Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wada ukryta nieruchomości – brak legalizacji części powierzchni

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-12-12

Zakupiłam z mężem nieruchomość (działkę z domem letniskowym). W akcie notariusz zapisał powierzchnię domu jako 108 m2. Po 2,5 roku okazało się, że niecała powierzchnia domu została zalegalizowana. Musimy teraz to zrobić, wiemy już, że będzie to koszt 25 000 zł. Mamy potwierdzenia, że osoba sprzedająca nam ten dom nie zgłosiła całej powierzchni, odprowadzała zaniżony podatek od nieruchomości do dnia sprzedaży. W związku z tym chcemy żądać odszkodowania z tytułu braku legalizacji całej powierzchni domu. Czy możemy zrobić to dopiero w momencie, kiedy uzyskamy stosowne dokumenty niezbędne do tej procedury, ponieważ musimy uzupełnić projekt oraz uzyskać pozostałe zgody? Czy możemy zrobić to po upływie 3 lat od momentu zakupu, bo za niecały miesiąc ten termin minie i możemy nie zdążyć? Jesteśmy przekonani, że świadomie wprowadzono nas w błąd.

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka

Zacznę od tego, że w przypadku umowy kupna-sprzedaży przysługują kupującemu także roszczenia reklamacyjne – rękojmia. Kwestie związane z rękojmią w przypadku nieruchomości reguluje ustawa – Kodeks cywilny (K.c.).

Generalnie, zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego – obowiązującego w dacie zakupu przez Państwa nieruchomości, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Jeżeli istnieje jedna z takich wad, to sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, ta odpowiedzialność jest tzw. odpowiedzialnością absolutną i jest niezależna od winy czy też jej braku po stronie sprzedawcy.

Z kolei art. 560 i 561 K.c. przewidują, jakie uprawnienia ma kupujący wobec sprzedawcy. Cytuję go w całości, poniżej:

„§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

§ 2. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

§ 3. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

§ 4. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący.”

Z uwagi na długi okres, jaki upłynął od zawarcia umowy, wyjaśnię, iż co do zasady w myśl obowiązującego w dniu zawarcia umowy art. 568 K.c. uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a dotyczące budynku po 3 latach, ale jeśli wada została podstępnie zatajona przez sprzedawcę, to nie obowiązuje ów termin. Z opisu wynika, że potajemne zatajenie wady miało miejsce.

Jak jednak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt V CSK 579/12, do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza wiedza sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego. Podstępne zatajenie wymaga umyślności, działania sprzedawcy, które może przejawiać się w maskowaniu wady lub udzielaniu kupującemu zapewnienia.

Jeśli natomiast chodzi o roszczenia odszkodowawcze, to takie zawsze kupującemu przysługują. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 grudnia 2012 r., wydany w sprawie I ACa 1207/12, w którym stwierdzono, że po utracie uprawnień z rękojmi istnieje prawna możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 K.c.), również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi.

Co więcej, w wyroku z dnia 6 marca 1998 r., III CKN 405/97, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że po utracie uprawnień z rękojmi istnieje prawna możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 K.c.), również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi.

Zgodnie z art. 471 K.c., dłużnik jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zatem pierwszą konieczną przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej kontraktowej jest wykazanie przez wierzyciela niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika.

Należy pamiętać, że przed sądem trzeba będzie udowodnić sam fakt poniesienia szkody jak i jej wysokość.

Co do odpowiedzialności kontraktowej – bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od momentu, kiedy uprawniony mógł podjąć pierwszą czynność w sprawie, ale z drugiej strony wyrażany jest w doktrynie i orzecznictwie pogląd, że przy odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i n.) początek biegu terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego jest wyznaczony przez termin wykonania zobowiązania (zob. Małgorzata Pyziak-Szafnicka, Komentarz do art. 120 Kodeksu cywilnego, Lex 2009).

Zauważa się, że w odróżnieniu do przepisu art. 4421 K.c. przepis art. 120 § 1 K.c. nie wiąże początku biegu terminu przedawnienia roszczenia ze świadomością wierzyciela, co do szkody i osoby odpowiedzialnej do jej naprawienia.

Zasadne jest zatem przyjęcie, że rozpoczęcie biegu przedawnienia jest niezależne od świadomości uprawnionego co do przysługującego mu roszczenia (zob. Prawo cywilne – część ogólna, System Prawa Prywatnego tom 2 pod red. prof. dr Zbigniewa Radwańskiego, Rok wydania: 2008, C.H. Beck). Na potwierdzenie cytuję jeszcze uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r. III CZP 72/13:

Tytuł: Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

„W art. 120 § 1 zdanie drugie k.c., mowa jest literalnie o początku biegu przedawnienia w dniu, »w którym roszczenie stałoby się wymagalne«, gdyby wierzyciel podjął czynność powodującą stan wymagalności w najwcześniej możliwym terminie. Ten najwcześniejszy termin, to moment, w którym zrealizują się wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, a zatem ze stanu bezprawności kontraktowej wyniknie dla wierzyciela szkoda, pozostająca z nim w związku przyczynowym. Już wówczas wierzyciel przez wezwanie dłużnika do spełnienia świadczenia odszkodowawczego może spowodować wymagalność powstałego na jego rzecz roszczenia. Dłużnik powinien to świadczenie spełnić po upływie odpowiedniego czasu, ustalonego zgodnie z kryterium „niezwłoczności” z art. 455 k.c. Dokładny początek biegu tego terminu musi być oczywiście określany ad casum, zaś przyjęcie w tym zakresie jakiejkolwiek bardziej ogólnej formuły nie wydaje się możliwe.”

Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 K.c.) rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem (art. 120 § 1 K.c.).

Proponuję przyjąć, że bieg terminu przedawnienia rozpoczął się z chwilą zawarcia umowy. Proszę zatem wezwać na piśmie drugą stronę do zapłaty kwoty poniesionej szkody, a następnie kierować sprawę do sądu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »