Wielu właścicieli nieruchomości - aspekty zniesienia współwłasności

Opis sytuacji dotyczy zarówno zagadnień proceduralnych, jak i merytorycznych, więc przedstawmy jedne i drugie. Dotyczące zniesienia współwłasności przepisy proceduralne zawarto w art. 617 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), zaś przepisy merytoryczne o zniesieniu współwłasności to art. 210 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.).

Zniesienie współwłasności

Przyszłość nie jest nam znana, więc można jedynie zakładać, co się stanie albo nie stanie; np. czyjeś stawiennictwo albo niestawiennictwo podczas rozpraw lub innych czynności sądowych, np. ewentualnych oględzin (prawdopodobnie także z udziałem powołanego przez sąd biegłego, np. z zakresu geodezji lub szacowania wartości nieruchomości) – dowód z oględzin uregulowano w art. 292 i następnych K.p.c. Sprawy o zniesienie współwłasności są rozpatrywane w nieprocesowym postępowaniu cywilnym, więc współwłaściciele rzeczy, której dotyczy wniosek o zniesienie współwłasności stają się uczestnikami takiego postępowania – w procesach (postępowaniach procesowych) są strony (powód i pozwany), a niekiedy także inne podmioty (np. interwenienci). Niestawiennictwo strony (uczestnika) postępowania przed sądem może spowolnić bieg rozpoznania sprawy, ale – jeżeli jest rzeczywista determinacja innych stron (uczestników), by postępowanie zostało zakończone wydaniem merytorycznego orzeczenia – to na ogół sprawa jest rozstrzygana merytorycznie (co nie znaczy, że według życzeń określonej strony lub danego uczestnika). Sąd określa rodzaj stawiennictwa uczestników (obowiązkowe albo nieobowiązkowe) – obowiązkowe zazwyczaj dotyczy zagadnień podstawowych oraz (często praktykowanego) składania zeznań przez uczestników. W wielu czynnościach (poza składaniem zeznań) uczestnik może zostać zastąpiony przez swego pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.) – a pełnomocnictwo w sprawie cywilnej może zostać udzielone także komuś z bliskiej rodziny mocodawcy (art. 87 K.p.c.).

Zobacz też: Jak się pozbyć alkoholika z domu

Stawiennictwo podczas rozprawy

Jak widać, na ogół tylko w nielicznych rodzajach sytuacji (jak np. złożenie zeznań) niezbędna jest osobista obecność uczestnika podczas rozprawy; sąd ocenia skutki ewentualnego niestawiennictwa (np. w zakresie dowodowym). O wiele ważniejsze jest, by uczestnik był reprezentowany – a zwłaszcza, by miał szansę być obecny lub być reprezentowany w postępowaniu (w tym podczas rozpraw). Wspomniany przez Panią Współwłaściciel być może ustanowi pełnomocnika (np. kogoś ze swej najbliższej rodziny). Mogą wchodzić w grę także inne warianty. Jeżeli brakuje wiedzy o miejscu zamieszkania człowieka (a zwłaszcza, gdy brakuje z nim nawet jakiegokolwiek kontaktu), to może dojść do ustanowienia (przez „sąd opiekuńczy”) kuratora dla nieobecnego – przewidzianego artykułem 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Różne są określenia: „alkoholizm”, „pijaństwo” (np. w przepisach o ubezwłasnowolnieniu), „choroba alkoholowa”; być może już zachodzą lub wystąpią w przyszłości przesłanki ubezwłasnowolnienia – całkowitego (art. 13 K.c.) albo częściowego (art. 16 K.c.) – owego współwłaściciela; proszę pamiętać (zwłaszcza w przypadku zawnioskowania o zniesienie współwłasności) o tym, że w przepisach proceduralnych o ubezwłasnowolnieniu (art. 544 i następne K.p.c.) przewidziano możność ustanowienia doradcy tymczasowego (art. 548 K.p.c.) dla człowieka, którego dotyczy wniosek o ubezwłasnowolnienie. Gdyby któraś z tych ewentualności wchodziła w grę, to proszę się liczyć z zawieszeniem postępowania (art. 174 i następne K.p.c.) w sprawie o zniesienie współwłasności; zawieszenie takie służyłoby zawnioskowaniu o ustanowienie kuratora dla nieobecnego albo podjęciu starań (być może w prokuraturze) w celu ubezwłasnowolnienia owego współwłaściciela.

Gdyby ów współwłaściciel bardziej dbał o swe sprawy, to zapewne również on domagałby się spłat na swą rzecz. Według przepisów K.c. o zniesieniu współwłasności (art. 210 i następne K.c.), spłaty są czymś oczywistym, jeżeli część ze współwłaścicieli (np. jeden) ma utracić swe udziały (art. 204 K.c.) we współwłasności. Współwłasność (od art. 195 do art. 221 K.c.) jest formą przysługiwania oraz sprawowania własności – współwłasność ma miejsce wtedy, gdy uprawnienia właścicielskie przysługują przynajmniej dwóm osobom. Proszę zwrócić uwagę na ustawowe określenie własności, czyli na treść artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Oczywistością jest, że uprawnienie do pobierania pożytków dotyczy również udziałów (art. 204 K.c.) – nawet najmniejszych. Całkowicie legalne jest domaganie się wynagrodzenia (spłat) za swe udziały.

Przeczytaj też: Zniesienie współwłasności po śmierci współwłaściciela

Wielu współwłaścicieli nieruchomości – trudności ze zgodą

Wszyscy współwłaściciele są sobie równi – jako podmioty prawa. Wprawdzie w zakresie zwykłego zarządu rzeczą wspólną – np. nieruchomością (art. 46 K.c.) – dozwolone jest decydowanie większością udziałów (art. 201 K.c.), ale chodzi o samo zarządzanie rzeczą wspólną, a nie o wydawanie poleceń odnośnie do udziałów we współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony zbywać swe udziały we współwłasności nawet bez powiadamiania innych współwłaścicieli (art. 198 K.c.) – poza nielicznymi wyjątkami (np. art. 166 K.c.), ale nawet takie wyjątki nie oznaczają przyzwolenia na odjęcie własności komuś z grona współwłaścicieli. Zadaniem sądu jest rozstrzyganie spraw, a nie wywieranie presji, by ktoś dokonał darowizny (art. 888 i następne K.c.) na rzecz innej osoby – np. współwłaściciela określonej rzeczy wspólnej. Te zasady dotyczą wszystkich; wykluczone jest wywieranie takiej presji na Panią, ale również na innych współwłaścicieli. Jeżeli ktoś dokona darowizny (art. 888 i następne K.c.) – gratis, zbywając na rzecz Pani lub kogoś innego swe udziały we współwłasności (art. 204 K.c.) – to proszę pamiętać o obowiązkach podatkowych (co dotyczyć może także innych umów, np. umowy sprzedaży).

Projekt podziału nieruchomości

Nie sposób przewidzieć, czy zniesienie współwłasności okaże się dla Pani opłacalne – zwłaszcza tak opłacalne, jak by Pani sobie życzyła. W celu obniżenia opłaty sądowej (za rozpoznanie sprawy) należałoby do sądu skierować (we wniosku o zniesienie współwłasności albo w załączniku do wniosku) zgodny projekty podziału – pochodzący od wszystkich współwłaścicieli. Poza tym w Pani interesie leży rozliczenie nakładów związanych z nieruchomością wspólną, zwłaszcza z jej posiadaniem; proszę bardzo poważnie potraktować artykuł 618 K.p.c., bo po zakończeniu postępowania wykluczone byłoby dochodzenie tego rodzaju roszczeń (np. dotyczących Pani nakładów na nieruchomość wspólną). Pani roszczenia wobec współwłaścicieli mogłyby obniżyć wysokość należnych im spłat (o ile by ich żądali). W sytuacjach spornych (np. dotyczących przewidzianych w artykule 618 K.p.c. rozliczeń) szczególnie mocno przyda się wypełnienie prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.); ponadto proszę pamiętać o odpowiedniej aktywności w postępowaniu (art. 230 K.p.c.).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.