Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wada ukryta nieruchomości – brak legalizacji części powierzchni

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-12-12

Zakupiłam z mężem nieruchomość (działkę z domem letniskowym). W akcie notariusz zapisał powierzchnię domu jako 108 m2. Po 2,5 roku okazało się, że niecała powierzchnia domu została zalegalizowana. Musimy teraz to zrobić, wiemy już, że będzie to koszt 25 000 zł. Mamy potwierdzenia, że osoba sprzedająca nam ten dom nie zgłosiła całej powierzchni, odprowadzała zaniżony podatek od nieruchomości do dnia sprzedaży. W związku z tym chcemy żądać odszkodowania z tytułu braku legalizacji całej powierzchni domu. Czy możemy zrobić to dopiero w momencie, kiedy uzyskamy stosowne dokumenty niezbędne do tej procedury, ponieważ musimy uzupełnić projekt oraz uzyskać pozostałe zgody? Czy możemy zrobić to po upływie 3 lat od momentu zakupu, bo za niecały miesiąc ten termin minie i możemy nie zdążyć? Jesteśmy przekonani, że świadomie wprowadzono nas w błąd.

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

Zacznę od tego, że w przypadku umowy kupna-sprzedaży przysługują kupującemu także roszczenia reklamacyjne – rękojmia. Kwestie związane z rękojmią w przypadku nieruchomości reguluje ustawa – Kodeks cywilny (K.c.).

Generalnie, zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego – obowiązującego w dacie zakupu przez Państwa nieruchomości, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Jeżeli istnieje jedna z takich wad, to sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, ta odpowiedzialność jest tzw. odpowiedzialnością absolutną i jest niezależna od winy czy też jej braku po stronie sprzedawcy.

Z kolei art. 560 i 561 K.c. przewidują, jakie uprawnienia ma kupujący wobec sprzedawcy. Cytuję go w całości, poniżej:

„§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

§ 2. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

§ 3. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

§ 4. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący.”

Z uwagi na długi okres, jaki upłynął od zawarcia umowy, wyjaśnię, iż co do zasady w myśl obowiązującego w dniu zawarcia umowy art. 568 K.c. uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a dotyczące budynku po 3 latach, ale jeśli wada została podstępnie zatajona przez sprzedawcę, to nie obowiązuje ów termin. Z opisu wynika, że potajemne zatajenie wady miało miejsce.

Jak jednak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt V CSK 579/12, do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza wiedza sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego. Podstępne zatajenie wymaga umyślności, działania sprzedawcy, które może przejawiać się w maskowaniu wady lub udzielaniu kupującemu zapewnienia.

Jeśli natomiast chodzi o roszczenia odszkodowawcze, to takie zawsze kupującemu przysługują. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 grudnia 2012 r., wydany w sprawie I ACa 1207/12, w którym stwierdzono, że po utracie uprawnień z rękojmi istnieje prawna możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 K.c.), również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi.

Co więcej, w wyroku z dnia 6 marca 1998 r., III CKN 405/97, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że po utracie uprawnień z rękojmi istnieje prawna możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 K.c.), również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi.

Zgodnie z art. 471 K.c., dłużnik jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zatem pierwszą konieczną przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej kontraktowej jest wykazanie przez wierzyciela niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika.

Należy pamiętać, że przed sądem trzeba będzie udowodnić sam fakt poniesienia szkody jak i jej wysokość.

Co do odpowiedzialności kontraktowej – bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od momentu, kiedy uprawniony mógł podjąć pierwszą czynność w sprawie, ale z drugiej strony wyrażany jest w doktrynie i orzecznictwie pogląd, że przy odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i n.) początek biegu terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego jest wyznaczony przez termin wykonania zobowiązania (zob. Małgorzata Pyziak-Szafnicka, Komentarz do art. 120 Kodeksu cywilnego, Lex 2009).

Zauważa się, że w odróżnieniu do przepisu art. 4421 K.c. przepis art. 120 § 1 K.c. nie wiąże początku biegu terminu przedawnienia roszczenia ze świadomością wierzyciela, co do szkody i osoby odpowiedzialnej do jej naprawienia.

Zasadne jest zatem przyjęcie, że rozpoczęcie biegu przedawnienia jest niezależne od świadomości uprawnionego co do przysługującego mu roszczenia (zob. Prawo cywilne – część ogólna, System Prawa Prywatnego tom 2 pod red. prof. dr Zbigniewa Radwańskiego, Rok wydania: 2008, C.H. Beck). Na potwierdzenie cytuję jeszcze uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r. III CZP 72/13:

Tytuł: Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

„W art. 120 § 1 zdanie drugie k.c., mowa jest literalnie o początku biegu przedawnienia w dniu, »w którym roszczenie stałoby się wymagalne«, gdyby wierzyciel podjął czynność powodującą stan wymagalności w najwcześniej możliwym terminie. Ten najwcześniejszy termin, to moment, w którym zrealizują się wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, a zatem ze stanu bezprawności kontraktowej wyniknie dla wierzyciela szkoda, pozostająca z nim w związku przyczynowym. Już wówczas wierzyciel przez wezwanie dłużnika do spełnienia świadczenia odszkodowawczego może spowodować wymagalność powstałego na jego rzecz roszczenia. Dłużnik powinien to świadczenie spełnić po upływie odpowiedniego czasu, ustalonego zgodnie z kryterium „niezwłoczności” z art. 455 k.c. Dokładny początek biegu tego terminu musi być oczywiście określany ad casum, zaś przyjęcie w tym zakresie jakiejkolwiek bardziej ogólnej formuły nie wydaje się możliwe.”

Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 K.c.) rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem (art. 120 § 1 K.c.).

Proponuję przyjąć, że bieg terminu przedawnienia rozpoczął się z chwilą zawarcia umowy. Proszę zatem wezwać na piśmie drugą stronę do zapłaty kwoty poniesionej szkody, a następnie kierować sprawę do sądu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Problem ze znajomym, który kupił auto na moje nazwisko

Trzy lata temu kolega, który miał na głowie komorników, kupił sobie auto, ale na moje nazwisko. Byłam naiwna, że się na to zgodziłam. Miał je później przepisać na swojego ojca, ale do tego nie doszło. Cały czas więc muszę opłacać OC, przychodzą też do mnie mandaty. Z kolegą właściwie nie mam kontaktu, zresztą ignoruje moje prośby. Co mam teraz zrobić? Jak pozbyć się kłopotu i obciążenia?

Cofnięcie odstąpienia od umowy

Parę dni po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy wzajemnej przez stronę przeciwną tej umowy otrzymaliśmy cofnięcie tegoż oświadczenia, na którą to wiadomość wyraziliśmy zgodę. Czy umowa uznana jest za nieistniejącą? Czy cofnięcie odstąpienia od umowy wywołało skutki prawne i umowa nadal obowiązuje?

Czy mogę walczyć o podwójny zadatek?

W maju tego roku dokonałem rezerwacji noclegu w związku z wyjazdem na wakacje. Właścicielka pensjonatu zażyczyła sobie 400 zł przedpłaty. Spytałem, czy ma to być zaliczka, czy zadatek. Otrzymałem odpowiedz, że zadatek. Kilka dni po wpłaceniu pieniędzy otrzymałem informację, że rezerwacja jest niestety nieaktualna, ponieważ pokój został zarezerwowany już wcześniej przez kogoś innego i że wpłacona kwota zostanie mi niezwłocznie zwrócona. W tej sytuacji zażądałem wypłaty podwójnej kwoty, ponieważ wpłaciłem zadatek, a nie zaliczkę. Niestety otrzymałem tylko kwotę 400 zł. Właścicielka pensjonatu najwyraźniej uznała sprawę za zakończoną i ignoruje moją korespondencję, pozostawiając ją bez odpowiedzi. Co mogę w takiej sytuacji zrobić?

Zwrot zaliczki wpłaconej na wycieczkę zagraniczną

Czy firma ubezpieczająca wycieczki zagraniczne od rezygnacji z wyjazdu ma prawo nie zwracać zaliczki w przypadku choroby matki wyjeżdżającego stwierdzonej na miesiąc/dwa przed wyjazdem (czyli już po zawarciu umowy z ubezpieczycielem)? W regulaminie mają zapis, że depresja, choroba psychiczna zwalnia ich ze zobowiązania (o czym nikt wcześniej nas nie informował, no i ten zapis nie jest zbyt czytelny dla laika, a dla nas jest to choroba wymagająca od nas pewnych poświęceń).

Jak się zabezpieczyć przy transakcji zakupu mieszkania?

Kupuję mieszkanie, za kilka dni mam podpisać umowę przedwstępną i wpłacić zadatek. Mieszkanie to jest w kredycie u sprzedawcy, który kredyt przenosi na inne mieszkanie kupowane przez obecnych właścicieli. Chcę się wprowadzić do mieszkania w lipcu, a umowa przedwstępna ma być podpisana do września. Jak się zabezpieczyć przy transakcji? Planuję remont i wyposażenie, ale muszę być ostrożny. Na co zwrócić uwagę?

Czy umowa użyczenia chroni przed roszczeniami komornika?

Czy posiadanie na piśmie umowy użyczenia lokalu mieszkalnego i umowy użyczenia samochodu najbliższemu członkowi rodziny chroni użyczającego (który jest właścicielem także całego wyposażenia i sprzętu w lokalu) przed roszczeniem komornika? Czy komornik może zając ruchomości, jeżeli dłużnik nie mieszka w danym lokalu, ale jest zameldowany (współmałżonek), poza tym małżonkowie zawarli notarialną umowę o rozdzielności majątkowej, a dług został zaciągnięty po jej zawarciu?

Jak udowodnić działanie niezgodne z umową, ale niepotwierdzone na piśmie?

Współpracowaliśmy z firmą w zakresie pośrednictwa finansowego. Podpisaliśmy umowę lojalnościową, w której zawarliśmy zapis: „Kontrahent zobowiązuje się, iż w okresie obowiązywania umowy i w okresie 12 miesięcy od dnia jej wygaśnięcia nie będzie prowadził działalności konkurencyjnej względem firmy”. Dokonaliśmy również zapisu, w którym określiliśmy karę umowną. W tej chwili mamy informacje, że pośrednio nasz kontrahent rozpoczął działalność konkurencyjną w jednej firmie i w drugiej rozpoczyna. Nie została między nami rozwiązana umowa. Te firmy między sobą działają w oparciu o umowę słowną. Wobec tego nie wiemy, jak mamy udowodnić działanie konkurencyjne. Czy możemy dokonać wglądu w dokumenty finansowe kontrahenta, czy wystawia rachunki do firm konkurencyjnych, bądź czy jest inna metoda, aby udowodnić działanie konkurencyjne?

Czas na wykończenie domu po sprzedaży mieszkania

Zamierzam wkrótce kupić mieszkanie. Jestem na etapie tworzenia umowy przedwstępnej z właścicielem lokalu. Mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe, a ja zamierzam je kupić ze środków zdobytych przez kredyt hipoteczny. Właściciel mieszkania buduje dom – dzięki mojej zapłacie za mieszkanie będzie mógł go wykończyć. Chcemy zatem jak najszybciej doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej i wypłaty kredytu. Problem polega na tym, że właściciel potrzebuje ok. miesiąca na wykończenie domu, tak aby się do niego wprowadzić (czyli kupię mieszkanie, np. do 30 marca, a on zobowiązał się wyprowadzić, np. do 5 maja). Jaki zapis najlepiej zrobić w umowie przedwstępnej, aby zabezpieczyć się, np. przed przeciąganiem wyprowadzki przez poprzednich lokatorów? W zasadzie kiedy powinni się wymeldować? Jak to rozwiązać w spółdzielni?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »