Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Współwłasność nieruchomości

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-04-22

Od 10 lat jesteśmy wraz z bratem współwłaścicielami nieruchomości (dom + garaż + działka), z tym że nie jest wyszczególnione dokładnie, co kto ma. Jednak brat nie mieszka ze mną już od 5 lat, bo się ożenił i wyprowadził do żony, tam jest też zameldowany. Ja jako mieszkający współwłaściciel utrzymuję nieruchomość oraz przeprowadzam remonty. Mam w związku z tym pytania:  Jak najkorzystniej finansowo przenieść współwłasność na mnie (odkup, darowizna, inne)? Jeśli brat się na to nie zgodzi, czy mogę żądać od niego zwrotu połowy kosztów remontów i utrzymania nieruchomości?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

Najpierw musi Pan ustalić, czy brat zechce znieść współwłasność, czy trzeba będzie niestety sprawę oddawać do sądu. Jeśli zechce wyzbyć się swojego udziału, nie sądzę, że za darmo, więc kwestia darowizny jest bezprzedmiotowa. Zaznaczę Panu jedynie, że koszt aktu notarialnego darowizny zamknie się w kwocie ok. 2000 zł. Zależy od notariusza i taksy.

Może Pan znieść współwłasność ze spłatą na rzecz brata notarialnie lub sądownie. Różnica jest oczywiście w kosztach.

Sądowe zgodne zniesienie współwłasności łączy się z wpisem sądowym rzędu 300 zł, koszt notariusza jest 10-krotnie większy. Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego. Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują umownego zniesienia współwłasności. Oznacza to, że sposób zniesienia pozostawiony jest samym stronom, które mogą – z zastrzeżeniem ograniczeń ustawowych – uregulować likwidację współwłasności w sposób dowolny. Swoboda dyspozycji stron może być wyłączona lub ograniczona tylko przez wyraźny przepis prawa zakazujący określonego sposobu zniesienia współwłasności lub nakazujący zastosowanie wskazanego.

Zasada autonomii woli stron ma zastosowanie dopóty, dopóki wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności; gdy zgody brak, zniesienie współwłasności może nastąpić w trybie sądowym. Każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, wskazując jeden z możliwych sposobów, a mianowicie: 1) podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty, 2) przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli, 3) licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny). Możliwe jest także kumulowanie tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części. Nie jest też wyłączone ograniczenie zniesienia współwłasności do części wspólnej nieruchomości i do pozostawienia pozostałej części we współwłasności. Taki sposób, jako jedyny dopuszczalny, został wskazany w art. 5 ustawy o własności lokali w sytuacji, w której współwłasność przymusowa gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, połączona jest z resztą nieruchomości większą niż powierzchnia gruntu niezbędna do korzystania z budynku, która jako współwłasność przymusowa nie podlega podziałowi.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności toczy się przed sądem miejsca położenia rzeczy (art. 606 K.p.c.) według przepisów uregulowanych w art. 617-625 K.p.c.

Postępowanie o zniesienie współwłasności wszczyna się na żądanie współwłaściciela, który powinien wykazać swoje uprawnienie. W razie zniesienia współwłasności nieruchomości wystarczające jest przedłożenie odpisu z księgi wieczystej, w którym wnioskodawca został wymieniony jako współwłaściciel nieruchomości.

Jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli jest żądanie zniesienia współwłasności. Współwłasność bowiem jest ze swojej istoty stanem nietrwałym, tymczasowym, którego likwidacja następuje na żądanie każdego ze współwłaścicieli, zarówno co do samego zniesienia współwłasności, jak i co do zakresu zniesienia (całkowite, czy częściowe).

Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) przewidują dokonanie w postępowaniu sądowym tzw. zgodnego podziału. Taki zgodny podział jest wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli projekt podziału nie jest sprzeczny z prawem, nie sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego ani nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, a projektowany sposób podziału nieruchomości na części został zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku (art. 622 § 2 K.p.c.). Zgodny wniosek współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności jest czynnością procesową. Nie jest to więc ugoda sądowa, ponieważ sąd rozstrzyga o zniesieniu współwłasności w formie orzeczenia. Dopiero, gdy brak takiego wniosku, a zachodzą przesłanki do zniesienia współwłasności przez podział w naturze (podział fizyczny), sąd dokonuje podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności wymagające uwzględnienia przesłanek społeczno-gospodarczych. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne. Przepis ten, pomimo zamieszczenia go w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 623), ma charakter materialny, gdyż stanowi, że w wyniku podziału mają powstać części, które wartością będą odpowiadać udziałom we własności z wyrównaniem różnicy przez dopłaty. Podobnie materialnoprawny charakter ma art. 624 K.p.c., określający, że chwilą przejścia własności na dotychczasowych współwłaścicieli nowo utworzonych w wyniku podziału części albo na jednego współwłaściciela całej rzeczy jest chwila uprawomocnienia się postanowienia. Jeżeli w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości uczestnicy postępowania nie wyrażają zgody na żaden z proponowanych przez wnioskodawcę wariantów podziału, podważając w ogóle dopuszczalność podziału jako sposobu zniesienia współwłasności, to sąd może wydać postanowienie wstępne na podstawie art. 318 § 1 w zw. z art. 13 § 2 K.p.c. W takiej sytuacji do osądzenia w postanowieniu końcowym pozostaje wybór konkretnej propozycji podziału, przy uwzględnieniu dalszych przesłanek materialnoprawnych wymienionych w art. 623 K.p.c. (tak SN w orz. z 7 sierpnia 2003 r., IV CKN 384/2001, niepubl.).

Uprawomocnienie się postanowienia o zniesieniu współwłasności przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całości rzeczy jest końcowym dniem istnienia stosunku współwłasności, powoduje bowiem przejście własności na uczestników określonych w postanowieniu (art. 624 zd. 1 K.p.c.). Natomiast inaczej jest w razie zniesienia współwłasności rzeczy przez zarządzenie jej sprzedaży. W tym wypadku współwłasność ustaje dopiero z chwilą zmiany podmiotów współwłasności wskutek nabycia rzeczy przez nabywcę, bez względu na to, kiedy sąd wyda postanowienie o podziale uzyskanej z licytacji sumy pomiędzy współwłaścicieli (tak uchwała SN z 20 lutego 1989 r., III CZP 4/89, OSNCP 2/90, poz. 25). Nabycie rzeczy przez nabywcę dochodzi do skutku z chwilą przybicia w wypadku sprzedaży rzeczy ruchomej (art. 869 § 2 K.p.c.), a w wypadku sprzedaży nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (art. 999 § 1 K.p.c.).

Należy jednak odróżnić materialnoprawne i procesowe skutki postanowienia sądu zarządzającego sprzedaż rzeczy należącej do współwłaścicieli i rozstrzygającego o ich wzajemnych roszczeniach. Uprawomocnienie się postanowienia czyni niedopuszczalnym ponowne wszczęcie postępowania o zniesienie współwłasności tej rzeczy. Natomiast dla powagi rzeczy osądzonej tego postanowienia, która ma swoje przedmiotowe i podmiotowe granice, nie ma już znaczenia okoliczność, że ustanie współwłasności następuje dopiero z chwilą nabycia rzeczy przez nabywcę (tak samo uchwała Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 1995 r., III CZP 35/95, OSNC 7-8/95, poz. 110). Z tego samego powodu niedopuszczalne jest w sprawie zakończonej już prawomocnym postanowieniem o zniesieniu współwłasności przez zarządzenie jej sprzedaży wydanie przez sąd postanowienia oddalającego wniosek o zniesienie współwłasności także wówczas, gdy postanowienie zarządzające sprzedaż nie zostało przez komornika wykonane z powodu braku licytantów (uchwała SN z 5 czerwca 1991 r., III CZP 45/91, LexPolonica).

Nieruchomość może być:

  1. podzielona fizycznie między współwłaścicieli,
  2. przyznana jednemu z nich,
  3. sprzedana, jeśli nikt nie jest zainteresowany jej otrzymaniem lub nikt nie posiada spłat na rzecz drugiego współwłaściciela.

Jeśli chodzi o wydatki na nieruchomość – owszem, może Pan żądać zwrotu nakładów na podstawie art. 207 K.c.

Art. 207 ma zastosowanie wtedy, gdy współwłaściciele inaczej nie postanowili, jest to bowiem przepis dyspozytywny. Zasada podziału pożytków i przychodów według wielkości udziałów nie ma zastosowania, gdy współwłaściciele zawarli umowę o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum – patrz teza 1 do art. 206) i każdy z nich korzysta na zasadzie wyłączności z określonej fizycznie części nieruchomości (tak też orzeczenie SN z 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79, OSNCP 9/80, poz. 157).

Art. 207 nie określa bliżej pożytków przypadających współwłaścicielom, co oznacza, że obejmuje zarówno odłączone od rzeczy w czasie trwania współwłasności pożytki naturalne (art. 53 § 1 K.c.), jak i pożytki cywilne, przypadające w stosunku do czasu trwania współwłasności (art. 55). To samo dotyczy przychodów niebędących pożytkami i niestanowiących dochodu z rzeczy, jak np. drewno z drzew powalonych przez huragan, czy materiały z rozbiórki budynku.

Wydatki, o których mowa w art. 207, są związane z rzeczą wspólną, jeżeli potrzeba ich poniesienia wynika z normalnej eksploatacji i zasad prawidłowej gospodarki. Należą tu zarówno wydatki konieczne, jak i użyteczne, chyba że te ostatnie służą tylko dla wygody jednego lub kilku współwłaścicieli i zostały poniesione tylko w jego (ich) interesie. Jednakże inwestycje (nakłady) podnoszące wartość rzeczy i mające zwiększyć osiągane z niej pożytki i przychody należą z reguły do wydatków, które obciążają wszystkich współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów, chociażby nie były niezbędne. Jeżeli zostały poniesione przez wszystkich współwłaścicieli, to nie może to pozostać bez wpływu na rozliczenie z pożytków i przychodów. W takim wypadku wspomniany wyżej pogląd Sądu Najwyższego co do udziałów w pożytkach współwłaściciela, który w gospodarstwie rolnym nie pracuje, może być aprobowany tylko w ograniczonym zakresie, a w szczególnych okolicznościach nie będzie miał zastosowania.

Ciężarami, o których mowa w art. 207, są podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli ze względu na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności.

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 marca 1999 r. I CKN 928/97 LexPolonica nr 334779 Biuletyn Sądu Najwyższego 1999/7 str. 5: „Art. 207 kc ustanawia zasadę prawną, zgodnie z którą współwłaściciel, który dokonał nakładów na przedmiot współwłasności może dochodzić zwrotu ich wartości od pozostałych każdoczesnych współwłaścicieli – w stosunku do ich udziałów w rzeczy wspólnej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Odstąpienie od podpisania umowy z wyłonionym w przetargu wykonawcą

Czy i jakie są dopuszczalne prawem sytuacje (i jakie mogą być tego konsekwencje) dopuszczające odstąpienie od podpisania umowy z wyłonionym w wyniku przetargu nieograniczonego wykonawcą usługi ze strony zamawiającego? Kryterium wyboru była cena. Zamawiający ma wątpliwość co do jakości wykonania usługi przez wyłonionego wykonawcę (firma) zamówienia. Czy jeśli w wyznaczonym terminie zamawiający nie otrzyma dokumentacji, może odstąpić od umowy i wybrać kolejnego oferenta. Czy wiążą się z tym jakieś dodatkowe terminy?

Brak aktualizacji miejsca zameldowania

Od 4 miesięcy pracuję w Belgii, mam wynajęte mieszkanie i meldunek (taki wymóg). Do domu w Polsce (pozostałam tam zameldowana) przyszło dla mnie wezwanie do sądu jako świadka w jakiejś sprawie. Termin za miesiąc, tymczasem ja nie dostanę urlopu, by wyjechać do Polski. Nie dokonałem aktualizacji miejsca zamieszkania w urzędzie. Nie wiem teraz, co robić. Czy wysłać do sądu informację o pracy i zamieszkiwaniu za granicą?

Wzięłam kredyt dla znajomych, ale oni nie płacą

Wzięłam kredyt gotówkowy dla znajomych. Posiadam umowę cywilno-prawną z tymi osobami oraz oświadczenie, że kredyt został zaczerpnięty dla nich. W umowie jest też klauzula, że komornik może zlicytować ich mieszkanie, jeśli nie będą spłacać. Niestety znajomi kredytu nie spłacają. Co mogę z tym zrobić?

Ustanowienie odrębnej własności lokali

Mieszkanie o pow. 86 m2, znajdujące się w budynku wspólnoty mieszkaniowej, zostało przekształcone w lokal o charakterze handlowo-usługowym. Cały lokal został podzielony na dwa mniejsze. Te dwa lokale dzierżawione są przez dwóch różnych najemców i prowadzą oni w nich odrębne działalności. Lokale znajdują się pod jednym adresem. Czy jest możliwość sprzedaży lokalów najemcom, tak jak faktycznie je użytkują? Jakie byłyby do tego potrzebne dokumenty?

Pełnomocnictwo do udziału w licytacji komorniczej

Uczestniczyłem w sądzie w licytacji nieruchomości jako pełnomocnik. Posiadałem pełnomocnictwo ogólne. Sąd nie dopuścił mnie do licytacji na wniosek drugiego licytującego, dlatego że nie miałem pełnomocnictwa szczególnego. Kto miał rację?

Naliczanie różnych dodatkowych opłat mimo spłacania długów

Mam zadłużenia w różnych firmach pożyczkowych typu chwilówki. Spłacam długi, podpisuję ugody, rozkładam należności na raty. Mimo to firmy doliczają mi różne opłaty, przez co zadłużenie wzrasta. Czy to zgodne z prawem?

Czy możliwa jest konsolidacja chwilówek?

Mam zadłużenia z chwilówek na ok. 20 tys. zł. Nie jestem w stanie tego spłacić, zwłaszcza że odsetki rosną każdego dnia. Szukam rozwiązania. Czy możliwa jest konsolidacja chwilówek? A może jest jakieś inne wyjście?

Niejasności w księgach wieczystych w kwestii pomieszczeń przynależnych do mieszkania

Właśnie przygotowuj się do sprzedaży mieszkania. Mieszkanie zostało zakupione przez moich rodziców 12 lat temu od gminy. Została wyodrębniona wtedy księga wieczysta. W akcie notarialnym mam informacje że oprócz mieszkania są też przynależności: piwnica i 2 pomieszczenia gospodarcze. Sprawdziłam księgę wieczystą i w księdze wieczystej jest tylko informacja o mieszkaniu, piwnicy i 1 pomieszczeniu gospodarczym. Oba pomieszczenia istniały w momencie podpisywania ówczesnego aktu notarialnego. Czy w związku z tym powinnam uzupełnić wpis do księgi wieczystej? Czy wystarczy, że w akcie notarialnym będą wspomniane oba pomieszczenia, tak jak jest dotychczas bez zmian w księdze wieczystej, i wówczas nowy właściciel nie będzie miał żadnych problemów prawnych w związku z nabyciem tego mieszkania?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »