Sprawa o wydanie nieruchomości zamiast rozgraniczenia

Żądanie wydania rzeczy

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

W chwili obecnej zasadnym jest wystąpienie z żądaniem negatoryjnym. Zgodnie z art. 222 § 1 K.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Zgodnie z art. 153 K.c., jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Podział nieruchomości – rozgraniczenie

Co istotne, „nawet uzasadnione przypuszczenie, że postępowanie administracyjne dotyczące rozgraniczenia nieruchomości może zakończyć się jego umorzeniem, nie przesądza o niemożności wydania orzeczenia sądowego w przedmiocie rozgraniczenia. Tym samym nie jest to okoliczność, która ma znaczenie dla oceny, czy sprawa powinna być rozpoznana w trybie art. 36 p.g.k., a nie art. 29 tej ustawy. Niepowodzenie postępowania rozgraniczeniowego na etapie postępowania administracyjnego – którego wyrazem jest umorzenie tego postępowania – nie przesądza o niepowodzeniu tego postępowania także na etapie postępowania sądowego, w którym zastosowanie ma art. 153 k.c.” (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 kwietnia 2013 r., sygn. akt II CSK 571/12).

Wytaczając sprawę rozgraniczeniową, zasadnym byłoby uprzednie złożenie wniosku o wydanie nieruchomości w części, albowiem do tej sprawy potrzebne byłoby ustalenie granic.

Powyższe wynika wprost z doktryny: „wykładnia powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że co do zasady rozgraniczenie dotknięte jest czasową niedopuszczalnością drogi sądowej. Oznacza to, że złożenie w sądzie wniosku o rozgraniczenie z pominięciem trybu administracyjnego skutkować musi odrzuceniem tego wniosku na podstawie art. 199 § 1 pkt 1 k.p.c. Wyjątkiem od tej zasady jest przypadek, w którym wniosek taki został złożony w sprawie o własność albo wydanie nieruchomości lub jej części (art. 36 p.g.k.). Ustawodawca uznaje wówczas (w imię ekonomiki postępowania) fazę administracyjną rozgraniczenia za zbędną.”¹

Z uwagi na powyższe, w mojej ocenie, nie zachodzą przesłanki, które by wymagały ustalenia granic nieruchomości w trybie administracyjnym, a to z uwagi na fakt, iż jak wskazano powyżej, nie mamy do czynienia ze sprawą o ustalenie spornych granic, a ze sprawą o wydanie nieruchomości.

Jak podkreśla się w literaturze, „z art. 222 § 1 k.c. wynika, że legitymowanym do wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym jest właściciel rzeczy. W myśl art. 6 k.c. na koledze spoczywa ciężar udowodnienia, że przysługuje mu prawo własności. Gdy roszczenie windykacyjne dotyczy nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą, właściciel, którego prawo jest wpisane w księdze, korzysta z domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 u.k.w.h.).”²

Wykazanie prawa do spornego kawałka nieruchomości

Innymi słowy, to sąsiad będzie musiał w toku postępowania wykazać, że do spornego pasa ziemi przysługuje mu prawo własności.

Według wskazania art. 222 § 1 in fine K.c. pozwany w procesie windykacyjnym może w pierwszym rzędzie bronić się zarzutem, że „przysługuje mu skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”.

Jak wskazuje się w literaturze, „we wskazanym fragmencie przepisu art. 222 § 1 k.c. przyjęto konstrukcję »zarzutu hamującego«, przysługującego pozwanemu przez czas uprawnionego władania rzeczą. Skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania jego rzeczą może wynikać:

1) ze stosunku prawnorzeczowego (np. użytkowania, zastawu, służebności mieszkania, spółdzielczego prawa do lokali),

2) ze stosunku obligacyjnego (najem, dzierżawa, leasing, użyczenie),

3) ze stosunku prawnorodzinnego (wykonywany przez rodziców zarząd majątkiem dziecka),

4) z przysługującego pozwanemu prawa zatrzymania (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 594)”³.

Nadto „niezależnie od zarzutu hamującego, pozwany w procesie windykacyjnym może korzystać z innych, rozmaitych środków obrony. Przykładowo, może zgłosić zarzut braku legitymacji czynnej powoda twierdząc, że powód nie jest właścicielem spornej rzeczy. Jeżeli zaś powód nie udowodni swego prawa własności, następuje oddalenie powództwa, chociażby pozwany nie był uprawniony do władania rzeczą”⁴.

Wezwanie o wydanie pasa ziemi lub przesunięcie ogrodzenia

Możecie Państwo wystąpić na mocy art. 222 § 1 K.c. z wezwaniem do wydania spornego pasa ziemi i przesunięcie ogrodzenia. Zanim sprawa zawiśnie na wokandzie, dobrze by było skierować wezwanie do sąsiada z powołaniem się na powyższe przepisy celem uświadomienia mu, że bierność w tej sprawie narazi go na dodatkowe koszta. Proszę nie zwlekać z działaniami, albowiem sąsiad zapewne będzie wskazywał na zasiedzenie. Do skutecznego zasiedzenia będzie musiał wykazać zgodę poprzedniego właściciela i upływ 30 lat od tejże zgody.

------------------------------------------

1. Grzegorz Karaszewski, Komentarz do art. 152, art. 153 Kodeksu cywilnego, 2014.04.01

2. Teresa A. Filipiak, Komentarz do art. 222 Kodeksu cywilnego, 2012.09.01

3. Edward Gniewek, Komentarz do art. 222 Kodeksu cywilnego, 2001.07.01

4. Edward Gniewek, Komentarz do art. 222 Kodeksu cywilnego, 2001.07.01

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼