Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zwrot nakładów poniesionych na zarządzaną nieruchomość

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-01-03

Od 1994 r. jestem pełnomocnikiem nieruchomości, którą zarządzałam w imieniu znajomej mieszkającej za granicą. Jakiś czas temu właścicielka nagle zmarła, nie zdążyła przepisać nieruchomości na mnie mimo wcześniejszych zapewnień. Teraz jej syn – spadkobierca – chce mnie i moją rodzinę stąd usunąć. Przez lata dokonywaliśmy nakładów na zarządzaną nieruchomość. Co teraz? Czy mogę walczyć o zwrot tych środków? Jak nie wylądować na ulicy? Dodam, że jesteśmy tu zameldowani.

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka
1000-kroc usatysfakcjonowania z odpowiedzi p mecenasa
Jadwiga

Jak rozumiem, remonty wykonane przez Panią wobec obietnicy właściciela, że nieruchomość zostanie przepisana na Panią.

Nie mam też wiadomości czy dom zajmowała Pani na zasadzie użyczenia, czy też najmu (w przypadku najmu należy się czynsz właścicielowi lokalu).

Niezależnie od tego, czy dom opuści Pani dobrowolnie, czy też na żądanie właścicieli, zwrot nakładów może się należeć. Różnie może być jednak przyjęta podstawa prawna żądania zwrotu nakładów.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt III CZP 6/09:

„W sprawie o zwrot nakładów zawsze należy na wstępie ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy Kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają zastosowania przepisy art. 224-226 K.c. ani art. 405 K.c., a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W Pani więc przypadku należałoby wykazywać (Pani zeznaniami oraz zeznaniami innych świadków – np. Pani rodziców i innych krewnych), że miała Pani zezwolenie na zamieszkanie w tym zameldowanie w tej nieruchomości.

Dalej w tym samym orzeczeniu SN stwierdził, że jeżeli stosunek prawny, na którego gruncie dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 K.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224–226 K.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224–226 K.c., zastosowanie znajdzie art. 405 K.c., bowiem przepisy art. 224–226 K.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 K.c.

Moim zdaniem Pani sytuacja powinna opierać się właśnie o art. 226 K.c., zgodnie z którym samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Na kanwie tej regulacji prawnej, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 grudnia 2006 roku wydanym w sprawie o sygn. akt V CSK 324/06 przyjął zasadę, iż „legitymowanym biernie w sprawie o zwrot nakładów pozostaje każdoczesny właściciel z tym jednakże zastrzeżeniem, iż pod określeniem „każdoczesny właściciel« rozumieć się będzie właściciela, na rzecz którego nastąpił zwrot rzeczy. Może nim być inna osoba niż ta, która była właścicielem w czasie dokonania nakładów na rzecz”.

W zależności więc, do jakich ustaleń faktycznych dojdzie sąd w sprawie o zwrot nakładów, będzie rozpatrywał, na jakiej podstawie taki zwrot zasądzić. Jeżeli więc Państwo czynili nakłady i remonty na dom z przeświadczeniem, że staniecie się Państwo ich właścicielami, to sąd moim zdaniem powinien zasądzić zwrot nakładów na podstawie art. 230 K.c., a na jego podstawie mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224–226 K.c.

Zgodnie z art. 230 K.c.„ przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego”.

Stosownie do art. 224 K.c.:

„§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył”.

Według art. 225 K.c. „obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego”.

Wreszcie stosownie do art. 226 K.c.:

„§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem”.

Proszę najpierw w sposób ugodowy podejść do sprawy i dojść do porozumienia z właścicielem o ewentualne zawarcie umowy najmu. W przeciwnym razie pozostanie Pani roszczenie i zwrot nakładów, moim zdaniem na podstawie art. 226 K.c.

Samo zameldowanie nie ma znaczenia dla prawa własności. Może mieć ono jedynie znaczenie dla przyjęcia przez sąd, że jest Pani posiadaczem w dobrej wierze (to właściciel Panią zameldował, a to znaczy, że tolerował Pani pobyt na jej nieruchomości).

Oczywiście nie właściciel nie może Pani usunąć siłą. Musi posiadać wyrok eksmisyjny, a gdy sąd przyzna Pani lokal socjalny, musi poczekać do czasu wyznaczenia takiego lokalu przez gminę.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »