Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa o podziale nieruchomości do korzystania

Eliza Rumowska • Opublikowane: 2017-05-02

Czy będąc współwłaścicielem mieszkania, mogę poprzez umowę quad usum wskazać pozostałych właścicieli do wyłącznego korzystania z nieruchomości? Czy tylko oni będą wtedy zobligowani do płacenia podatku od wynajmu? Wszyscy współwłaściciele są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej (formą opodatkowania będzie ryczałt). Jak taka umowa quoad usum powinna wyglądać? Pieniądze będą wpłacane na konto jednego ze współwłaścicieli mieszkania? Najemcą będzie firma. Czy może ona żądać faktury VAT? Czy wystarczy jedynie zwykły rachunek?

Eliza Rumowska

»Wybrane opinie klientów

Z serwisem wspolpracowalem juz kilka razy. Tym razem mialem przyjemnosc pracowac z Panem Michalem ktory pomogl mi odrzucic przedawniony dlug. Skontaktowala sie ze mna jedna z firm windykacyjnych ktora chciala wyegzekwowac dlug z 1999 r. Pan Michal nie tylko doradzil mi w jaki sposob mam z nimi rozmawiac ale przygotowal takze pismo ktore poskutkowalo zaniechaniem przez ta firme wszystkich dzialan windykacyjnych. Cala usluga byla kompleksowa, szybka i profesjonalna. Do tego przystepna cenowo.
Paweł, 42 lata
Otrzymałam odpowiedź satysfakcjonującą, niestety, urząd, w którym toczy się sprawa, ma swoją własną interpretację na każdy dowód składany przez właścicieli przeciwko lokatorom. Generalnie wszyscy już wiemy z toku naszej sprawy, że prawo polskie broni niechcianych lokatorów, a utrudnia życie właścicielom. Prawo powinno być po stronie właściciela, jak w wielu krajach europejskich, gdzie ceni się własność prywatną.
Maria
Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy

Odpowiadając na Pana pytania, wyjaśniam:

Czy będąc współwłaścicielem mieszkania, mogę poprzez umowę quad usum wskazać pozostałych właścicieli do wyłącznego korzystania z nieruchomości? Czy tylko oni będą wtedy zobligowani do płacenia podatku od wynajmu? Wszyscy współwłaściciele są osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej( formą opodatkowania będzie ryczałt).

Z natury rzeczy w ramach współwłasności Kodeks cywilny (K.c.) przyznaje w art. 206 i 207 prawo do współdziałania w zakresie współwłasności i obowiązek ponoszenie kosztów jej utrzymania:

„Art. 206. [Zakres współposiadania]

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”

Art. 207. [Udział w pożytkach i wydatkach]

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”

Dlatego umowa o podziale nieruchomości do korzystania musi być zawarta między współwłaścicielami i polegać na zgodnym zobowiązaniu się i tolerowaniu określonych w tej umowie zasad podziału nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania, jak i do sposobu ponoszenia kosztów i czerpania profitów z określonych obszarów tej nieruchomości. Nie może więc to polegać na wskazaniu przez jednego współwłaściciela obszaru korzystania, czym mieliby być związani pozostali współwłaściciel. Musi to być przez każdego z nich zaakceptowane według treści umowy.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jak taka umowa quoad usum powinna wyglądać? Pieniądze będą wpłacane na konto jednego z współwłaścicieli mieszkania.

Kodeks cywilny nie narzuca nawet formy tej umowy, tym bardziej nie ma kanonu wzorca umownego. W umowie tej – zawartej do celów dowodowych na piśmie, a najlepiej w formie aktu notarialnego (co pozwala ją wpisać do księgi wieczystej) – należy zawrzeć te wszystkie warunki, jakie między sobą jako współwłaściciele chcecie ustalić. Także kto ponosi opłaty, kto płaci podatek, kto jest uprawniony do otrzymania zapłaty i w jaki sposób, a także kto zobowiązany jest do wystawienia rachunku za najem i kto będzie uprawniony do wynajmu (zawarcia umowy najmu). To wszystko – dokładnie tak jak uzgodnicie – należy spisać punkt po punkcie w przedmiotowej umowie.

Najemcą będzie firma. Czy może ona żądać faktury VAT?

Nawet jeżeli zażąda FV, będzie to nierealne do wykonania. Dlatego, aby nie było nieprzyjemności (zgrzytów) – warto od razu w umowie najmu zawrzeć zapis, że wynajmujący jako osoba fizyczna nie ma prawa do wystawiania FV i udokumentuje najem (pobór czynszu) rachunkiem.

Czy wystarczy jedynie zwykły rachunek?

To nie jest kwestia – wystarczy, czy nie – firma (jako VAT-owiec) na pewno woli wynajmującego, który ma prawo wystawić FV. Jednak osobie fizycznej przysługuje prawo do wystawienia tylko zwykłego rachunku na podstawie zawartej umowy najmu.

Dlatego podsumowując – zanim dojdzie do wynajmu – warto najpierw porozmawiać z firmą, która chce wynająć lokal i jednoznacznie określić, że FV nie będzie, tylko zwykłe rachunki. Jeżeli mimo tego firma będzie zainteresowana najmem, to wówczas współwłaściciele powinni zawrzeć umowę o podziale nieruchomości do korzystania, najlepiej wskazując jej cel i nawet załączając projekt umowy najmu, tak by na przyszłość uniknąć nieporozumień i niezadowolenia z powodu innych oczekiwań lub braku wiedzy o celu przedsięwzięcia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »