Właściciel po latach upomniał się o nieruchomość i chce ją sprzedać, czy doszło do zasiedzenia?

Przesłanki do zasiedzenia a opieka nad domem

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

W pierwszej kolejności zasadnym jest ustalenie, kiedy zmarł Pani ojciec, albowiem od tego będzie zależało, czy przesłanki do zasiedzenia zostaną spełnione. Proszę bowiem zwrócić uwagę na fakt, iż na początku zamieszkiwali Państwo w domu w zamian za jego opiekę (tak przynajmniej można się domyślić z opisu). Dopóty Pani ojciec żył, właściciele interesowali się domem. Po jego śmierci zaprzestali się interesować domem, a Państwo w dalszym ciągu w nim zamieszkiwali. W mojej ocenie czas, kiedy mieszkali Państwo w domu za życia ojca nie może być uznany za posiadanie samoistne. Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). W mojej ocenie okres, kiedy żył Pani ojciec, winien być kwalifikowany jako posiadanie zależne, albowiem z góry było wiadomo, że Państwo mają się domem opiekować. Po śmieci ojca zasady nie były określone, a to z kolei powoduje, że traktowali Państwo dom jak własny.

Posiadacz samoistny i przesłanki do zasiedzenia

Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 172 K.c.:

„§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Przepis ten obowiązuje w obecnym brzmieniu od 1 października 1990 r., został on wprowadzony ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny.

Okres posiadania do zasiedzenia

Zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy (przed 1.10.1990 r.), stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy, dotyczy to w szczególności możliwości nabycia prawa przez zasiedzenie.

Tym samym nawet jeżeli bieg zasiedzenia rozpoczął się przed datą 1 października 1990 r. i nie upłynął przed tą datą, stosuje się przepisy w brzmieniu przytoczonym powyżej w art. 172 K.c. – obecnie obowiązującym.

Przed opisaną powyżej nowelizacją okresy posiadania niezbędne do zasiedzenia nieruchomości wynosiły przy dobrej wierze 10 lat, a przy złej 20 lat.

Zła i dobra wiara

Co do zasady zła lub dobra wiara w rozumieniu Kodeksu cywilnego nie odpowiada jego potocznemu znaczeniu.

„Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orz. SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 4/73, s. 580)”*.

Posiadacz samoistny jest w złej wierze, jeżeli wiedział, w chwili kiedy obejmował w posiadanie nieruchomość, że nie jest jej właścicielem, równoważne ze złą wiarą jest nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną przy niezachowaniu odpowiedniej formy prawnej tejże czynności, np. zakup nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r. II CKN 770/97.

Władanie i gospodarowanie nieruchomością jak właściciel

Przy czym posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel.

Takim wyrazem objęcia całej nieruchomości w posiadanie jest gospodarowanie na niej, uprawianie roli, dbanie o nią, opłacanie podatków od nieruchomości, ponoszenie innych kosztów jej utrzymania, może to również być wykonywanie, czy też „załatwianie” określonych spraw jako właściciel nieruchomości przed organami administracji.

Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., iż dla wykazania posiadania samoistnego należy aby posiadacz (posiadacze) „…zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców…”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż „Sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.

Powyższe poglądy orzecznictwa i literatury zdają się być analogiczne do opisanych przez Panią. Wskazała Pani bowiem, że dom został niemal gruntowanie wyremontowany, płacicie Państwo podatek od nieruchomości, troszczycie się o ogród, który przylega do domu. Mniemam, że sąsiedzi także traktują Państwa jak właścicieli.

W mojej ocenie początek zasiedzenia, jeżeli są spełnione pozostałe warunki (a w mojej ocenie są) winien być liczony od dnia następującego po śmierci ojca. Data ta będzie miała o tyle istotne znaczenie, że jak Pani wskazuje, ojciec opiekował się domem za zgodą właścicieli. Później właściciele przestali się interesować domem. Można powiedzieć, że go porzucili.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Właściwym dla rozpatrzenia wniosku jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości.

Stronami postępowania są wnioskodawca, tj. osoba (fizyczna lub prawna) występująca z inicjatywą rozstrzygnięcia sprawy oraz uczestnik postępowania, tj. osoba, której interesu prawnego dotyczy rozstrzygnięcie sprawy. Wnioskodawca ma obowiązek podać adres, pod który sąd może doręczyć odpis wniosku oraz inne pisma i zawiadomienia oraz wezwania. W interesie wnioskodawcy jest wszechstronne uzasadnienie wniosku przez przytoczenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia wniosku. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia podlega opłacie sądowej stałej w kwocie 2000 zł – art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Przerywa zasiedzenie tylko taka czynność przed sądem, która została przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Powództwo o wydanie rzeczy zawsze przerywa bieg terminu zasiedzenia, a jeżeli z pozwem wystąpił jeden z kilku współwłaścicieli, zasiedzenie ulega przerwaniu w stosunku do wszystkich. Nawet jeżeli przyjąć, iż w chwili obecnej doszło do przerwania posiadania, to należy liczyć okres 30 lat od czasu pierwszej interwencji prawowitych właściciel. Orzeczenie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości jest bowiem orzeczeniem działającym wstecz.

* Rudnicki Stanisław, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2007. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 584

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., I CR 302/71
4. Orzeczenie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 maja 1998 r. II CKN 770/97
5. Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.