Hałas i zaduch w mieszkaniu od dewelopera

Rękojmia za wady fizyczne mieszkania od dewelopera

Do sprzedaży mieszkania przez dewelopera nadal stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady nieruchomości. Przepisy konsumenckie o zgodności towaru z umową dotyczą zasadniczo rzeczy ruchomych, dlatego przy lokalach mieszkalnych podstawowe znaczenie mają regulacje Kodeksu cywilnego oraz postanowienia umowy zawartej z deweloperem.

Zgodnie z art. 556¹ K.c. wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz jest wadliwa, jeżeli nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, nie ma właściwości, o których zapewniał sprzedawca, nie nadaje się do celu znanego sprzedawcy albo została wydana w stanie niezupełnym.

W przypadku mieszkania wadą może być więc nie tylko pęknięta ściana, nieszczelne okno czy awaria instalacji, lecz także problem użytkowy, który obiektywnie obniża możliwość normalnego korzystania z lokalu. Dotyczy to na przykład nadmiernego hałasu wewnątrz mieszkania, nieskutecznej wentylacji, uporczywego zaduchu albo wad części wspólnych, jeżeli wynikają z błędów projektowych lub wykonawczych.

Trzeba jednak odróżnić wadę od cechy lokalizacji. Jeżeli budynek stoi przy widocznej, ruchliwej drodze, a kupujący znał tę okoliczność przed podpisaniem umowy, sama bliskość drogi może zostać potraktowana jako cecha nieruchomości, a nie wada ukryta. Inaczej może być wtedy, gdy deweloper zapewniał o skutecznej ochronie akustycznej, zastosował rozwiązania niezgodne z projektem, nie dochował wymogów technicznych albo rzeczywisty poziom hałasu jest ponadnormatywny.

Hałas z obwodnicy jako wada mieszkania

Hałas z drogi może uzasadniać roszczenia wobec dewelopera przede wszystkim wtedy, gdy da się wykazać jego obiektywny, ponadprzeciętny charakter. Subiektywne odczucie, że w mieszkaniu jest głośno po otwarciu okien, zwykle nie wystarczy. W sporze potrzebne będą pomiary akustyczne, analiza dokumentacji budowlanej i porównanie stanu rzeczywistego z wymaganiami technicznymi oraz z treścią umowy.

Najsilniejsze argumenty przeciwko deweloperowi pojawią się wtedy, gdy:

• poziom hałasu w lokalu przekracza dopuszczalne normy lub uniemożliwia normalne korzystanie z mieszkania,
• okna, nawiewniki, ściany zewnętrzne albo inne elementy budynku nie zapewniają wymaganej izolacyjności akustycznej,
• deweloper w prospekcie, reklamie, umowie albo korespondencji zapewniał o wysokim komforcie akustycznym, ciszy lub szczególnych zabezpieczeniach przed hałasem,
• budynek wykonano niezgodnie z projektem, pozwoleniem albo zasadami wiedzy technicznej,
• kupujący nie mógł realnie ocenić skali problemu przed nabyciem lokalu.

Jeżeli natomiast kupujący od początku wiedział, że lokal znajduje się około 150 metrów od obwodnicy, widział usytuowanie budynku i nie uzyskał od dewelopera szczególnych zapewnień co do ciszy, spór będzie trudniejszy. Deweloper może twierdzić, że uciążliwość wynika z jawnej lokalizacji, a nie z wady mieszkania.

Wiedza kupującego o wadzie a odpowiedzialność dewelopera

Zgodnie z art. 557 § 1 K.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Nie chodzi jednak o samą możliwość dowiedzenia się o problemie, lecz o rzeczywistą wiedzę o konkretnej wadzie.

To ważna różnica. Kupujący może wiedzieć, że budynek stoi niedaleko ruchliwej drogi, ale nie musi wiedzieć, że w lokalu po otwarciu okien hałas będzie całodobowy, ponadnormatywny albo że zastosowane rozwiązania techniczne nie spełniają wymagań. W ewentualnym sporze deweloper powinien wykazywać, że kupujący znał wadę, natomiast kupujący powinien wykazać samo istnienie wady oraz jej wpływ na korzystanie z mieszkania.

W orzecznictwie podkreśla się również obowiązek lojalnego informowania kontrahenta. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r., sygn. akt I ACR 640/94, wskazano na znaczenie przedstawienia drugiej stronie, niebędącej fachowcem, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy. Ta zasada może mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy deweloper znał istotne uciążliwości lokalizacji albo ograniczenia techniczne budynku, ale nie ujawnił ich w materiałach i rozmowach z nabywcą.

Zaduch, wentylacja i zapachy na klatce schodowej

Zaduch w mieszkaniu lub nieprzyjemny zapach na klatce schodowej także mogą być wadą, jeżeli mają obiektywną przyczynę techniczną. Chodzi na przykład o niewłaściwie zaprojektowaną lub wykonaną wentylację, błędne działanie nawiewników, niedrożne kanały, nieprawidłowy ciąg powietrza albo rozwiązania niezgodne z dokumentacją.

Podobny problem opisuje artykuł o tym, jakie działania podjąć, gdy deweloper nie chce naprawić wadliwej wentylacji.

Jeżeli problem dotyczy wyłącznie odczuć mieszkańca, bez potwierdzenia technicznego, roszczenie może być trudne do udowodnienia. Dlatego przed skierowaniem żądań do dewelopera warto zebrać dokumenty i zlecić weryfikację fachowcowi. Przydatne mogą być: protokół z przeglądu wentylacji, opinia rzeczoznawcy budowlanego, pomiary przepływu powietrza, dokumentacja fotograficzna, korespondencja z administracją oraz zgłoszenia innych mieszkańców.

Jeżeli problem występuje na klatce schodowej, dotyczy części wspólnych budynku. Właściciel lokalu może dochodzić odpowiednich uprawnień związanych z wadami nieruchomości wspólnej, z uwzględnieniem charakteru roszczenia i przysługującego mu udziału. Praktycznie często warto działać także przez wspólnotę mieszkaniową lub wraz z innymi właścicielami.

Jakie roszczenia można zgłosić deweloperowi?

Jeżeli wada zostanie potwierdzona, kupujący może korzystać z uprawnień z rękojmi. W praktyce najczęściej wchodzi w grę żądanie usunięcia wady, obniżenia ceny, a w określonych sytuacjach również złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Odstąpienie jest jednak najdalej idącym środkiem i co do zasady wymaga istotnej wady. Przy lokalu mieszkalnym oznacza to zwykle poważny spór, często niemożliwy do rozwiązania bez postępowania sądowego.

Oprócz rękojmi można rozważyć odpowiedzialność odszkodowawczą za nienależyte wykonanie umowy na podstawie art. 471 K.c. Może mieć ona znaczenie na przykład wtedy, gdy kupujący poniósł konkretne koszty ekspertyz, prac naprawczych, najmu zastępczego albo utracił część wartości lokalu wskutek naruszeń po stronie dewelopera. Roszczenia odszkodowawcze wymagają wykazania szkody, naruszenia umowy oraz związku przyczynowego, a ocena odpowiedzialności dewelopera uwzględnia również zasady wynikające z art. 471 K.c.

Roszczenia z rękojmi przy nieruchomościach są związane z 5-letnim okresem odpowiedzialności liczonym co do zasady od wydania lokalu. Zgodnie z art. 568 K.c. należy jednak odróżnić termin stwierdzenia wady od terminów przedawnienia roszczeń i wykonania poszczególnych uprawnień. Nie warto więc odkładać zgłoszenia, nawet jeśli wada początkowo wydaje się mało uciążliwa. Im szybciej zostanie sporządzona dokumentacja, tym łatwiej ustalić, czy problem istniał już w chwili wydania mieszkania.

Jak zgłosić wadę deweloperowi?

Zgłoszenie powinno być pisemne albo wysłane w formie pozwalającej udowodnić jego treść i datę. W piśmie warto dokładnie opisać problem, wskazać lokal, datę stwierdzenia wady, żądanie oraz termin oczekiwanej reakcji. Jeżeli istnieją już pomiary lub opinia specjalisty, należy je załączyć albo zapowiedzieć ich dosłanie.

Jeżeli wada została ujawniona przy odbiorze lokalu, znaczenie ma również procedura z ustawy deweloperskiej. Zgodnie z art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. deweloper ma zasadniczo 14 dni od podpisania protokołu na przekazanie informacji o uznaniu wad albo odmowie ich uznania wraz z uzasadnieniem. Brak odpowiedzi w tym terminie oznacza uznanie wad wpisanych do protokołu. Uznane wady powinny zostać usunięte co do zasady w terminie 30 dni od podpisania protokołu, z uwzględnieniem ustawowych zasad dotyczących przedłużenia terminu.

Jeżeli mieszkanie zostało już odebrane i przeniesiono własność, nadal można zgłaszać wady na podstawie rękojmi, o ile spełnione są warunki i terminy przewidziane w Kodeksie cywilnym. Nie należy jednak automatycznie utożsamiać terminów procedury odbiorowej z terminami rozpatrywania każdego późniejszego zgłoszenia z rękojmi.

Dobre zgłoszenie powinno unikać ogólników. Zamiast pisać wyłącznie „w mieszkaniu jest głośno”, lepiej wskazać, kiedy hałas występuje, w których pomieszczeniach, czy okna są zamknięte czy otwarte, jakie są wyniki pomiarów i jakie zapewnienia dewelopera okazały się nieprawdziwe. Przy wentylacji warto opisać objawy, takie jak brak ciągu, cofanie powietrza, zaparowane okna, zapachy lub zawilgocenie.

Czy można oddać mieszkanie deweloperowi?

W praktyce „oddanie” mieszkania oznaczałoby odstąpienie od umowy albo inne rozliczenie z deweloperem. Jest to możliwe tylko w szczególnych przypadkach. Wada musi być na tyle istotna, aby uzasadniała rezygnację z umowy. Trzeba też uwzględnić art. 560 K.c., zgodnie z którym sprzedawca może w określonych warunkach zapobiec skutkom oświadczenia o odstąpieniu od umowy przez niezwłoczne usunięcie wady bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Przy hałasie wynikającym głównie z lokalizacji szanse na skuteczne odstąpienie są ograniczone, zwłaszcza gdy położenie budynku było jawne. Inaczej można oceniać sytuację, w której lokal nie spełnia norm, deweloper wprowadzał kupującego w błąd co do komfortu akustycznego albo zastosował rozwiązania techniczne inne niż deklarowane.

W sprawie zaduchu lub wentylacji odstąpienie również będzie wyjątkiem. Najpierw zwykle należy żądać naprawy, usunięcia wad instalacji, poprawy działania wentylacji albo obniżenia ceny, jeżeli wada obniża wartość lokalu lub komfort korzystania z niego.

FAQ

Czy hałas z ulicy zawsze jest wadą mieszkania?

Nie. Hałas może być wadą, jeżeli przekracza normy, wynika z błędów technicznych albo przeczy zapewnieniom dewelopera. Jeżeli wynika wyłącznie z jawnej lokalizacji przy ruchliwej drodze, roszczenia mogą być znacznie trudniejsze.

Czy deweloper odpowiada za hałas słyszalny tylko przy otwartym oknie?

To zależy od okoliczności. Jeżeli przy zamkniętych oknach lokal spełnia wymagania techniczne, a hałas przy otwartym oknie wynika z położenia budynku, odpowiedzialność dewelopera może być ograniczona. Inaczej będzie, gdy deweloper składał konkretne zapewnienia albo doszło do naruszenia wymagań technicznych.

Jak udowodnić wadę akustyczną mieszkania?

Najlepiej zlecić pomiary akustyczne i zabezpieczyć dokumenty: umowę, prospekt informacyjny, rzuty, standard wykończenia, korespondencję i materiały reklamowe. W sądzie często konieczna jest opinia biegłego.

Czy zaduch w mieszkaniu można zgłosić z rękojmi?

Tak, jeżeli zaduch wynika z obiektywnej wady, na przykład z nieprawidłowej wentylacji, błędów projektowych albo wad wykonawczych. Samo subiektywne odczucie bez potwierdzenia technicznego może nie wystarczyć.

Ile czasu mam na zgłoszenie wad mieszkania?

Przy nieruchomości odpowiedzialność z rękojmi jest zasadniczo związana z wadami stwierdzonymi przed upływem 5 lat od wydania lokalu. Termin ten nie oznacza jednak, że każde roszczenie można zgłosić w dowolnym momencie przez pełne 5 lat bez uwzględnienia zasad art. 568 K.c. Zgłoszenia nie warto odkładać, bo szybkie zabezpieczenie dowodów zwiększa szanse na skuteczne dochodzenie roszczeń.

Czy można odstąpić od umowy z powodu hałasu?

Można to rozważać tylko przy istotnej wadzie. W praktyce konieczne będzie wykazanie, że problem poważnie ogranicza korzystanie z lokalu i nie jest jedynie znaną cechą lokalizacji. Częściej dochodzi się usunięcia wady, obniżenia ceny albo odszkodowania.

Podsumowanie

Roszczenia wobec dewelopera z powodu hałasu, zaduchu lub złej wentylacji są możliwe, ale wymagają obiektywnego wykazania wady. Najważniejsze jest ustalenie, czy problem wynika z niezgodności mieszkania z umową, normami technicznymi, dokumentacją lub zapewnieniami dewelopera, czy jedynie z cech lokalizacji znanych kupującemu przed zawarciem umowy.

W opisanej sytuacji najtrudniejsze może być dochodzenie roszczeń wyłącznie z powodu hałasu przy otwartych oknach, jeżeli położenie budynku przy obwodnicy było znane. Większe znaczenie mogą mieć natomiast dowody na ponadnormatywny hałas w lokalu, nieskuteczną izolację, błędy wentylacji albo nieprawidłowości w częściach wspólnych budynku.