Umowa deweloperska
Umowa o budowę i ustanowienie odrębnej własności lokalu z deweloperem. Forma aktu notarialnego. Chroniona Funduszem Gwarancyjnym Mieszkaniowym. ustawa deweloperska
Umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności i zobowiązuje dewelopera do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia jej na nabywcę, a nabywcę — do zapłaty ceny. Reguluje ją ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska). Nabywcę chroni kilka mechanizmów: obowiązkowy mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty), Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) — składki dewelopera wynoszą maksymalnie 0,45% wartości wpłaty przy rachunku otwartym i 0,1% przy rachunku zamkniętym — oraz prawo do odstąpienia od umowy w ściśle określonych przypadkach (np. gdy prospekt informacyjny zawierał błędy). Akt notarialny zawiera roszczenie nabywcy, które wpisuje się do księgi wieczystej, zabezpieczając je przed zbyciem nieruchomości osobie trzeciej. Odbiór lokalu wymaga sporządzenia protokołu, a wady uznane przez dewelopera musi on usunąć w terminie 30 dni od podpisania protokołu.
PrzykładMałżonkowie Nowakowie decydują się na zakup mieszkania w budowie w Warszawie za 650 000 zł. 10 stycznia 2026 r. podpisują u notariusza umowę deweloperską. Notariusz wpisuje roszczenie nabywców do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, co zabezpiecza ich przed sprzedażą lokalu osobie trzeciej. Deweloper prowadzi otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy — małżonkowie wpłacają kolejne transze (20% przy podpisaniu, 20% po zakończeniu stanu zerowego, 30% po stanie surowym zamkniętym, 30% przed odbiorem) wyłącznie po potwierdzeniu przez bank wykonania danego etapu budowy. W maju 2026 r. deweloper ogłasza upadłość po etapie zerowym. Dzięki otwartemu rachunkowi powierniczemu bank blokuje wypłatę kolejnych transz, a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca małżonkom środki wpłacone dotychczas — łącznie 130 000 zł — w terminie 30 dni od zgłoszenia roszczenia. Gdyby deweloper nie upadł, a jedynie opóźnił odbiór o ponad 60 dni, małżonkowie mogliby odstąpić od umowy i żądać zwrotu całości wpłat wraz z odsetkami, korzystając z ustawowych uprawnień przewidzianych przez nową ustawę deweloperską z 20 maja 2021 r.
Zobacz też: własność lokalu · umowa
