę albo usługi kancelarii iteracyjnej, taniej i szybciej profesjonalna obsługa fachowa
Jakub, 42 lata
Szanowna Pani, bardzo dziękuję za wyczerpującą i konstruktywną odpowiedź. Jestem w stu procentach usatysfakcjonowana. W przypadku pojawienia się jeszcze jakiś pytań co do w/w kwestii pozwolę sobie jeszcze raz zwrócić się z pytaniem. W przyszłości, jeżeli będę musiała skorzystać ponownie z porady z pewnością zwrócę się do Państwa. Pozdrawiam 
Monika, 45 lat
Z państwa oferty już wcześnie korzystałam, uważam że jesteście profesjonalistami. Ważne dla mnie jest to, że można zadać dodatkowe pytanie gdy jest taka konieczność.
Janina

Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego (art. 389. § 1) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jak stanowi art. 390:

„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Jeżeli dobrze zrozumiałam z treści pytania, nie interesuje Państwa żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, a możliwość od niej odstąpienia. Niemniej jednak, zgodnie z brzmieniem powołanego powyżej przepisu, możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej jest możliwe wówczas, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, co oznacza konieczność sporządzenia jej w formie aktu notarialnego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Niemniej jednak, jeżeli sporządzono ją w formie zwykłej pisemnej, możliwe jest dochodzenie przez Państwa od drugiej strony tej umowy, która uchyla się od jej zawarcia, odszkodowania. Uchylenie się od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi wystarczającą przesłankę (oczywiście przy równoczesnym wystąpieniu po Państwa stronie szkody i związku przyczynowego pomiędzy ową szkodą a postępowaniem drugiej strony umowy) jej odpowiedzialności odszkodowawczej, chyba że udowodni ona, iż uchylenie się od zawarcia umowy jest następstwem okoliczności, za które ona nie ponosi odpowiedzialności.

Generalnie, w orzecznictwie przyjmuje się, że do należnego odszkodowania można wliczyć tylko wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jednakże należy pamiętać o tym, że bezskuteczny upływ terminu uzgodnionego lub wyznaczonego do zawarcia umowy przyrzeczonej staje się początkiem biegu rocznego terminu przedawnienia zarówno roszczenia o odszkodowanie, jak i roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, a także roszczenia strony umowy przedwstępnej o zwrot zadatku (tak uchwała SN z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 102/06) lub z tytułu kary umownej.

W kwestii zadatku, stosownie do brzmienia art. 394:

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego ( trzeba byłoby zatem spojrzeć w zapisy umowy przedwstępnej)  albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

Na gruncie tego przepisu zwrot podwójnej kwoty zadatku jest uzależniony od tego, czy postępowanie drugiej strony można zakwalifikować jako niewykonanie przez nią umowy. Jeżeli bowiem niewykonanie umowy jest spowodowane siłą wyższą bądź współodpowiedzialnością strony, która żąda zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, to zwrotowi podlega zadatek w kwocie zapłaconej.

W moim przekonaniu działanie sprzedającego nie jest spowodowane siłą wyższą ani Państwo się do tej sytuacji nie przyczynili. Niemniej jednak, nie znam treści umowy zawartej między Państwem i trudno tutaj o jednoznaczną odpowiedź na pytanie. Standardowo w takich umowach zamieszcza się oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie posiada żadnych wad prawnych itp. Skoro Państwo nie wiedzieli o tym, że  jedno mieszkanie zostało zrobione z dwóch mieszkań bez zgody na przebudowę – czyli nielegalnie, to świadczy to o tym, że sprzedający ukrył tę wadę prawną. Tym samym niewykonanie umowy jest przez niego spowodowane i uzasadnia zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Ponadto, jeżeli nawet doszłoby do zawarcia umowy notarialnej, to myślę, że notariusz dopatrzyłby się tej wady prawnej, tym bardziej jeżeli jest założona księga wieczysta dla przedmiotowej nieruchomości.

Podkreślam, że uwagę należy zwrócić na zapisy umowy przedwstępnej, tym bardziej w kwestii odstąpienia od umowy.

Jeżeli w umowie przedwstępnej przewidziano (niezależnie od zadatku) możliwość odstąpienia przez obie strony albo przynajmniej przez sprzedającego od umowy oraz warunki takiego odstąpienia, w tym przede wszystkim termin, w którym strona uprawniona może z uprawnienia do odstąpienia od umowy skorzystać, to od takiej umowy można odstąpić.

Jeżeli nie przewidziano kwestii odstąpienia od umowy, ale zastrzeżono zadatek, można od niej odstąpić korzystając z umownego prawa odstąpienia, na podstawie art. 394.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Kto ponosi odpowiedzialność za błąd biura podróży - operator czy sprzedawca?

W listopadzie wraz z grupą znajomych i rodziny zamówiliśmy wspólnie wczasy w jednym terminie w pewnym dużym biurze podróży....

Nierozwiązanie umowy OC przez poprzedniego właściciela pojazdu

Poprzedni właściciel auta miał rozwiązać umowę OC, gdyż od dnia następnego mam już swoje OC. Nie zrobił tego, a mnie nie było w kraju. Nie...

Rezygnacja z umowy zakupu materaca po przewidzianym czasie

Mój ojciec po udarze wybrał się na pokaz produktów. Podpisał umowę na zakup materaca za 7700 zł, dostając przy okazji kilka dodatkowych rzeczy w tzw....

Czy mam szansę na odzyskanie nadpłaconych pieniędzy?

Ostatnio korzystałem z usług firmy ogrodniczej. Główny zakres prac obejmował prace ziemne, za które ustaliliśmy stawkę za metr kwadratowy. Wykonawca...

Kupno mieszkania od spółki z o.o.

Zamierzam kupić mieszkanie od spółki z o.o. Czy w związku z faktem, iż jedna ze stron nie jest osobą fizyczną transakcja ta jest bardziej...

Spłata zadłużenia za lokal jeden dzień po terminie i wygaśnięcie umowy

Mieliśmy termin spłaty zadłużenia za lokal do końca lutego. Płatność wyszła z konta 28 lutego, w ADM-ie zaksięgowana 1 marca, czyli jeden dzień...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »