Sprzedaż mieszkania kupionego z bonifikatą i przeznaczenie pieniędzy na zakup domu

Zbycie mieszkania po bonifikacie z gminy

Kwestia, jaka Pana interesuje, uregulowana jest ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Stanowi ona, że „nabywca nieruchomości z bonifikatą w razie jej zbycia lub wykorzystania ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji”.

„Zwrotu nie ma w razie:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

25) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:

a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego”.

Zwrot bonifikaty po zbyciu mieszkania

Zasady co do zwrotu bonifikaty lub braku obowiązku zwrotu stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Zamiarem małżonki jest zbycie mieszkania oraz przeznaczenie pieniędzy na zakup domu – jak rozumiem, domu jednorodzinnego mieszkalnego. Dom nie jest lokalem mieszkalnym. Dom jest inną nieruchomością przeznaczoną na cele mieszkaniowe i wykorzystywaną na cele mieszkaniowe, będącą przedmiotem prawa własności.

Zatem wydatkowanie ceny uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, w ciągu 12 miesięcy od jego sprzedaży na zakup domu, nie spowoduje powstania obowiązku zwrotu bonifikaty.

Wykreślenie służebności mieszkania, które wcześniej należało do gminy

Służebność mieszkania związana jest z tym lokalem. A wpisana do księgi wieczystej jako ciężar może być wykreślona tylko w przypadkach wskazanych w prawie.

Zgodnie z art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) treścią służebności mieszkania jest możliwość korzystania z cudzej nieruchomości poprzez zamieszkiwanie w niej oraz korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Ustawodawca posługuje się pojęciem „służebności mieszkania”, nie określając treści takiego prawa. W literaturze przyjmuje się, iż służebność mieszkaniowa prezentuje się jako prawo do „zamieszkiwania”, a więc zajmowania oznaczonego (oznaczonych) pomieszczenia mieszkalnego dla schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków, dokonywania czynności higieny osobistej, zaspokajania potrzeb kulturalnych itp.

Zakres służebności mieszkania

Zakres służebności mieszkania wyznacza się w oparciu o:

• treść aktu jej ustanowienia – w pierwszym rzędzie będzie to umowa stron,
• osobiste potrzeby uprawnionego,
• zasady współżycia społecznego,
• zwyczaje miejscowe.

Służebność mieszkania jest tzw. służebnością osobistą, która przysługuje oznaczonej osobie fizycznej (art. 296 K.c.). Służebność jest prawem skutecznym przeciwko wszystkim, co oznacza, że wszyscy (łącznie z osobą, która ustanowiła służebność, czyli właścicielem nieruchomości) mają ogólny obowiązek nieprzeszkadzania w wykonywaniu tego prawa. Z kolei uprawniony powinien korzystać ze służebności tak, aby jak najmniej utrudniało to korzystanie z nieruchomości obciążonej przez właściciela, względnie innym osobom uprawnionym do korzystania (art. 288 w związku z art. 297 K.c.).

Zmiana treści umowy służebności

Nie widzę jednak przeszkód, aby zmienić treść umowy o ustanowieniu służebności i np.: wskazać inny lokal jako obciążony służebnością.

Proszę pamiętać, że zgodnie z art. 77 § 1 K.c. „uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia”. Zmiana umowy powinna być dokonana w formie aktu notarialnego.

Generalnie służebność osobista wygasa w szczególności:

• wskutek zrzeczenia się uprawnionego,
• wskutek nabycia własności nieruchomości przez uprawnionego,
• wskutek niewykonywania przez 10 lat (art. 293 w związku z art. 297 K.c.),
• wskutek śmierci uprawnionego (art. 299 K.c.).

Ponadto, jeżeli uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości może żądać zamiany służebności na rentę (art. 303 K.c.).

Z pytania nie wynika, aby zachodził jeden z wyżej wymienionych przypadków. Możliwe byłoby działanie:

• teściowa zrzeka się służebności, a niejednoczenie
• córka ustanawia służebność dla niej w innym mieszkaniu/domu.

To pozwoliłoby na wykreśleniu wpisu o służebności lokalu obecnego ( przewidzianego do zbycia).

W opisanym przez Pana przypadku zastosowanie znaleźć może przepis art. 297 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 295. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Powyższy przepis znajduje zastosowanie także do służebności osobistej właśnie na zasadzie art. 297.

Z treści Pana pytania można wyprowadzić wniosek, iż są spełnione przesłanki konieczne do zniesienia służebności osobistej na rzecz teściowej. Po pierwsze występuje zmiana stosunków, wskutek której służebność straciła dla niej jako uprawnionej wszelkie znaczenie, a po drugie występuje brak konieczności dalszego istnienia służebności dla prawidłowego funkcjonowania teściowej, bowiem zamieszkuje w innym lokalu należącym do Pana i małżonki.

Zasadne byłoby wytoczenie przez Pana żonę powództwa o zniesienie służebności osobistej bez wynagrodzenia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »