Kategoria: Zasiedzenie

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z zasiedzeniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przejęcie reszty współwłasności przez zasiedzenie

Marek Gola • Opublikowane: 2016-02-25

W 1979 r. moi dziadkowie za mienie pozostawione poza PRL w ramach repatriacji otrzymali od państwa nieruchomość. Po ich śmierci ich ośmioro dzieci, w tym moja matka, odziedziczyli spadek. W latach osiemdziesiątych dwójka z nich wyjechała za granicę i nie ma z nimi żadnego kontaktu (prawdopodobnie nie żyją, nie mają też potomków). Mój partner w 1995 r. kupił od pozostałych właścicieli większą część nieruchomości i jest jej posiadaczem w 6/8. Później przepisał to naszemu dziecku. Od początku pokrywamy wszystkie opłaty w całości. Czy syn może starać się o zasiedzenie reszty współwłasności, skoro dwóch spadkobierców na 99% nie żyje i nie ma z nimi żadnego kontaktu od 35 lat? Co robić?

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. oraz przepisy Kodeksu postępowania cywilnego zwanego dalej K.p.c.

Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 172 K.c.:

„§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Przepis ten obowiązuje w obecnym brzmieniu od 1 października 1990 r., został on wprowadzony ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. „do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy (przed 1.10.1990 r.), stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy, dotyczy to w szczególności możliwości nabycia prawa przez zasiedzenie”.

Tym samym nawet, jeżeli bieg zasiedzenia rozpoczął się przed datą 1 października 1990 r. i nie upłynął przed tą datą, stosuje się przepisy w brzmieniu przytoczonym powyżej w art. 172 K.c. – obecnie obowiązującym.

Przed opisaną powyżej nowelizacją okresy posiadania niezbędne do zasiedzenia nieruchomości wynosiły przy dobrej wierze 10 lat, a przy złej 20 lat.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Co do zasady zła lub dobra wiara w rozumieniu Kodeksu cywilnego nie odpowiada jego potocznemu znaczeniu.

„Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orz. SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 4/73, s. 580)” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).

Posiadacz samoistny jest w złej wierze, jeżeli wiedział w chwili, kiedy obejmował w posiadanie nieruchomość, że nie jest jej właścicielem, równoważne ze złą wiarą jest nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną przy niezachowaniu odpowiedniej formy prawnej tejże czynności, np. zakup nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r., sygn. akt II CKN 770/97 LexPolonica nr 1617507. W wypadku dziedziczenia nieruchomości spadkowej przez kilku spadkobierców, spadkobierca władający nieruchomością spadkową z reguły staje się posiadaczem samoistnym w zakresie przypadającego mu prawa oraz dzierżycielem w zakresie pozostałych udziałów (art. 338 K.c.), chyba że w niedwuznaczny sposób ujawnia wolę samoistnego posiadania tej nieruchomości w sposób widoczny dla otoczenia i pozostałych spadkobierców.

Nie można przyjąć, aby w dobrej wierze był spadkobierca obejmujący w posiadanie nieruchomość spadkową, w sytuacji, gdy wie, że są inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia.

„Dobrą wiarę spadkobiercy, który objął w posiadanie nieruchomość należącą do spadku, wyklucza wiedza o tym, że istnieją inni spadkobiercy powołani z ustawy do dziedziczenia” (S. Rudnicki, jw.).

Wiedza o istnieniu innych spadkobierców wyłącza zatem możliwość istnienia po stronie samoistnego posiadacza, jednego ze spadkobierców, dobrej wiary.

Zatem reasumując opisane powyżej przepisy prawne, należy stwierdzić, iż w roku 1995 weszli Państwo w posiadanie rzeczonej nieruchomości. Niestety nie podajecie Państwo, czy nieruchomość już przed wykupieniem była w Państwa posiadaniu samoistnym, czy też nie.

Jednakże z opisanego przez Panią stanu faktycznego wynika, iż weszła Pani w posiadanie nieruchomości (donosząc się do udziałów przysługujących dwóm spadkobiercom), będąc w złej wierze w jej cywilistycznym znaczeniu, gdyż, jak już to zostało opisane, wiedziała Pani, że są inni spadkobiercy oraz że stwierdzono prawomocnie nabycie spadku.

Tym samym weszła Pani w posiadanie nieruchomości i w niedwuznaczny sposób ujawniła wolę samoistnego posiadania tej nieruchomości w sposób widoczny dla otoczenia i pozostałych spadkobierców, tj. przez uiszczanie opłat za nieruchomość związanych z jej używaniem, jak i uiszczanie podatku od nieruchomości. Na podstawie powyższego można wnioskować, iż była i jest Pani posiadaczem samoistnym. Posiadanie owej nieruchomości musiało być widoczne dla otoczenia i być należycie eksponowane aby spełniła Pani owe wskazane powyżej przesłanka niedwuznaczności. Jak wynika z treści Pani pytania, świadkowie (sąsiedzi) potwierdzili taki stan rzeczy.

Przy czym posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel.

Takim wyrazem objęcia całej nieruchomości w posiadanie jest gospodarowanie na niej, uprawianie roli, dbanie o nią, opłacanie podatków od nieruchomości, ponoszenie innych kosztów jej utrzymania, może to również być wykonywanie, czy też „załatwianie” określonych spraw jako właściciel nieruchomości przed organami administracji.

Wskazane powyżej okoliczności muszą zostać przez Panią udowodnione w toku postępowania przed sądem.

Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r., sygn. akt III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., iż dla wykazania posiadania samoistnego należy aby posiadacz (posiadacze) „zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż „sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.

Zasadne jest odwołanie się do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1976 r., sygn. akt III CRN 209/76, zgodnie z którym „w postanowieniu stwierdzającym nabycie spadku Sąd może wymienić tylko osoby spadkobierców i wysokość ich udziałów, a gdy w skład spadku wchodzi także gospodarstwo rolne powinien wymienić spadkobierców dziedziczących to gospodarstwo i również tylko ich udziały w nim. Natomiast nie może Sąd w tym postępowaniu rozstrzygać o tym co spadkobiercom przypada ze spadku”.

Wyraźnie podkreślić należy, iż postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku nie powoduje przysądzenia własności konkretnych, ściśle określonych przedmiotów. Do przysądzenia własności określonych przedmiotów wchodzących w skład spadku niezbędne jest przeprowadzenie postępowania działowego, tzw. działu spadku.

W chwili obecnej większość przedstawicieli doktryny prawa cywilnego prezentuje stanowisko, iż wystąpienie z wnioskiem o stwierdzenia nabycia spadku nie powoduje przerwania przedawnienia, albowiem nie jest ono czynnością zmierzającą bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia. Inaczej jest w przypadku wniosku o dział spadku, który uważany jest jako czynności zmierzająca bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia. Analogicznie powyższe poglądy mają zastosowanie do poświadczenia dziedziczenia dokonanego przez notariuszem.

W mojej ocenie dokonane dotychczas czynności nie spowodowały przerwania przedawnienia, albowiem stosownie do treści art. 123 K.c. (obowiązującego na dzień 1 lutego 1985 r.)

„§ 1. Bieg przedawnienia przerywa się:

1) przez każdą czynność przed sądem, państwową komisją arbitrażową lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;

2)  przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje.

§ 2. W stosunkach między jednostkami gospodarki uspołecznionej, które podlegają państwowemu arbitrażowi gospodarczemu, uznanie roszczenia nie przerywa biegu przedawnienia”.

Przerwanie przedawnienia w mojej ocenie mogłoby być liczone z chwilą złożenia w sądzie wniosku o dział spadku.

W mojej ocenie w chwili obecnej konieczne jest ustalenie, czy znajdowali się Państwo w posiadaniu nieruchomości przed 1995 r., czy też nie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z zasiedzeniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »