Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ustalenia ustne i wyparcie się ich

Marek Gola • Opublikowane: 2016-08-31

Wynajmuję lokal użytkowy, gdzie prowadzę sklep, okres wypowiedzenia to 3 miesiące. Od pewnego czasu szukałam innego lokalu, w innym mieście. Umówiłam się z właścicielem, że gdy znajdę nową lokalizację, wypowiedzenie umowy podpiszemy z datą wcześniejszą, bym nie musiała płacić czynszu za 3 miesiące. Teraz chciałam właśnie w ten sposób sfinalizować współpracę, ale właściciel wyparł się tych ustnych ustaleń. Co mam zrobić? Czuję się oszukana.

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka
1000-kroc usatysfakcjonowania z odpowiedzi p mecenasa
Jadwiga

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.

W pierwszej kolejności należy sobie zadać pytanie, czy umowa najmu, która miała zostać rozwiązania była umową na czas określony, czy na czas nieokreślony?

Wskazuje Pani, iż okres wypowiedzenia został określony na 3 miesiące. Okres ten miał być zastosowany, ale to wypowiedzenie miało nosić datę wcześniejszą.

Z uwagi na powyższe w drugiej kolejności zasadne jest ustalenie, czy może Pani w jakikolwiek sposób wykazać, jakie były ustalenia czynione pomiędzy Panią a właścicielem lokalu. Innymi słowy, czy posiada Pani jakikolwiek e-mail, SMS, list od właściciela, z którego wynikałoby, jakie czynione były pomiędzy Państwem ustalenia?

Powyższe ma o tyle istotne znaczenie, o ile nawet jeżeli nie zapłaci Pani za czynsz, a właściciel lokalu wystąpi do sądu z pozwem o zapłatę, będzie można wykazać, że do wypowiedzenia umowy doszło już wcześniej.

Po trzecie należy ustalić, czy wypowiedzenie umowy wymaga dla swej ważności zachowania formy pisemnej. Innymi słowy, czy w umowie wskazano, iż wypowiedzenie może nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Zgodnie z art. 73 § 1 K.c. „jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zachowanie formy pisemnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. stawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

W mojej ocenie Państwa uzgodnienia należy traktować w kategorii porozumienia stron umowy najmu co do dnia rozwiązania umowy najmu.

Nie zmienia to jednak faktu, że to wynajmujący jest w chwili obecnej w lepszej sytuacji. Jeżeli nie będzie Pani miała dowodów na wcześniejsze ustalenia, uznać należy, że sąd przyzna rację wynajmującemu i zasądzi od Pani na rzecz tegoż kwotę będącą równowartością trzech czynszów.

Powyższe wynika z podstawowej zasady procedury cywilnej określonej w treści art. 6 K.c. Zgodnie z nim „ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne”.

Mając na uwadze powyższe, chcąc przeciwstawić się twierdzeniom wynajmującego, będzie Pani musiała posiadać dowody/dowód na poparcie swojego stanowiska i wskazanie, że doszło pomiędzy Państwem do porozumienia w zakresie sposobu i formy rozwiązania umowy najmu. Jak podkreśla się w literaturze:

„Sąd powinien przyjąć za prawdziwe fakty udowodnione przez stronę obciążoną dowodem i pominąć te, których nie wykazała w sposób przekonujący. Wszelka ingerencja zmierzająca do zmiany reguły z art. 6 może być oceniona jako uchybienie prawu materialnemu i procesowemu. Oczekiwanie przez sąd, wbrew treści art. 6, przeprowadzenia dowodu przez daną stronę i obarczenie jej skutkami braku dowodu, którego ciężar na niej nie spoczywał, może stanowić podstawę zaskarżenia orzeczenia. W tezie wyroku z dnia 6 października 2010 r., II CNP 44/10, LEX nr 970065, SN stwierdził wprost, że: »O naruszeniu art. 6 k.c. można by powiedzieć, gdyby sąd orzekający przypisał obowiązek dowodowy innej stronie, nie tej, która z określonego faktu wywodzi skutki prawne«” (M. Pyziak-Szafnicka, Komentarz do art. 6 Kodeksu cywilnego, 18.04.2014).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »