Zasiedzenie działki Skarbu Państwa

Posiadacze działki a zasiedzenie

Przede wszystkim należy się zastanowić, czy Pański ojciec, a następnie Pan – jego syn byliście samoistnymi posiadaczami tej działki.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego (K.c.) – posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Zaś po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zasiedzenie rzeczy będącej przedmiotem własności

Na tej podstawie należy stwierdzić, iż zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu. Kwalifikację podmiotową do nabycia własności przez zasiedzenie ma, niezależnie od przysługującej zdolności prawnej, każda osoba fizyczna zdolna do wykonania samoistnego posiadania w zakresie wykonywanego prawa, czyli mająca świadomość i wolę faktycznego władania rzeczą jak właściciel.

Przedmiotem zasiedzenia jako sposobu nabycia jest prawo własności lub użytkowania wieczystego. Zasiedzenie może dotyczyć tylko takiej rzeczy, która może być przedmiotem własności. Nie można więc nabyć przez zasiedzenie rzeczy, która nie może być przedmiotem własności z racji swej natury, takiej jak np. pokój w lokalu niestanowiącym odrębnej własności, albo która nie może być przedmiotem własności inaczej jak tylko na podstawie zezwolenia (zgody) organu administracji publicznej. Jednakże dopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia przez spadkobiercę, który nie zachował uprawnień do dziedziczenia gospodarstwa rolnego, części działki siedliskowej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego (orzeczenie SN z 14 maja 1986 r., III CZP 19/86, LexPolonica nr 302035, OSNCP1987, nr 2–3, poz. 34).

Władanie działką jak właściciel

Naczelną przesłanką zasiedzenia jest nie tylko upływ czasu, ale również posiadanie samoistne. Zgodnie z przepisem art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Jednak w kontekście zasiedzenia mamy na uwadze posiadanie niepoparte tytułem prawnym. Posiadacz musi zatem władać rzeczą jak właściciel, ale bez tytułu prawnego.

Posiadanie samoistne charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony (orzeczenie SN z 7 maja 1986 r., III CRN 60/86, LexPolonica nr 302064, OSNCP 1987, nr 9, poz. 138). Tylko ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie, jest jej posiadaczem samoistnym. Wola posiadania więc jest skierowana na określony rodzaj, a raczej zakres władztwa (właściciel albo ten, kto włada rzeczą w zakresie innego władztwa nad cudzą rzeczą). Wola nie może być ukryta – chodzi tu o jawny dla otoczenia, niedwuznaczny zamiar.

Osoba, która w wyniku wykonania umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nabyła władanie nad nieruchomością, jest jej posiadaczem samoistnym (orzeczenie SN z 4 października 1979 r., III CRN 163/79, LexPolonica nr 296386, OSNCP 1980, nr 5, poz. 95).

Posiadanie nie traci cechy samoistności z tego powodu, że posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jeżeli tylko posiada tak, jakby był właścicielem. Jest tak, dlatego że świadomość posiadacza co do przysługującego mu prawa do posiadania nie decyduje o tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego czy zależnego, natomiast ma istotne znaczenie przy ocenie dobrej lub złej wiary. Obok woli posiadania „jak właściciel” konieczne jest także faktyczne władanie rzeczą. Istnienie jednego tylko z tych dwóch elementów nie decyduje jeszcze o posiadaniu (tak SN w orzeczeniu z 14 kwietnia 1961 r., CR 961/60, LexPolonica nr 357089, NP 1962, nr 12, s. 1688).

Udowodnienie posiadania samoistnego

Posiadanie samoistne należy udowodnić zarówno przez Pana rodziców, jak i Pana.

Należy też wskazać, że zgodnie z art. 176 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”

Tak więc Pan może doliczyć do swojego posiadania czas posiadania swoich poprzedników prawnych, czyli rodziców.

Nie podaje Pan jednak szczegółów odnośnie posiadania części działki, a mianowicie czy Pan płacił za tę część podatki, czy zagospodarowuje ją bez pytania o zgodę kogokolwiek, czy przez sąsiadów jest postrzegany jako właściciel, czy nie opłacał nigdy czynszu na rzecz gminy lub Skarbu Państwa czy też wreszcie nigdy nie zawierał jakiekolwiek umowy z właścicielem tej części działki, czy też dokonywał remontów.

Dobra lub zła wiara

Co do dobrej lub złej wiary, to bez wątpienia należy przyjąć, iż Pana rodzice jak i Pan byliście posiadaczami w złej wierze.

Okres Pańskiego samoistnego posiadania i poprzedników należy liczyć, moim zdaniem, dopiero od przymusowego wywłaszczenia Pana rodziców z tej nieruchomości i jej „zagarnięcia” (przejęcia posiadania samoistnego nad tą nieruchomością) czyli najwcześniej od roku 1974.

Do 1 października 1990 r. okres nabycia nieruchomości przez zasiedzenie w dobrej wierze wynosił 10 lat (tj. posiadacz nie wiedział, że nie przysługuje mu prawo własności nieruchomości), a w złej wierze – 20 lat (posiadacz wiedział, że nie jest właścicielem nieruchomości, którą rozporządza jak właściciel). Jednak do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. 1 października 1990 r., stosuje się nowe terminy, dlatego licząc od roku 1974 r. – ewentualne nabycie własności przez zasiedzenie nastąpiło najwcześniej w 2005 r.

Okres posiadania nieruchomości

Od października 1990 r. okres nabycia nieruchomości przez zasiedzenie wydłużono do 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej wierze.

Jeszcze raz zaznaczam, iż posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter posiadania samoistnego.

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 17 marca 1955 r., 1 CO 59/54 (OSN 1956, nr 3, poz. 67), wskazał przykładowo, że „wykonywanie przez pozwanego uprawnień zbierania ściółki, wykopu pni i pasienia bydła na wydzielonej mu na mocy przyrzeczenia sprzedaży działce leśnej, przy jednoczesnym zastrzeżeniu przez sprzedającego dla siebie prawa wyrębu drzewostanu na tej działce, nie może być uznane za posiadanie przez pozwanego nieruchomości, mogące prowadzić w następstwie do nabycia własności tejże nieruchomości przez zasiedzenie”. Wola posiadania „jak właściciel”, a więc traktowanie siebie jak właściciela, jest zasadniczym elementem posiadania prowadzącego do zasiedzenia.

O posiadaniu samoistnym nie świadczy sama tylko długotrwałość posiadania, która nie jest kryterium odróżniającym posiadanie samoistne od zależnego. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie.

Zaznaczyć należy, iż posiadania nie traci się ani przez przejściową utratę, pod warunkiem jego przywrócenia, ani przez przemijającą przeszkodę, która nie przerywa ciągłości.

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 7 kwietnia 1994 r., III CRN 18/94, LexPolonica nr 2534049, zwrócił uwagę na to, że posiadacz może w stosunku do rzeczy przejściowo nie wykonywać władztwa i na skutek tego nie traci jej posiadania. Istotne bowiem jest nie to, czy posiadacz wykonuje względem rzeczy konkretne czynności, lecz to, czy ma możliwość ich wykonywania bez potrzeby wytaczania np. powództwa o przywrócenie posiadania. Występowanie tej możliwości przesądza o istnieniu posiadania. Faktyczne władztwo charakteryzujące posiadanie samoistne wchodzi w grę wówczas, gdy określona osoba znajduje się w sytuacji, która pozwala jej na korzystanie z rzeczy, i to w taki sposób, jakby była ona jej własnością.

Tak więc, sąd może uznać, iż Pan nabył własność spornej działki przez zasiedzenie, jeżeli zostaną udowodnione wszelkie okoliczności do tego niezbędne.

Zasiedzenie nieruchomości należącej do Skarbu Państwa

Przed dniem 1 października 1990 r. wyłączone było zasiedzenie nieruchomości państwowych, jednakże zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, co do osób, które były posiadaczami samoistnymi takich nieruchomości przed dniem 1 października 1990 r. kodeksowe terminy ulegają skróceniu o czas trwania tego posiadania, lecz nie więcej niż o połowę, czyli nie więcej niż o dziesięć i piętnaście lat.

W orzeczeniu z dnia 16 kwietnia 2008 r. V CSK 532/07 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że skróceniu według art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny podlega ustawowy termin zasiedzenia, a nie czas posiadania w okresie, kiedy możliwość zasiedzenia nieruchomości będącej przedmiotem własności państwowej była wyłączona. Nadto w postanowieniu z dnia 10 lipca 2009 r. II CSK 69/09 Sąd Najwyższy przyjął, że doliczenie czasu posiadania poprzednika ma także zastosowanie przy skróconym okresie posiadania potrzebnego do zasiedzenia na podstawie cytowanego wyżej art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. (Dz. U. Nr 55, poz. 321) o zmianie ustawy – Kodeks cywilny.

Mógł Pan więc najwcześniej nabyć własność przez zasiedzenie 10 października 2005 r., oczywiście jeżeli podczas biegu terminu zasiedzenia cały czas wykonywał swoje uprawnienia właścicielskie (spełnił przesłanki, o których wspomniałem wcześniej).

------------------

Opis sprawy ze stycznia 2015 r.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼