Sprzedaż nieruchomość po umorzeniu egzekucji

Umorzenie egzekucji

Wobec faktu, że egzekucja z nieruchomości została umorzona – ustały skutki zajęcia. Oznacza to, że w oparciu o postanowienie o umorzeniu można wykreślić samodzielnie (o ile komornik nie złożył odpowiedniego wniosku) wzmiankę o egzekucji.

Pana rodzice mogą sprzedać nieruchomość, nie narażając się na zarzut usunięcia jej spod zajęcia. O fakcie sprzedaży nie ma obowiązku informowania komornika ani wierzyciela.

Komornik, aby dokonać zajęcia pieniędzy ze sprzedaży, może:

1. zająć je fizycznie np.: bo znajdzie je w domu,
2. zając wierzytelność z tytułu zapłaty: ale musiałby znać osobę kupującą, a zapłata ceny musiałaby nastąpić po zawarciu umowy w ratach – wtedy tata i mama mieliby wierzytelność wobec osoby trzeciej,
3. zająć konto bankowe mamy i taty (wspólne),
4. do zajęcia konta należącego tylko do mamy wierzyciel musiałby dysponować tytułem przeciwko niej.

Jak wynika z przepisów Kodeks postępowania cywilnego:

„Art. 787. Tytułowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim sąd nada klauzulę wykonalności także przeciwko jej małżonkowi z ograniczeniem jego odpowiedzialności do majątku objętego wspólnością majątkową, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika.

Art. 787¹. Tytułowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim sąd nada klauzulę wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika z ograniczeniem jego odpowiedzialności do przedsiębiorstwa wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa.”

Trudno jest więc uzyskać taką klauzulę. Nadto:

„Art. 891². § 1. Na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko dłużnikowi pozostającemu w związku małżeńskim można prowadzić egzekucję z rachunku wspólnego dłużnika i jego małżonka.

§ 2. Przepis § 1 nie wyłącza możliwości obrony małżonka dłużnika w drodze powództwa o zwolnienie od egzekucji, jeżeli na rachunku wspólnym małżonków zgromadzono środki, które nie wchodzą do majątku osobistego dłużnika, albo też środki, które nie pochodzą z pobranego przez dłużnika wynagrodzenia za pracę, dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw autorskich i praw pokrewnych, praw własności przemysłowej oraz innych praw twórcy.”

Sprzedaż nieruchomości a dług

W razie zbycia nieruchomości to tata i mama zdecydują, ile zapłacą dobrowolnie komornikowi. Komornik, nie dokonując zajęcia tych pieniędzy, nie ma prawa decydować, ile powinien otrzymać. Wyjątkiem jest sytuacja, gdyby tato doszedł do porozumienia z komornikiem i powiedział, że z ceny sprzedaży przeznaczy na zapłatę połowę albo więcej pieniędzy. Ale i wtedy komornik nie może zmusi go do zapłaty.

Hipoteka istniejącą na nieruchomości nie wpływa na zasady rozliczenia dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Wpływa ona na możliwą do uzyskania cenę (może spowodować, że cena będzie niższa o kwotę hipoteki). W przypadku normalnej sprzedaży hipoteka pozostaje na nieruchomości albo dług, jaki ona zabezpiecza, jest spłacany i hipoteka może być wykreślona. Jak to nastąpi, zależy od umowy między właścicielem a kupującym.

Jeżeli komornikowi udałoby się na wniosek wierzyciela zająć pieniądze ze sprzedaży, to nie ma on obowiązku odłożenia pieniędzy na spłatę hipoteki. Hipoteka w takim przypadku nie ma wpływu na rozliczenie długu.

Rodzice mają wspólność majątkową i dopóki ona trwa, nie jest możliwy podział fizyczny pieniędzy ze sprzedaż na te, które są własnością taty, i te, które są własnością mamy. Gdyby mieli rozdzielność, wtedy taki podział byłby możliwy, a komornik nie mógłby bez tytułu przeciwko mamie tych pieniędzy zająć ani fizycznie, ani na koncie należącym tylko do mamy.

Komornik sam z siebie działa, o ile wierzyciel zleci mu poszukiwanie majątku dłużnika. Przy braku zlecenia – komornik korzysta tylko ze środków egzekucyjnych wskazanych przez wierzyciela.

Zajęcie pieniędzy na rachunku bankowym

Oczywiście wierzyciel może mu wskazać rachunek mamy i on dokona jego zajęcia. Bank mu odpowie, że rachunek nie należy do taty, tylko do mamy. Komornik zażąda ponownie tytułu przeciwko mamie, a przy jego braku umorzy postępowanie z jej rachunku.

To, że dane działanie może być nieskuteczne lub niezgodne z prawem, nie powoduje, że wierzyciel lub komornik nie dokona tego działania lub nie skorzysta z danego środka egzekucyjnego (zajęcie konta mamy). Teoria i praktyka to dwie różne rzeczy.

W praktyce zajęcie konta małżonka bez tytułu przeciwko niemu się zdarza, w oczekiwaniu że bank, dłużnik lub jego małżonek popełni jakiś błąd. Komornik uzasadnia to tym, że małżonek korzysta z pieniędzy współmałżonka. Z tych względów należałoby zbyć nieruchomość bez informowania komornika.

Jeżeli hipoteka nie jest związana z długiem będącym w egzekucji – doprowadzić do spłaty zobowiązania jakie ona zabezpiecza. Nabywca będzie miał nieruchomość bez hipoteki – nie będzie odpowiadał z tytułu hipoteki.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼