Spłata działki po rozwodzie - jak się zabezpieczyć?

Sprawdzenie księgi wieczystej działki

W pierwszej kolejności zasadne jest ustalenie, czy w treści księgi wieczystej w dziale III „Prawa, Roszczenia i Ograniczenia” wskazane jest, że prowadzona jest z nieruchomości egzekucja ze wskazaniem sygnatury akt sprawy. Jeżeli taka wzmianka znajduje się w treści księgi wieczystej, w mojej ocenie gdyby doszło do sprzedaży działki, to będzie Pani przysługiwało prawo uznania czynności sprzedaży za nieważną w odniesieniu do Pani.

Istotny z punktu widzenia Pani interesu jest treść art. 527 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

„Art. 527. § 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.

Świadomość pokrzywdzenia wierzycieli

Wyraźnie podkreślić należy zatem treść art. 530, zgodnie z którym:

„Art. 530. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy dłużnik działał w zamiarze pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli. Jeżeli jednak osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową odpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną tylko wtedy, gdy osoba trzecia o zamiarze dłużnika wiedziała”.

Wskazać należy na stanowisko wyrażone przez doktrynę prawa cywilnego, a w szczególności na pogląd Doroty Malinowskiej, iż „świadomość pokrzywdzenia nie musi dotyczyć konkretnego wierzyciela, wystarczy świadomość pokrzywdzenia wierzycieli w ogóle. Artykuł 530 k.c. zaostrza przesłanki subiektywne w przypadku zaskarżenia aktów dokonanych przed powstaniem wierzytelności chronionej, uzależniając skuteczność roszczenia pauliańskiego od istnienia po stronie dłużnika zamiaru pokrzywdzenia wierzyciela (dolus directus). Jeśli jednak osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową odpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną tylko wtedy, gdy osoba trzecia o zamiarze dłużnika wiedziała. Mimo zaostrzonych przesłanek przyznanie ochrony wierzycielom przyszłym należy uznać za zasadne […]” (D. Milanowska, Skarga pauliańska na gruncie prawa polskiego i niemieckiego).

Art. 530 może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy dochodzi „w zamiarze pokrzywdzenia” do niewypłacalności dłużnika albo też do stanu, w którym staje się on niewypłacalny w stopniu wyższym, niż przed dokonaniem danej czynności (art. 527 § 2). W mojej ocenie każdy, kto kupuje nieruchomość, z której prowadzona jest egzekucja, winien mieć świadomość tego, że zakup takiej nieruchomości może skutkować działaniem na szkodę wierzyciela.

Zaskarżenie przez wierzyciela czynności dłużnika

Ustawodawca dopuszcza możliwość zaskarżenia przez wierzyciela czynności prawnej dłużnika dokonanej przed powstaniem jego wierzytelności, ale tylko wówczas, gdy dłużnik w chwili dokonywania czynności prawnej, np. darowizny lub sprzedaży mieszkania, zdawał sobie sprawę lub też przynajmniej mógł zdawać sobie sprawę przy zachowaniu należytej staranności (mając na uwadze świadomość prawną dłużnika z uwagi na jego wiek, wykształcenie, prowadzenie działalności gospodarczej), że w przyszłości będzie odpowiadał za dług, i dokonał czynności w celu pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli. Wyraźnie podkreślić należy jednak, iż nie jest wymagane, by dłużnik w chwili dokonanie czynności miał świadomość istnienia określonego wierzyciela, wielkość jego wierzytelności i w jakiej konkretnie dacie ona powstanie oraz jaki czas dzieli chwilę dokonania przez dłużnika czynności prawnej krzywdzącej wierzycieli od powstania wierzytelności. Podkreślenia wymaga jednak, iż zgodnie z art. 6 ciężar udowodnienia zamiaru pokrzywdzenia przez dłużnika przyszłych wierzycieli spoczywa na wierzycielu, tj. osobie, która miała zostać pokrzywdzona na skutek działania dłużnika.

„Dla zaskarżenia przez wierzyciela czynności prawnej dłużnika dokonanej przed powstaniem jego wierzytelności jest ponadto konieczne, aby osoba trzecia w chwili uzyskania korzyści majątkowej wiedziała lub - przy zachowaniu należytej staranności – mogła się dowiedzieć, że dłużnik – dokonując czynności – działał w zamiarze pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli. W tym zakresie ustawa inaczej jedynie potraktowała sytuację, gdy w wyniku czynności prawnej dłużnika osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową odpłatnie. W tym przypadku wierzyciel nie może żądać uznania czynności za bezskuteczną, gdy osoba trzecia jedynie przy zachowaniu należytej staranności mogła dowiedzieć się, że dłużnik działał w zamiarze pokrzywdzenia wierzycieli. Do sytuacji tej nie znajduje zastosowania domniemanie z art. 527 § 3. Norma art. 530 zd. 2 ma charakter wyjątkowy i nie dotyczy przypadku, gdy osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową tylko częściowo odpłatnie (A. Ohanowicz, w: System, s. 948). Według innego poglądu, jeżeli świadczenie ekwiwalentne osoby trzeciej zostało ograniczone do części uzyskanej korzyści, zd. 2 art. 530 stosuje się tylko do tego rozmiaru korzyści (L. Stecki, w: Kodeks, s. 539)” (S. Dmowski i in., Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I, Warszawa 2007).

Z czynnością odpłatną, o której mowa w art. 530 zd. 2, mamy do czynienia wówczas, gdy czynność ta została uzyskana w zamian za świadczenie stanowiące jego ekwiwalent. Kwota 70% wartości domu winna zostać uznana za czynność odpłatną.

Celem lepszego zobrazowania ciężaru, który będzie spoczywał na wierzycielu, chcącym udowodnić zamiar pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli przez dłużnika, wskazać należy na pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 9 listopada 2011 r., sygn. akt II CSK 64/11, zgodnie z którym:

„Wykładnia art. 530 k.c. prowadzi do wniosku, że niezbędne jest udowodnienie nie tylko faktu, iż zawierając kwestionowaną czynność prawną dłużnik liczył się z tym, że w związku ze swoją działalnością może mieć w przyszłości wierzycieli ale niezbędne jest udowodnienie, że przez czynność miał zamiar pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli, a więc, że celem czynności było spowodowanie niewypłacalności i uniemożliwienie uzyskania zaspokojenia. Do takiego wniosku prowadzi brzmienie art. 530 i art. 527 k.c. Przyszły wierzyciel może uzyskać ochronę jedynie w razie takiego działania dłużnika, które jest rozmyślnym dążeniem do uwolnienia się od spełnienia zobowiązania, którego powstanie w przyszłości jest realne. To rozróżnienie przesłanek odpowiedzialności dłużnika spowodowane jest faktem, że osoba, która chce nawiązać stosunki zobowiązaniowe ma możliwość zbadania stanu majątkowego swego przyszłego partnera handlowego, ma możliwość sprawdzenia czy nie dokonał on czynności uszczuplającej jego aktywa; może bez trudu uchronić się przed pokrzywdzeniem nie wchodząc w stosunki zobowiązaniowe z podmiotem, którego stan majątkowy nie daje gwarancji zaspokojenia. Konstrukcja art. 530 k.c. wskazuje, że również w sytuacji gdy osoba trzecia pozostaje z dłużnikiem w bliskim stosunku, istotny jest nie charakter stosunku, ale charakter nabycia, odpłatny lub nieodpłatny. Z tej też przyczyny, do takiej osoby nie ma zastosowania domniemanie prawne z art. 527 § 3 k.c.”

W ochronie dłużnika staje także Sąd najwyższy, który wskazuje w wyroku z dnia 8 marca 2003 r., sygn. akt IV CKN 1965/2000, iż „wierzyciel będący przedsiębiorcą i zawierający umowę o znacznej wartości z dłużnikiem powinien dołożyć staranności, aby zbadać stan majątkowy dłużnika w chwili zawarcia umowy, a nie tylko liczyć na możliwość uznania takiej umowy za bezskuteczną na podstawie art. 530 kc”.

Zamiar dłużnika – właściciela działki

Nie bez znaczenia dla tego rodzaju spraw jest także zamiar osoby dokonującej czynności prawnej z pokrzywdzeniem przyszłych wierzycieli. „Uregulowanie art. 530 k.c. jest potwierdzeniem szerokiej ochrony wierzyciela, która dotyczy zarówno zobowiązań istniejących w chwili dokonywania czynności rozporządzającej, jak również tych, które powstaną w przyszłości. Wprowadza jednak równowagę pomiędzy zabezpieczeniem interesów przyszłego wierzyciela i dłużnika przez ograniczenie swobody dysponowania majątkiem jedynie do rozmyślnego dążenia do uwolnienia się od spełnienia zobowiązania, którego powstanie w przyszłości jest realne. Sąd Najwyższy w rozpoznawanej sprawie przychyla się do drugiego z powołanych poglądów, przyjmując, że działa w zamiarze pokrzywdzenia także ten, kto posiadając zobowiązania, dokonuje darowizny jedynego składnika majątkowego wiedząc, że będzie zaciągał dalsze zobowiązania, których nie jest w stanie spełnić, a następnie doprowadza do podwojenia wysokości zobowiązań, z czym łączy się pokrzywdzenie wierzyciela, co było objęte jego świadomym działaniem” (zob. wyrok Sadu Najwyższego z dnia 6 marca 2009 r., sygn. akt II CSK 592/08).

Powyższy pogląd Sądu Najwyższego jest potwierdzeniem mojej oceny dotyczącej długości okresu, po który dłużnik zaciąga zobowiązania, nie mogąc ich jednocześnie zaspokoić. Okres, po którym dłużnik popada w „kłopoty finansowe”, ma w mojej ocenie zasadnicze znaczenie dla tego rodzaju spraw, bowiem zamiar dłużnika jest o dużo łatwiejszy do udowodnienia. Nie bez znaczenia przy tego rodzaju sprawach jest aktualna w chwili dokonywania czynności sytuacja majątkowa dłużnika.

Reasumując, nikt nie jest Pani dać 100% gwarancji zabezpieczenia, ale szanse na uzyskanie pieniędzy od kupującego ma Pani bardzo duże. Brak gwarancji wynika bowiem z wielu czynników, o których mowa powyżej, a które w znacznej mierze związane są sytuacją majątkowa samego dłużnika w chwili dokonywania czynności, jak i sytuacją majątkową prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼