Sprzedaż domu darowanego dzieciom i kupno mieszkania

Sytuacja jest opisana dość fragmentarycznie – zakładam, że nie ma innych istotnych okoliczności, o których Pani nie napisała, które zmieniałyby ocenę celu i dobrodziejstwa transakcji zamiany.

Przyjmuje się, że rodzice (podpisujący umowę z imieniu dziecka jako jego przedstawiciele ustawowi) mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich (uchwała SN z 30.04.1977, sygn. akt III CZP 73/76). Tym samym mogła Pani darować i przyjąć darowiznę w imieniu małoletnich dzieci – było to dla nich tylko przysporzenie. Niestety kwestia sprzedaży domu i rozporządzenia uzyskanymi stąd środkami, ewentualnie zamiany nieruchomości, nie jest takim przysporzeniem. Pieczę nad majątkiem dziecka sprawują jego rodzice, a do każdej czynności tzw. przekraczającej zakres zwykłego zarządu, potrzebna będzie zgoda sądu opiekuńczego (por. art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). W tym przypadku właśnie takiej zgody sądu opiekuńczego będzie Pani oczekiwać.

Dziecko aż do pełnoletności pozostaje pod władzą rodzicielską (art. 92). Władza rodzicielska obejmuje m.in. obowiązek i prawo rodziców do wykonywania pieczy nad majątkiem dziecka, aczkolwiek powinna być wykonywana tak, jak tego wymaga dobro dziecka i interes społeczny (art. 95 § 1 i 3). Rodzice powinni też przed powzięciem decyzji w ważniejszych sprawach dotyczących majątku dziecka, wysłuchać dziecko, jeżeli rozwój umysłowy, stan zdrowia i stopień dojrzałości dziecka na to pozwala oraz uwzględnić w miarę możliwości jego rozsądne życzenia (art. 95 § 4). Przepisy określają, że rodzice mają obowiązek sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka, pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na wykonywanie takich czynności przez dziecko (art. 101 § 3).

„Przy udzielaniu zezwolenia sąd opiekuńczy powinien kierować się przede wszystkim dobrem dziecka, które z reguły wymaga zachowania masy majątkowej i unikania czynności ryzykownych, których skutkiem może być uszczuplenie jego majątku. W uzasadnieniu postanowienia z 11.02.1997 r., II CKN 90/96, LEX nr 1228425, SN zwrócił uwagę, iż zasada dobra dziecka ma także »wymiar materialny«, który polega »na konieczności zapewnienia dziecku środków do życia i realizacji celów o charakterze osobistym, a w wypadku gdy ma ono swój majątek, także na dbałości o jego interes majątkowy«. Udzielając zezwolenia na dokonanie czynności, sąd opiekuńczy powinien uwzględnić interes dziecka. W razie wątpliwości co do tego, czy czynność prawna jest zgodna z interesem dziecka, powinien oddalić wniosek” (G. Jędrejek, Komentarz do art. 101).

W Pani wypadku z pewnością jest szansa, że sąd zgodzi się na zamianę nieruchomości – oczywiście z zachowaniem reguł ekwiwalentności, ew. rozliczenia się z uzyskanych środków. We wniosku do sądu powinna Pani wykazać, że transakcja taka nie jest ryzykowna i pozostaje w zgodzie z interesem dzieci. Najlepiej byłoby, gdyby Pani wyraźnie wskazała (choć jest oczywistym, że może to być niezwykle trudne) na warunki sprzedaży nieruchomości i zakupu nowej, z jej wskazaniem (tj. np. przedstawiła warunkowe umowy przedwstępne zakupu/sprzedaży/zamiany nieruchomości zawarte pod warunkiem udzielenia zgody sądu opiekuńczego na takie transakcje). Ponadto w mojej ocenie wskazanym jest przedstawienie sądowi rzetelnej wyceny wartości domu i mieszkania tak, by sąd mógł określić, czy nie sprzedaje/kupuje Pani nieruchomości po cenach nieadekwatnych, co może spowodować pokrzywdzenie dzieci. Oczywiście takie opinie kosztują, a wynik postępowania do końca pozostaje niepewny – zależy od tego, jaki pogląd na tę kwestię wyrobi sobie sąd. Na pewno przy informacjach przez Panią przedstawionych nie można z góry założyć, że sąd się na taką operację nie zgodzi. We wniosku proszę także dokładnie uzasadnić, że brak majątku dzieci pozwalającego pokryć koszty utrzymania domu, co mogłoby spowodować obciążenie nieruchomości. Być może też – tak jak sugerowałam wcześniej – dla dzieci również mieszkanie bliżej centrum będzie korzystniejsze i wygodniejsze, co proszę podkreślać (krótszy dojazd do szkoły, większe możliwości uczęszczania na zajęcia dodatkowe i rozwoju itd.). Następnie zaś zapewne znacznie łatwiej będzie im taką nieruchomość zbyć. Warto też załączyć oświadczenia dzieci i ew. wnosić o ich wysłuchanie, że ich wolą jest dokonanie takiej zamiany. Rzetelnie przygotowany wniosek (tak, by sąd miał wszelkie dane do oceny, czy transakcja pozostaje w zgodzie z interesem dzieci) i realna przynajmniej ekwiwalentność wartości obu nieruchomości w mojej ocenie powinien doprowadzić do uzyskania zgody sądu. Po jej uzyskaniu i na jej warunkach może Pani takich transakcji dokonać.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼