Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Współwłasność nieruchomości

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-04-22

Od 10 lat jesteśmy wraz z bratem współwłaścicielami nieruchomości (dom + garaż + działka), z tym że nie jest wyszczególnione dokładnie, co kto ma. Jednak brat nie mieszka ze mną już od 5 lat, bo się ożenił i wyprowadził do żony, tam jest też zameldowany. Ja jako mieszkający współwłaściciel utrzymuję nieruchomość oraz przeprowadzam remonty. Mam w związku z tym pytania:  Jak najkorzystniej finansowo przenieść współwłasność na mnie (odkup, darowizna, inne)? Jeśli brat się na to nie zgodzi, czy mogę żądać od niego zwrotu połowy kosztów remontów i utrzymania nieruchomości?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka
1000-kroc usatysfakcjonowania z odpowiedzi p mecenasa
Jadwiga

Najpierw musi Pan ustalić, czy brat zechce znieść współwłasność, czy trzeba będzie niestety sprawę oddawać do sądu. Jeśli zechce wyzbyć się swojego udziału, nie sądzę, że za darmo, więc kwestia darowizny jest bezprzedmiotowa. Zaznaczę Panu jedynie, że koszt aktu notarialnego darowizny zamknie się w kwocie ok. 2000 zł. Zależy od notariusza i taksy.

Może Pan znieść współwłasność ze spłatą na rzecz brata notarialnie lub sądownie. Różnica jest oczywiście w kosztach.

Sądowe zgodne zniesienie współwłasności łączy się z wpisem sądowym rzędu 300 zł, koszt notariusza jest 10-krotnie większy. Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego. Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują umownego zniesienia współwłasności. Oznacza to, że sposób zniesienia pozostawiony jest samym stronom, które mogą – z zastrzeżeniem ograniczeń ustawowych – uregulować likwidację współwłasności w sposób dowolny. Swoboda dyspozycji stron może być wyłączona lub ograniczona tylko przez wyraźny przepis prawa zakazujący określonego sposobu zniesienia współwłasności lub nakazujący zastosowanie wskazanego.

Zasada autonomii woli stron ma zastosowanie dopóty, dopóki wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności; gdy zgody brak, zniesienie współwłasności może nastąpić w trybie sądowym. Każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, wskazując jeden z możliwych sposobów, a mianowicie: 1) podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty, 2) przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli, 3) licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny). Możliwe jest także kumulowanie tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części. Nie jest też wyłączone ograniczenie zniesienia współwłasności do części wspólnej nieruchomości i do pozostawienia pozostałej części we współwłasności. Taki sposób, jako jedyny dopuszczalny, został wskazany w art. 5 ustawy o własności lokali w sytuacji, w której współwłasność przymusowa gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, połączona jest z resztą nieruchomości większą niż powierzchnia gruntu niezbędna do korzystania z budynku, która jako współwłasność przymusowa nie podlega podziałowi.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności toczy się przed sądem miejsca położenia rzeczy (art. 606 K.p.c.) według przepisów uregulowanych w art. 617-625 K.p.c.

Postępowanie o zniesienie współwłasności wszczyna się na żądanie współwłaściciela, który powinien wykazać swoje uprawnienie. W razie zniesienia współwłasności nieruchomości wystarczające jest przedłożenie odpisu z księgi wieczystej, w którym wnioskodawca został wymieniony jako współwłaściciel nieruchomości.

Jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli jest żądanie zniesienia współwłasności. Współwłasność bowiem jest ze swojej istoty stanem nietrwałym, tymczasowym, którego likwidacja następuje na żądanie każdego ze współwłaścicieli, zarówno co do samego zniesienia współwłasności, jak i co do zakresu zniesienia (całkowite, czy częściowe).

Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) przewidują dokonanie w postępowaniu sądowym tzw. zgodnego podziału. Taki zgodny podział jest wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli projekt podziału nie jest sprzeczny z prawem, nie sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego ani nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, a projektowany sposób podziału nieruchomości na części został zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku (art. 622 § 2 K.p.c.). Zgodny wniosek współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności jest czynnością procesową. Nie jest to więc ugoda sądowa, ponieważ sąd rozstrzyga o zniesieniu współwłasności w formie orzeczenia. Dopiero, gdy brak takiego wniosku, a zachodzą przesłanki do zniesienia współwłasności przez podział w naturze (podział fizyczny), sąd dokonuje podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności wymagające uwzględnienia przesłanek społeczno-gospodarczych. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne. Przepis ten, pomimo zamieszczenia go w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 623), ma charakter materialny, gdyż stanowi, że w wyniku podziału mają powstać części, które wartością będą odpowiadać udziałom we własności z wyrównaniem różnicy przez dopłaty. Podobnie materialnoprawny charakter ma art. 624 K.p.c., określający, że chwilą przejścia własności na dotychczasowych współwłaścicieli nowo utworzonych w wyniku podziału części albo na jednego współwłaściciela całej rzeczy jest chwila uprawomocnienia się postanowienia. Jeżeli w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości uczestnicy postępowania nie wyrażają zgody na żaden z proponowanych przez wnioskodawcę wariantów podziału, podważając w ogóle dopuszczalność podziału jako sposobu zniesienia współwłasności, to sąd może wydać postanowienie wstępne na podstawie art. 318 § 1 w zw. z art. 13 § 2 K.p.c. W takiej sytuacji do osądzenia w postanowieniu końcowym pozostaje wybór konkretnej propozycji podziału, przy uwzględnieniu dalszych przesłanek materialnoprawnych wymienionych w art. 623 K.p.c. (tak SN w orz. z 7 sierpnia 2003 r., IV CKN 384/2001, niepubl.).

Uprawomocnienie się postanowienia o zniesieniu współwłasności przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całości rzeczy jest końcowym dniem istnienia stosunku współwłasności, powoduje bowiem przejście własności na uczestników określonych w postanowieniu (art. 624 zd. 1 K.p.c.). Natomiast inaczej jest w razie zniesienia współwłasności rzeczy przez zarządzenie jej sprzedaży. W tym wypadku współwłasność ustaje dopiero z chwilą zmiany podmiotów współwłasności wskutek nabycia rzeczy przez nabywcę, bez względu na to, kiedy sąd wyda postanowienie o podziale uzyskanej z licytacji sumy pomiędzy współwłaścicieli (tak uchwała SN z 20 lutego 1989 r., III CZP 4/89, OSNCP 2/90, poz. 25). Nabycie rzeczy przez nabywcę dochodzi do skutku z chwilą przybicia w wypadku sprzedaży rzeczy ruchomej (art. 869 § 2 K.p.c.), a w wypadku sprzedaży nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (art. 999 § 1 K.p.c.).

Należy jednak odróżnić materialnoprawne i procesowe skutki postanowienia sądu zarządzającego sprzedaż rzeczy należącej do współwłaścicieli i rozstrzygającego o ich wzajemnych roszczeniach. Uprawomocnienie się postanowienia czyni niedopuszczalnym ponowne wszczęcie postępowania o zniesienie współwłasności tej rzeczy. Natomiast dla powagi rzeczy osądzonej tego postanowienia, która ma swoje przedmiotowe i podmiotowe granice, nie ma już znaczenia okoliczność, że ustanie współwłasności następuje dopiero z chwilą nabycia rzeczy przez nabywcę (tak samo uchwała Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 1995 r., III CZP 35/95, OSNC 7-8/95, poz. 110). Z tego samego powodu niedopuszczalne jest w sprawie zakończonej już prawomocnym postanowieniem o zniesieniu współwłasności przez zarządzenie jej sprzedaży wydanie przez sąd postanowienia oddalającego wniosek o zniesienie współwłasności także wówczas, gdy postanowienie zarządzające sprzedaż nie zostało przez komornika wykonane z powodu braku licytantów (uchwała SN z 5 czerwca 1991 r., III CZP 45/91, LexPolonica).

Nieruchomość może być:

  1. podzielona fizycznie między współwłaścicieli,
  2. przyznana jednemu z nich,
  3. sprzedana, jeśli nikt nie jest zainteresowany jej otrzymaniem lub nikt nie posiada spłat na rzecz drugiego współwłaściciela.

Jeśli chodzi o wydatki na nieruchomość – owszem, może Pan żądać zwrotu nakładów na podstawie art. 207 K.c.

Art. 207 ma zastosowanie wtedy, gdy współwłaściciele inaczej nie postanowili, jest to bowiem przepis dyspozytywny. Zasada podziału pożytków i przychodów według wielkości udziałów nie ma zastosowania, gdy współwłaściciele zawarli umowę o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum – patrz teza 1 do art. 206) i każdy z nich korzysta na zasadzie wyłączności z określonej fizycznie części nieruchomości (tak też orzeczenie SN z 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79, OSNCP 9/80, poz. 157).

Art. 207 nie określa bliżej pożytków przypadających współwłaścicielom, co oznacza, że obejmuje zarówno odłączone od rzeczy w czasie trwania współwłasności pożytki naturalne (art. 53 § 1 K.c.), jak i pożytki cywilne, przypadające w stosunku do czasu trwania współwłasności (art. 55). To samo dotyczy przychodów niebędących pożytkami i niestanowiących dochodu z rzeczy, jak np. drewno z drzew powalonych przez huragan, czy materiały z rozbiórki budynku.

Wydatki, o których mowa w art. 207, są związane z rzeczą wspólną, jeżeli potrzeba ich poniesienia wynika z normalnej eksploatacji i zasad prawidłowej gospodarki. Należą tu zarówno wydatki konieczne, jak i użyteczne, chyba że te ostatnie służą tylko dla wygody jednego lub kilku współwłaścicieli i zostały poniesione tylko w jego (ich) interesie. Jednakże inwestycje (nakłady) podnoszące wartość rzeczy i mające zwiększyć osiągane z niej pożytki i przychody należą z reguły do wydatków, które obciążają wszystkich współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów, chociażby nie były niezbędne. Jeżeli zostały poniesione przez wszystkich współwłaścicieli, to nie może to pozostać bez wpływu na rozliczenie z pożytków i przychodów. W takim wypadku wspomniany wyżej pogląd Sądu Najwyższego co do udziałów w pożytkach współwłaściciela, który w gospodarstwie rolnym nie pracuje, może być aprobowany tylko w ograniczonym zakresie, a w szczególnych okolicznościach nie będzie miał zastosowania.

Ciężarami, o których mowa w art. 207, są podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli ze względu na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności.

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 marca 1999 r. I CKN 928/97 LexPolonica nr 334779 Biuletyn Sądu Najwyższego 1999/7 str. 5: „Art. 207 kc ustanawia zasadę prawną, zgodnie z którą współwłaściciel, który dokonał nakładów na przedmiot współwłasności może dochodzić zwrotu ich wartości od pozostałych każdoczesnych współwłaścicieli – w stosunku do ich udziałów w rzeczy wspólnej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »