Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wygaśniecie umowy najmu lokalu mieszkalnego i zwrot kosztów

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2016-04-18

Przed dwoma miesiącami zmarła moja mama, która od wielu lat zajmowała mieszkanie na podstawie przydziału. Potem cały budynek, wraz z tym mieszkaniem, przejął urząd miasta i następnie wydzierżawił domowi kultury. Ten podpisał z mamą umowę najmu, ale nie dał przydziału. Od 4 lat jestem z synem zameldowana w tym mieszkaniu, ale teraz, po śmierci mamy dom kultury wymówił mi najem, twierdząc, że nie mieszkamy – art. 691 § 1 K.c. Ja przez ostatnie dwa lata codziennie tam chodziłam i opiekowałam się mamą, bo była leżąca, ale tam nie nocowałam. Ponadto trochę włożyłam w to mieszkanie, bo dom kultury nie był zainteresowanym remontami. Pół roku temu wymieniłam na swój koszt drzwi od mieszkania i dwa wodomierze, co kosztowało 1500 zł (mam na to faktury). Mama niedługo przed śmiercią wymieniła m.in. drzwi zewnętrzne. Jeśli faktycznie muszę oddać to mieszkanie, czy mam prawo do zwrotu poniesionych kosztów?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niestety nie widzę możliwości przejęcia mieszkania. Dom kultury ma rację, twierdząc, że skoro nie mieszkała Pani stale, to nie może Pani wstąpić w stosunek najmu. Sam fakt zameldowania w lokalu nie stanowi o faktycznym zamieszkiwaniu. Nie stanowi podstawy do uznania, że ktoś ma tytuł prawny do lokalu.

Nawet jeśli gmina jest właścicielem mieszkań, a dom kultury je dzierżawi, to stosunek prawny stanowiący podstawę tytułu do lokalu Pani mamy łączył ją z wynajmującym (za pewne za zgodą gminy). Gmina nie ma tu nic do rzeczy. Ponadto ją także obowiązują te same przepisy co wynajmującego w zakresie stosunku najmu.

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.) w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Zamieszkiwanie w lokalu stałe w chwili śmierci najemcy jest zasadniczym warunkiem wstąpienia w stosunek najmu. Gdyby chciała Pani koniecznie zatrzymać prawo do mieszkania, musiałaby Pani skierować do sądu sprawę o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Przed sądem musiałaby Pani wykazać, że stale zamieszkiwała z mamą w lokalu. Zaznaczam, że nawet codzienne wizyty nie uzasadniają tego twierdzenia. Tutaj musiałaby istnieć spora grupa świadków, którzy potwierdziliby, że i Pani, i syn mieszkaliście w lokalu.

Odnośnie nakładów na lokal trzeba przyznać, że nie była Pani zobowiązana do utrzymywania lokalu. Zgodnie z art. 662 K.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Zgodnie z art. 663 K.c., jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Art. 681 K.c. wyjaśnia, że do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Podobnie, aczkolwiek bardziej szczegółowo, kwestie te regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 6a tej ustawy do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

„1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.”

Na podstawie art. 6b najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

„1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.”

W mojej ocenie, według tych przepisów mogłaby się Pani domagać zwrotu kosztów wymiany drzwi. Natomiast wymiana wodomierzy należących do lokalu mieści się w obowiązkach najemcy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Kupiłem auto z przekręconym licznikiem

Rok temu kupiliśmy samochód ciężarowy składający się z auta i przyczepy. Sprzedający deklarował przebieg ok. 540 tys. zł. Wziąłem samochód...

 

Odmowa zapłaty za samochód sprzedany przez komis

Oddałem w komis mój samochód celem sprzedaży. Uzyskana cena to było 6900 zł, dla mnie miało być 6000 zł. Ze względu na reklamację stanu technicznego...

 

Czy wzbogacenie się dożywotnika uzasadnia zmianę treści dożywocia?

Jestem 1,5 roku po rozwodzie, lecz nie po podziale majątku. Problem mamy z mieszkaniem, które przed 9 laty otrzymaliśmy (oboje) na mocy umowy dożywocia od...

 

Odzyskanie pieniędzy za niewykonaną umowę sprzedaży psa

Przed dziewięcioma miesiącami podpisałam umowę kupna psa, którego miałam otrzymać po dwóch miesiącach; zapłaciłam całą kwotę (2300 zł). Do dzisiaj...

 

Zapis w umowie dotyczący odsetek

Wynajmuję biuro i mamy zapisane w umowie: „w przypadku opóźnień płatności czynszu Najemca zostanie obciążony odsetkami ustawowymi plus...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »