Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż spadku bez zmiany w KW

Anna Sufin • Opublikowane: 2017-01-09

Czy możliwe jest sprzedanie odziedziczonego mieszkania bez przepisywania w księgach wieczystych właściciela, używając w umowie kupna–sprzedaży sformułowania: „sprzedający XY oświadcza, ze XZ (właściciel wpisany do ksiąg wieczystych) zmarł, i na dowód powyższego przedkłada prawomocne postanowienie Sadu Rejonowego XYZ, z dnia ABC, Sygn. akt XYZ, z którego wynika, że XZ ostatnio zamieszkały w ..., tam zmarł dnia ..., a spadek po nim na podstawie ustawy wprost nabył XY”?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z zasadą prawa cywilnego nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, niż sam posiada. Zbywając prawo własności, może Pani rozporządzić tym prawem tylko w tym zakresie, w jakim Pani ono przysługuje.

Ponieważ zgodnie z art. 80  2 ustawy Prawo o notariacie przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne, obowiązkiem notariusza sporządzającego umowę sprzedaży będzie zweryfikować, czy oświadczając, że sprzedaje Pani prawo, rzeczywiście może Pani tym prawem rozporządzać. Zgodnie z art. 81 ustawy notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Taka odmowa jest zaskarżalna zażaleniem (składa się je do sądu w terminie 7 dni od otrzymania uzasadnienia odmowy, o które zwróci się Pani na piśmie do notariusza, art. 81, 82 ustawy). Adekwatne sprawdzenie, czy prawo Pani przysługuje, następuje na podstawie wpisu w księgach wieczystych. Domniemywa się bowiem, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Nie jest jednak tak, że czynność może być sporządzona tylko po wykazaniu przysługującego prawa na podstawie księgi wieczystej. Tu można wskazać, że dla niektórych nieruchomości księgi wieczyste mogą w ogóle nie być prowadzone (np. w przypadku nieruchomości będących własnością spółdzielni, na których ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), prawa mogą w tych księgach nie być ujawnione (por. art. 92 § 1 Prawa o notariacie). Konieczne jest zatem wiarygodne i pewne zweryfikowanie, czy dane prawo komuś przysługuje, jednak niekoniecznie na podstawie wpisu w księdze wieczystej.

W przypadku, gdy właściciel zmarł, względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia (art. 1027 Kodeksu cywilnego). Jeżeli ten, kto uzyskał stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, lecz spadkobiercą nie jest, rozporządza prawem należącym do spadku na rzecz osoby trzeciej, osoba, na której rzecz rozporządzenie następuje, nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działa w złej wierze (art. 1028). Działanie na podstawie treści prawomocnego stwierdzenia nabycia spadku jest zatem podobnie chronione jak działanie na podstawie wpisu w księgach wieczystych.

Jeśli sprzedawca – spadkobierca legitymuje się prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, a osoba zmarła, po której spadek został nabyty, jest wpisana jako ostatni właściciel w księdze wieczystej (tj. można stwierdzić, że prawo, którym ma nastąpić rozporządzenie, wchodzi w skład spadku), nie ma przeszkód dla sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność. Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku winno być jednak wtedy przedłożone w oryginale, aby można było złożyć je do ksiąg wieczystych wraz z wnioskiem o wpisanie także poprzedniego właściciela, który nabył spadek na jego podstawie, a następnie właściciela aktualnego, nabywającego nieruchomość od spadkobiercy.

Odpowiadając bezpośrednio na Pani pytanie, możliwe jest zbycie odziedziczonej nieruchomości przez przepisywania w księgach wieczystych właściciela jeszcze przed sprzedażą, używając sformułowania jak w pytaniu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wzięłam kredyt dla znajomych, ale oni nie płacą

Wzięłam kredyt gotówkowy dla znajomych. Posiadam umowę cywilno-prawną z tymi osobami oraz oświadczenie, że kredyt został zaczerpnięty dla nich....

Sklep internetowy – zgłoszenie do GIODO

Planuję otworzyć sklep internetowy i w związku z tym słyszałem, że muszę zgłosić bazę danych do GIODO. Jak to należy zrobić?

Kwota za prąd naliczona mimo braku zużycia

Jestem właścicielką nowego mieszkania w Warszawie. Obecnie stoi ono puste (już od 2 lat). Sprawa dotyczy rachunku za energię elektryczną. Dostaliśmy...

Czy rozdzielność majątkowa wpływa na dziedziczenie?

Kilka lat temu wraz z mężem, z którym miałam rozdzielność majątkową bez wyrównania dochodów, zostaliśmy współkredytobiorcami w kredycie...

Wskazanie nabywcom nieruchomości konta krewnego

Chciałabym podarować krewnemu pieniądze, które będą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Nabywcy finansują zakup nieruchomości z kredytu bankowego....

Wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o dożywociu

Mój mąż chce wziąć kredyt na remont domu, który otrzymał od mamy w zamian z opiekę (umowa dożywocia w 2014 roku). Bank nie akceptuje...

Szkody wyrządzone przez dorosłego syna a odpowiedzialność rodziców

Mamy dorosłego syna, który dopuścił się ciężkiego uszkodzenia ciała innej osoby. Syn mieszka u nas. My posiadamy dom i mieszkanie. Czy...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »