Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Roszczenia wobec dewelopera ze względu na hałas

Anna Sufin • Opublikowane: 2019-08-02

Kupiłem w lutym mieszkanie od dewelopera. Po ukończeniu robót tydzień temu wprowadziłem się do mieszkania. Mieszkanie jest na ostatnim piętrze czteropiętrowego bloku, ze wszystkimi oknami eksponowanymi na wschód. Już pierwszej nocy okazało się, że w mieszkano panuje zaduch, a po otwarciu okna z obwodnicy miasta znajdującej się około 150 m od budynku dobiega całodobowy hałas generowany przez samochody ciężarowe. Okien w zasadzie nie można otwierać ani w dzień, ani w nocy. Hałas jest bardzo uciążliwy. Ponadto budynek został tak zaprojektowany, że na klatkach schodowych nie ma okien, są kratki wentylacyjne, ale i tak tam również panuje niemiły zapach. Czy w tej sytuacji mogę wystąpić z roszczeniami wobec dewelopera? Według mnie ten hałas to wada ukryta, poza tym uważam że budynek został źle zaprojektowany i stoi zbyt blisko ruchliwej drogi. Najchętniej bym mieszkanie w jakiś sposób oddał. Proszę o poradę.

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Poradę prawną oceniam bardzo dobrze. Ze względu na zawiłość problemu mam wrażenie że na początku mieliśmy trudność ze zrozumieniem się ale dzięki możliwości skorzystania z dodatkowych pytań wszystkie niejasności zostały wyjaśnione. Polecam !
Aneta
Z serwisem wspolpracowalem juz kilka razy. Tym razem mialem przyjemnosc pracowac z Panem Michalem ktory pomogl mi odrzucic przedawniony dlug. Skontaktowala sie ze mna jedna z firm windykacyjnych ktora chciala wyegzekwowac dlug z 1999 r. Pan Michal nie tylko doradzil mi w jaki sposob mam z nimi rozmawiac ale przygotowal takze pismo ktore poskutkowalo zaniechaniem przez ta firme wszystkich dzialan windykacyjnych. Cala usluga byla kompleksowa, szybka i profesjonalna. Do tego przystepna cenowo.
Paweł, 42 lata
Otrzymałam odpowiedź satysfakcjonującą, niestety, urząd, w którym toczy się sprawa, ma swoją własną interpretację na każdy dowód składany przez właścicieli przeciwko lokatorom. Generalnie wszyscy już wiemy z toku naszej sprawy, że prawo polskie broni niechcianych lokatorów, a utrudnia życie właścicielom. Prawo powinno być po stronie właściciela, jak w wielu krajach europejskich, gdzie ceni się własność prywatną.
Maria
Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista

Do sprzedaży mieszkania przez dewelopera stosujemy przepisy o rękojmi za wady fizyczne rzeczy (art. 556 i in. Kodeksu cywilnego, dalej: K.c.). Słuszne zatem chciałby Pan poszukiwać podstawy odpowiedzialności dewelopera za ewentualne wady właśnie w tych przepisach. Ponadto trzeba nadmienić, że deweloper odpowiada także za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 K.c.), ta zaś odpowiedzialność przedawnia się z upływem lat 10, podczas gdy co do zasady (o ile w umowie inaczej nie zastrzeżono) aktualnie odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady budynku wynosi lat 5.

Zgodnie z art. 5561 K.c.:

„§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W Pana przypadku narażenie na ponadprzeciętny hałas z uwagi na bliskość obwodnicy w mojej ocenie należałoby uznać za wadę rzeczy, o ile oczywiście byłby to hałas przekraczający określone przepisami normy. Narażenie na taki hałas w dzień i w nocy powodowałoby, że lokal w istocie nie nadaje się do zamieszkania, stąd nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna posiadać. Narażenie na taki hałas mogłoby z jednej strony wynikać z wadliwego położenia budynku, z drugiej – z braku odpowiedniej izolacji akustycznej. Jak Pan jednak podaje, hałas jest słyszalny dopiero po otwarciu okien, stąd raczej nie mamy do czynienia z tym drugim przypadkiem. Podaje Pan, że Pana zdaniem deweloper w ogóle nie powinien budować budynku w takim usytuowaniu. Tu jednak trzeba wskazać, że z pewnością deweloper uzyskał wszelkie niezbędne pozwolenia na rozpoczęcie budowy, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz przepisy ustawy prawo budowlane i ustawy o drogach publicznych pozwalały na takie usytuowanie budynku. To ostatnie pozwoliłoby argumentować nawet, że hałas nie jest wadą mieszkania, a tylko jego cechą.

Zgodnie z art. 557 § 1 K.c. „sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy”.

Jeżeli kupujący w chwili zawarcia umowy sprzedaży wie o wadzie nabywanej rzeczy, a mimo to decyduje się na zawarcie takiej umowy, to tym samym akceptuje fakt nabycia rzeczy wadliwej (tak np. J. Jezioro, w: Kodeks cywilny, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, s. 1047). Trzeba założyć, że wiedząc o istnieniu wady rzeczy, kupujący odpowiednio skalkulował wielkość zapłaconej przez siebie ceny (tak np. K. Haładyj, w: Kodeks cywilny, t. II, red. K. Osajda, s. 1069). Istotne jednak, że kupujący w chwili zawarcia umowy ma wiedzieć o istnieniu wady, a nie tylko mieć możliwość zauważenia wady przy dołożeniu należytej staranności. Wedle orzecznictwa i doktryny sprzedawca odpowiada za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. W art. 354 K.c. mieści się także obowiązek lojalności sprzedawcy wobec kupującego, który powinien w szczególności przejawiać się

w przedstawieniu drugiej stronie, niebędącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy (wyrok SA w Poznaniu z 26.1.1994 r., sygn. akt I ACR 640/94).

W ewentualnym postępowaniu to sprzedawca powinien wykazać, że kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

W mojej ocenie w opisanym przez Pana przypadku niestety dość łatwo byłoby dowieść (biorąc choćby pod uwagę zasady logiki i doświadczenia życiowego), że wiedział Pan o wadzie mieszkania. Zapewne miał Pan świadomość (ponadto widział odpowiednie plany), że lokal znajdował się w bliskiej odległości od obwodnicy – takie informacje należałoby uznać za powszechnie znane. Każdy rozsądnie oceniający wie, że z taką bliskością łączy się uciążliwość dotycząca hałasu. Gdyby był to hałas zdecydowanie odbiegający od przeciętnej w podobnych przypadkach (np. obwodnica nie byłaby zaopatrzona w ekrany akustyczne itp.), wtedy dopiero można by się zastanawiać, czy znał Pan stopień tego hałasu. Żeby jednak w ogóle zająć się tematem, musiałby Pan zwrócić się o sporządzenie opinii do biegłego akustyka. Jednak i w takim wypadku nie gwarantuję, że sąd uznałby, że takie narażenie na hałas stanowi wadę ukrytą, za którą odpowiada deweloper.

Nadmieniam, że w powszechnie dostępnych rejestrach nie znalazłam orzeczenia, w którym stan faktyczny byłby podobny do opisanej przez Pana sytuacji – śmiem twierdzić, że jest tak dlatego, iż niewiele było podobnych spraw. Wiele jest natomiast dostępnych orzeczeń dotyczących roszczeń od zarządcy drogi, który nie zapewnił odpowiedniej ochrony przed hałasem.

Gdyby jednak zostały złamane przepisy powszechnie obowiązującego prawa, dotyczące usytuowania budynku, wtedy sprawa wyglądałaby inaczej – można by wtedy rozważać odpowiedzialność odszkodowawczą dewelopera, większa byłaby szansa, iż nie zostanie dowiedzione, że wiedział Pan o uciążliwym położeniu mieszkania.

W odniesieniu do drugiej kwestii – oczywiście ta również kwalifikuje się jako wada mieszkania, o ile zaduch w mieszkaniu jest wynikiem błędów w sztuce budowlanej (wtedy w istocie wadą będą te błędy, które powodują skutek w postaci zaduchu). Jeśli nie, nie zdoła Pan dowieść istnienia wady. Zaduch może być bowiem kwestią indywidualnego odczuwania, a kupując mieszkanie na poddaszu, należy liczyć się z tego typu jego cechami. Podobnież na klatce schodowej (jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej także może Pan dochodzić roszczeń z tytułu wad tej części budynku). Jeśli fachowiec w dziedzinie budownictwa (np. w opinii sporządzonej na Pana zlecenie) wykazałby, że duszność jest wynikiem niewłaściwego wykonania klatki (np. za małe otwory wentylacyjne, wady w ciągu wentylacyjnym), mógłby Pan dochodzić roszczeń z rękojmi. Brak posiłkowania się opinią biegłego i tu w mojej ocenie spowoduje niemożność wykazania wad.

Podsumowując, nie widzę dużych szans na dochodzenie roszczeń od dewelopera z tytułu uciążliwego hałasu, roszczenia z tytułu „zaduchu” mogłyby być dochodzone dopiero po poczynionych ustaleniach co do złego wykonania/zaprojektowania budynku.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »