Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż spadku bez zmiany w KW

Anna Sufin • Opublikowane: 2017-01-09

Czy możliwe jest sprzedanie odziedziczonego mieszkania bez przepisywania w księgach wieczystych właściciela, używając w umowie kupna–sprzedaży sformułowania: „sprzedający XY oświadcza, ze XZ (właściciel wpisany do ksiąg wieczystych) zmarł, i na dowód powyższego przedkłada prawomocne postanowienie Sadu Rejonowego XYZ, z dnia ABC, Sygn. akt XYZ, z którego wynika, że XZ ostatnio zamieszkały w ..., tam zmarł dnia ..., a spadek po nim na podstawie ustawy wprost nabył XY”?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Z serwisem wspolpracowalem juz kilka razy. Tym razem mialem przyjemnosc pracowac z Panem Michalem ktory pomogl mi odrzucic przedawniony dlug. Skontaktowala sie ze mna jedna z firm windykacyjnych ktora chciala wyegzekwowac dlug z 1999 r. Pan Michal nie tylko doradzil mi w jaki sposob mam z nimi rozmawiac ale przygotowal takze pismo ktore poskutkowalo zaniechaniem przez ta firme wszystkich dzialan windykacyjnych. Cala usluga byla kompleksowa, szybka i profesjonalna. Do tego przystepna cenowo.
Paweł, 42 lata
Otrzymałam odpowiedź satysfakcjonującą, niestety, urząd, w którym toczy się sprawa, ma swoją własną interpretację na każdy dowód składany przez właścicieli przeciwko lokatorom. Generalnie wszyscy już wiemy z toku naszej sprawy, że prawo polskie broni niechcianych lokatorów, a utrudnia życie właścicielom. Prawo powinno być po stronie właściciela, jak w wielu krajach europejskich, gdzie ceni się własność prywatną.
Maria
Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy

Zgodnie z zasadą prawa cywilnego nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, niż sam posiada. Zbywając prawo własności, może Pani rozporządzić tym prawem tylko w tym zakresie, w jakim Pani ono przysługuje.

Ponieważ zgodnie z art. 80  2 ustawy Prawo o notariacie przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne, obowiązkiem notariusza sporządzającego umowę sprzedaży będzie zweryfikować, czy oświadczając, że sprzedaje Pani prawo, rzeczywiście może Pani tym prawem rozporządzać. Zgodnie z art. 81 ustawy notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Taka odmowa jest zaskarżalna zażaleniem (składa się je do sądu w terminie 7 dni od otrzymania uzasadnienia odmowy, o które zwróci się Pani na piśmie do notariusza, art. 81, 82 ustawy). Adekwatne sprawdzenie, czy prawo Pani przysługuje, następuje na podstawie wpisu w księgach wieczystych. Domniemywa się bowiem, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Nie jest jednak tak, że czynność może być sporządzona tylko po wykazaniu przysługującego prawa na podstawie księgi wieczystej. Tu można wskazać, że dla niektórych nieruchomości księgi wieczyste mogą w ogóle nie być prowadzone (np. w przypadku nieruchomości będących własnością spółdzielni, na których ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), prawa mogą w tych księgach nie być ujawnione (por. art. 92 § 1 Prawa o notariacie). Konieczne jest zatem wiarygodne i pewne zweryfikowanie, czy dane prawo komuś przysługuje, jednak niekoniecznie na podstawie wpisu w księdze wieczystej.

W przypadku, gdy właściciel zmarł, względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia (art. 1027 Kodeksu cywilnego). Jeżeli ten, kto uzyskał stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, lecz spadkobiercą nie jest, rozporządza prawem należącym do spadku na rzecz osoby trzeciej, osoba, na której rzecz rozporządzenie następuje, nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działa w złej wierze (art. 1028). Działanie na podstawie treści prawomocnego stwierdzenia nabycia spadku jest zatem podobnie chronione jak działanie na podstawie wpisu w księgach wieczystych.

Jeśli sprzedawca – spadkobierca legitymuje się prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, a osoba zmarła, po której spadek został nabyty, jest wpisana jako ostatni właściciel w księdze wieczystej (tj. można stwierdzić, że prawo, którym ma nastąpić rozporządzenie, wchodzi w skład spadku), nie ma przeszkód dla sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność. Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku winno być jednak wtedy przedłożone w oryginale, aby można było złożyć je do ksiąg wieczystych wraz z wnioskiem o wpisanie także poprzedniego właściciela, który nabył spadek na jego podstawie, a następnie właściciela aktualnego, nabywającego nieruchomość od spadkobiercy.

Odpowiadając bezpośrednio na Pani pytanie, możliwe jest zbycie odziedziczonej nieruchomości przez przepisywania w księgach wieczystych właściciela jeszcze przed sprzedażą, używając sformułowania jak w pytaniu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »