Rękojmia po zakupie mieszkania z powodu złej akustyki

Rękojmia za wady mieszkania

Wadliwa akustyka w mieszkaniu – zależne jest to oczywiście od jej natężenia – może powodować aktywizację roszczeń na podstawie rękojmi, a więc jak najbardziej może być wadą ukrytą zakupionej nieruchomości. Wobec powyższego, jeżeli akustyka jest bardzo zła, a sprzedający nie poinformował Panią o tym problemie, może Pani wystosować do niego roszczenia z tytułu rękojmi.

Zgodnie z treścią art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia)”.

Mając także na uwadze wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 listopada 2012 r., „odpowiedzialność sprzedawcy za wady z tytułu rękojmi (art. 556 KC) ukształtowana jest na zasadzie ryzyka i sprowadza się do odpowiedzialności za skutek, polegający na istnieniu wady przedmiotu sprzedaży”.

„Sprzedawcy nie zwalnia zatem brak winy, ani też brak jego wiedzy o istnieniu wady, a ewentualna wiedza sprzedawcy o istnieniu wady może tylko zaostrzyć jego odpowiedzialność (art. 564 KC). Z kolei to, czy kupujący mógł wadę zauważyć przy dochowaniu należytej staranności, czy powinien był wiedzieć o wadzie (czy mógł się o niej dowiedzieć przy dochowaniu należytej staranności) nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. Tylko wiedza kupującego o wadzie w chwili zawarcia umowy wyłącza tę odpowiedzialność (art. 557 § 1 KC)” (sygn. akt I ACA 820/12).

Obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy

Zgodnie bowiem z treścią art. 560 § 1: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.

Na jego podstawie może Pani albo od umowy odstąpić, albo żądać obniżenia ceny – stosownie do poniesionej przez Panią szkody- a więc ceny odpowiadającej dokonaniu przez Panią samodzielnej naprawy – wynajęcia innej firmy, która dokona kompleksowej diagnozy i naprawy, wliczając do niej konieczność wykonanych prac. Może więc Pani na tej podstawie wystosować roszczenie o obniżenie ceny.

Proponuję jednak w pierwszej kolejności skonsultować niniejsze z rzeczoznawcą lub specjalistą w tej dziedziczenie, aby określić, jaki jest to rodzaj wady, jak należy i czy w ogóle można poprawić akustykę i z jakim kosztem się to wiąże. Może Pani także skonsultować się z inną firmą zewnętrzną – aby wiedzieć, o jakie koszty żądać obniżenia ceny i czy w ogóle jest to możliwe – czy lepszym i jedynym rozwiązaniem jest roszczenie o odstąpieniu od umowy.

Z uwagi na to po upewnieniu się w niniejszym przekonaniu powinna Pani skierować do właściciela wezwanie zawierające treść Pani żądania obniżenia ceny lub odstąpienie od zawartej umowy. W piśmie proszę powołać się na powyższe przepisy i stanowisko doktryny.

W zakresie natomiast sprzedaży nieruchomości przed zmianą w księgach wieczystych, niestety jest to niemożliwe – zapewne odmówi Pani nawet notariusz powołując się na rękojmi kw. Proszę też mieć na uwadze to, iż wadliwa akustyka i wygłuszenie nieruchomości wadę lokalu, dlatego w przypadku sprzedaży to Pani może się narazić na roszczenia od nowych kupujących – jeżeli nie powiadomi ich Pani o wadzie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼