Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wycofanie się z warunków umowy sprzedaży mieszkania

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2020-10-30

Odpowiedziałam na ogłoszenie o sprzedaży mieszkania za 220 000 zł. Sprzedający w formie ustnej zgodził się sprzedać mieszkanie wraz z garażem na poziomie -1 za 250 000 zł. Garaż połączony jest z piwnicą należącą do tego mieszkania (brak ścianki). Sprzedający wycofuje się ze sprzedaży garażu, na mieszkanie jest umowa pisemna. Czy mogę oskarżyć go o narażenie na straty materialne? Aby zapłacić 250 tys., musiałam sprzedać mieszkanie, w którym mieszkam. Aby zapłacić 220 tys., do sumy oszczędności mogłam wziąć tylko trochę kredytu, a mieszkanie zatrzymać. Co mogę zrobić w związku z takim wycofaniem się sprzedającego z warunków umowy? Wiem, że sprzedający ma karę w zawieszeniu.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Wycofanie się z warunków umowy sprzedaży mieszkania

Umowa dotyczy wyłącznie lokalu mieszkalnego

Odpowiadając na Pani pytanie, wyjaśniam, że umowa dotyczy ewidentnie jedynie lokalu mieszkalnego. Księga wieczysta jest prowadzona jedynie dla lokalu. Oczywiście z lokalem tym jest związany udział w nieruchomości wspólnej.

Udowodnienie innych warunków umowy

Umowa nie zawiera rzeczywiście żadnej wzmianki o garażu. Tak jak zatem już zastrzeżono Pani wcześniej, ewentualny spór sądowy będzie się musiał opierać tylko na zeznaniach Pani męża i Pani. Do ważności umowy przedwstępnej, nawet takiej, która dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, nie jest wymagana żadna forma szczególna, co oznacza, że może być ona zawarta w dowolnej formie w tym także ustnej. Tym niemniej jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że istnienie umowy ustnej i jej warunków trzeba ponad wszelką wątpliwość udowodnić.

Wspomniana przez Panią sprawa w zawieszeniu ma się nijak do Pani roszczeń i nie spowoduje „odwieszenia” kary dla sprzedającego. To nie jest bowiem kwestia popełnienia przez sprzedającego czynu karalnego, a niewykonanie ewentualnej umowy nie jest penalizowane w Kodeksie karnym. To po prostu sprawa cywilna pomiędzy Państwem, a nie forma przestępstwa, czego powinna być Pani świadoma przed wytoczeniem procesu. Dlatego ostrożnie podchodziłabym do założenia, że druga strona się wystraszy pozwu.

Odszkodowanie za wycofanie się z warunków umowy

Jeżeli przekona Pani sąd, że umowa przedwstępna dotycząca również garażu została zawarta w formie ustnej, to zgodnie z treścią art. 390 Kodeksu cywilnego będzie Pani mogła dochodzić odszkodowania. § 1 tego przepisu stanowi bowiem, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Odszkodowanie przewidziane w cytowanym przepisie obejmuje szkodę wynikłą z niedojścia umowy do skutku, a więc z niezawarcia umowy przyrzeczonej; chodzi ściśle o wyrównanie uszczerbku majątkowego, którego uprawniony doznał wskutek tego, że zawarł umowę przedwstępną licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Rozmiar szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego ustala się, według obecnie powszechnie akceptowanej metody, przeprowadzając porównanie stanu majątku poszkodowanego powstałego na skutek jego „wdania się w umowę” ze stanem, który by istniał, gdyby w umowę się nie wdał.

Tu będzie Pani musiała udowodnić szkodę – jej wysokość przede wszystkim wynikającą, jak rozumiem, z odsetek od kredytu w wysokości 30 tysięcy (cena garażu). Przede wszystkim jednak będzie trzeba udowodnić, że umowa przedwstępna została zawarta, w tym przekonać sąd, dlaczego nie zachowano formy pisemnej jak w przypadku lokalu. Proszę założyć, że sprzedający nie będzie potwierdzał Pani wersji.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zasady ściągania kary grzywny

Zasady ściągania kary grzywny

30 kwietnia tego roku sąd wydał wyrok skazujący oraz zasądził karę grzywny. W wyroku nie znalazłem informacji o terminie płatności oraz numerze konta do...

Sprzedaż nieruchomości mimo zakazu sądowego

Czy możliwy jest zakup nieruchomości od właściciela, który otrzymał sądowy zakaz zbywania tej nieruchomości w postaci postanowienia zabezpieczającego...

 

Odwołanie od kary za brak ubezpieczenia OC

Odwołanie od kary za brak ubezpieczenia OC

Zakupiłem samochód ponad dwa lata temu. Samochód posiadał ubezpieczenie OC poprzedniego użytkownika. Mój agent ubezpieczeniowy ubezpieczył mi ten sam AC, nie...

Niezaakceptowanie umowy przedwstępnej a zwrot zadatku

Kupuję mieszkanie na rynku wtórnym. Wczoraj przelałam kwotę zadatku na rachunek biura nieruchomości. Dzisiaj przysłano mi e-maila z propozycję umowy...

 

Rozwiązanie podpisanej umowy przedwstępnej kupna samochodu

Mam pytanie odnośnie możliwości rozwiązania podpisanej umowy przedwstępnej kupna samochodu w salonie. 5 dni temu podpisałem umowę przedwstępną na...

 

Pociągnięcie do odpowiedzialności radcy prawnego

Radca prawny prowadzący moją sprawę „nawalił” na końcowym etapie postępowania, gdyż mimo wezwania sędziego do złożenia wniosków dowodowych,...

 

Odzyskanie pieniędzy przekazanych na wykup mieszkania

Jestem jedynaczką, mam dorosłego syna i 85-letnią matkę, która ma trudny charakter. Problem polega na tym, że przed 8 laty syn dał swojej babci...

 

Jak wykupić mieszkanie komunalne gdy jest kilku najemców?

Jak wykupić mieszkanie komunalne gdy jest kilku najemców?

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym. Prawo do najmu mieszkania uzyskałem po śmierci ojca 26 lat temu. Umowę z gminą podpisałem również 26 lat temu....

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »