Zmiana trybu egzekucji z nieruchomości z uproszczonego na zwykły

Zmiana trybu egzekucji – nieruchomość niezabudowana

Istnieją dwie możliwości, aby zmienić tryb egzekucji z nieruchomości z uproszczonego na zwykły. Pierwszy sposób wynika z treści art. 10132 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), który stanowi, że jeżeli w toku opisu okaże się, że nieruchomość nie odpowiada wymogom określonym w art. 10131, dalsze postępowanie egzekucyjne toczy się w trybie przepisów działu poprzedzającego. Owe wymogi z kolei określa art. 10131 § 1 K.p.c. w brzmieniu: przepisy niniejszego działu stosuje się do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Rozumiem, że w tym przypadku nieruchomość, a w zasadzie jej część, jest nieruchomością niezabudowaną (tak przynajmniej Pani wspomniała), a więc de facto egzekucja w formie uproszczonej może być w stosunku do niej prowadzona i jeśli nie okaże się, że nagle „odkryto” budynek, to w ten sposób w analizowanym przypadku do zmiany trybu dojść nie może.

Druga możliwość zmiany trybu wynika z przepisu art. 1013 5 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, który mówi z kolei, że razie stwierdzenia, że nieruchomość nie podlega sprzedaży według przepisów niniejszego działu, sąd poleca komornikowi prowadzenie dalszej egzekucji według przepisów o egzekucji z nieruchomości. Ale i tu wracamy do treści art. 10131 § 1 K.p.c., bo sąd podejmuje decyzję w oparciu o treść tego właśnie przepisu.

Tryb uproszczonej licytacji – pierwszy wybór

W nauce prawa przyjmuje się, że w obecnym brzmieniu przepisu art. 10131 K.p.c. tryb uproszczonej egzekucji z nieruchomości winien być stosowany przez komornika z urzędu, a jedynym kryterium decydującym, czy postępowanie egzekucyjne prowadzone będzie w oparciu o przepisy działu VI, czy działu VIa tytułu II części trzeciej K.p.c., jest dokonanie zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Tak więc w opisanym stanie faktycznym nie znajduję przesłanki do zmiany trybu prowadzonej egzekucji na zwykły.

Możliwość przejęcia części licytowanej nieruchomości

Natomiast co do możliwości przejęcia części nieruchomości w trybie art. 958 K.p.c., to możliwość taką się raczej jednak wyklucza, choć są także zdania z goła odmienne. W doktrynie wskazuje się bowiem, że przejęcie nieruchomości zgodnie z art. 958 § 1 K.p.c. należy uznać za niedopuszczalne. Zgodnie z tym przepisem przejęcie staje się możliwe z chwilą obwieszczenia o licytacji, natomiast w trybie sprzedaży z wolnej ręki licytacja nie odbywa się. Stosowanie natomiast owego przepisu odpowiednio byłoby sprzeczne z zasadą, zgodnie z którą sprzedaż ma nastąpić osobie wyszukanej w trybie ustalonym przez strony lub sąd. [...]

Tak samo niemożliwe będzie przejęcie nieruchomości po bezskutecznej próbie dokonania sprzedaży z wolnej ręki. Przepisy art. 982 i 984 K.p.c. nie znajdą tu odpowiedniego zastosowania, gdyż kwestia ta została uregulowana odmiennie w dziale dotyczącym uproszczonej egzekucji z nieruchomości (art. 10136 § 1 K.p.c.). Zastosowanie trybu sprzedaży z wolnej ręki wyklucza zatem całkowicie możliwość skorzystania z instytucji przejęcia (tak Dumnicka Olga, Uproszczona egzekucja z nieruchomości (wybrane zagadnienia), PPE.2005.10-12.91).

Jednak nie jest to jedyny pogląd na tę sprawę, gdyż niektórzy dopuszczają z kolei możliwość przejęcia. Zacytuję w tym miejscu fragment mojego artykułu, w którym te kwestie opisałam:

„W literaturze przedmiotu dyskusyjne jest, czy w przypadku egzekucji uproszczonej, a konkretnie sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki zastosowanie mieć będą także przepisy dotyczące przejęcia na własność nieruchomości przez współwłaściciela bądź też wierzyciela egzekwującego. Część doktryny taką możliwość z gruntu wyłącza, część zaś uważa, iż jest to możliwe tylko wówczas, gdy ów współwłaściciel bądź wierzyciel będzie podmiotem nabywającym nieruchomość z wolnej ręki ustalonym przez same strony, czy też w ich zastępstwie sąd, aczkolwiek sam tryb wyszukania nabywcy będzie przewidywał akceptację woli współwłaściciela lub wierzyciela co do przejęcia nieruchomości. (Pierwszy pogląd prezentowany jest m.in. przez O. Dumnicką, Egzekucja uproszczona z nieruchomości (wybrane zagadnienia),PPE 2005, 10-12, str. 91, drugi przez A. Barańską, Kodeks... op.cit, s. 1124). W tym miejscu wskazać należy, iż co do zasady, w przypadku egzekucji z nieruchomości prowadzonej w zwykłym trybie, w myśl art. 982 § 1 K.p.c., jeżeli na pierwszej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację i nie będący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia tej nieruchomości na własność, zaś stosownie do treści art. 984 § 1 K.p.c. – jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi, a w wypadku gdy osoby określone w art. 982 K.p.c. nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu. Niewątpliwie przepisy te zatem nie będą miały bezpośredniego zastosowania, jako że na tym etapie nie dochodzi do licytacji nieruchomości, aczkolwiek wydaje się, że nie ma żadnych przeszkód do tego, aby strony ustaliły, iż nabywcą nieruchomości w tym trybie, był akurat współwłaściciel bądź wierzyciel egzekwujący. Wniosek ten wydaje się tym bardziej uzasadniony, jeżeli zważy się na cel wprowadzenia do systemu prawa egzekucji uproszczonej, jakim było przecież usprawnienie postępowania egzekucyjnego w stosunku do wybranych nieruchomości. Jeżeli bowiem któryś z tych podmiotów jest zainteresowany nabyciem nieruchomości z wolnej ręki, co odpowiada też woli stron, to brak jest tak naprawdę podstaw do eliminowania takiej możliwości, zwłaszcza jeśli nie zabrania tego żaden przepis prawa. Z tym jednak zastrzeżeniem, że winno się raczej mówić w tym przypadku o nabywcy, a nie przejmującym nieruchomość i w sposób oczywisty, z uwagi na wyraźne brzmienie przepisu, może być mowa wyłącznie o nabyciu w cenie oszacowania. Także okoliczność, iż współwłaściciel czy wierzyciel, nabywając nieruchomość z wolnej ręki, czyni to po tej właśnie cenie i nie powoduje przez to żadnego uszczerbku o charakterze materialnym, winna przemawiać za dopuszczeniem takiej możliwości.

Podobne wątpliwości zrodziły się w praktyce w zakresie sprzedaży licytacyjnej prowadzonej według omawianych przepisów. Przeciwnicy przejęcia nieruchomości przez podmioty skatalogowane w art. 982 i 984 K.p.c. wskazują na niedopuszczalność przejęcia nieruchomości z uwagi na fakt, że w egzekucji uproszczonej nie ma zastosowania instytucja sądowego przybicia, nie może być zatem w żadnym razie zastosowany przepis art. 959 K.p.c.. Aczkolwiek komentatorzy prezentujący to stanowisko zdają się znów nie dostrzegać celu wprowadzenia egzekucji uproszczonej z nieruchomości, jakim jest jednak maksymalne uproszczenie tego postępowania. Z tego też względu wyodrębniło się także inne stanowisko, w myśl którego ów cel właśnie uzasadnia wszelkiego rodzaju odstępstwa, o ile prowadzoną one oczywiście do wcielenia w życie zamysłu normodawcy. Ta część przedstawicieli nauki dopuszcza możliwość nabycia na podstawie art. 958 K.p.c. [1]” (K. Siwiec, Uproszczona egzekucja z nieruchomości, Nieruchomości Beck, 2014, nr 1 , str. 16)”

Tak więc z uwagi na różnorodność zdań, a brak postępowań sądowych w tej materii, nie jestem w stanie odpowiedzieć, że jest możliwe przejęcie części nieruchomości, bo to zależy, który pogląd się uzna za prawidłowy.

Procedura przejęcia

A tak ogólnie, jeśli chodzi o procedurę przejęcia w trybie art. 958 K.p.c., to oczywiście należy złożyć wniosek, może on być złożony na piśmie lub ustnie do protokołu (art. 760 K.p.c.). Najwcześniejszym momentem złożenia takiego wniosku jest doręczenie lub ogłoszenie obwieszczenia o licytacji przez komornika. Należy w nim wskazać cenę przejęcia, a cena ta, zgodnie z art. 958 K.p.c., nie może być niższa od ceny oszacowania. Trzeba złożyć rękojmię – jak stanowi przepis.

Co do dalszej procedury to tak naprawdę regulacji brak, ale w literaturze przyjmuje się, że czyni się to tak, jak w przypadku nabycia przez licytanta. Aby nie być gołosłowną, przytoczę stosowny fragment artykułu Joanny Łopatowskiej w PPE.2004.1-2.74 pt. Pozalicytacyjne sposoby zbycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, który wszystko wyjaśni:

„Ustawodawca reguluje procedurę udzielenia przybicia jedynie wówczas, gdy złożenie wniosku o przejęcie nieruchomości następuje po bezskutecznej drugiej licytacji, milczy jednak w odniesieniu do procedury udzielenia przybicia w sytuacji, w której wniosek o przejęcie złożony został w trybie art. 958 K.p.c., czyli przed pierwszą licytacją, oraz w trybie art. 944 K.p.c. Wówczas do przetargu w ogóle nie dochodzi, a co za tym idzie, niedopuszczalne jest zastosowanie wprost art. 987 K.p.c., w którym ustawodawca przewiduje wydanie postanowienia po zamknięciu przetargu. Pomimo oczywistej luki prawnej nie ulega wątpliwości, że sąd nie może odstąpić od wydania postanowienia o przybiciu, skoro następnie jest ono podstawą wydania postanowienia o przysądzeniu własności, które po uprawomocnieniu się przenosi własność na nabywcę egzekucyjnego. Wobec powyższego, w drodze odpowiedniego zastosowania art. 987 K.p.c., konieczne jest wyznaczenie przez sąd osobnego posiedzenia jawnego. Z uwagi na podobieństwo sposobu przejęcia nieruchomości do przejęcia uregulowanego w art. 984 K.p.c., nie powinna wywoływać wątpliwości reguła nakazująca odpowiednio stosować art. 989 K.p.c., a zatem nakładająca na sąd obowiązek wyznaczenia posiedzenia jawnego w celu wysłuchania wnioskodawcy i innych uczestników”.

A więc po udzieleniu przybicia należy uiścić cenę w terminie w postanowieniu wskazanym, jeśli sąd stwierdzi wpływ sumy, to wydaje postanowienie o przysądzeniu i własność przechodzi na przejmującego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.