Wadliwa wentylacja w mieszkaniu od dewelopera

Wadliwa wentylacja jako wada fizyczna lokalu

Opisany problem nie jest drobną niedogodnością estetyczną. Cofanie zapachów z innych mieszkań, brak prawidłowego ciągu, nieskuteczna wentylacja lub pojawienie się dymu po montażu wywietrzników mogą oznaczać, że lokal albo instalacja obsługująca budynek nie nadają się do normalnego i bezpiecznego korzystania. W takiej sytuacji podstawą roszczeń wobec sprzedawcy mogą być przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, w szczególności art. 556 i następne K.c.

Wada fizyczna polega między innymi na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W przypadku mieszkania może to dotyczyć zarówno samego lokalu, jak i takich rozwiązań technicznych, które wpływają na możliwość prawidłowego korzystania z lokalu. Jeżeli wentylacja nie spełnia wymaganych parametrów, a problem istniał od początku albo wynika z projektu, wykonawstwa lub sposobu doprowadzenia instalacji, deweloper nie powinien ograniczać się do pozornych działań.

Trzeba jednak ustalić, czego dokładnie dotyczy wada. Inaczej formułuje się żądania, gdy wadliwy jest element znajdujący się wyłącznie w lokalu, a inaczej, gdy problem dotyczy kanałów wentylacyjnych, kominów, nasad, pionów lub innych części nieruchomości wspólnej. W praktyce często potrzebna jest opinia kominiarska, opinia rzeczoznawcy budowlanego albo protokół z kontroli.

Jakie roszczenia można skierować do dewelopera?

Podstawowym żądaniem w takiej sprawie jest usunięcie wady, czyli doprowadzenie wentylacji do stanu zgodnego z umową, przepisami techniczno-budowlanymi i zasadami prawidłowej eksploatacji budynku. Sam montaż najtańszych wywietrzników nie kończy sprawy, jeżeli po tej czynności wada nadal istnieje albo pojawił się nowy problem, na przykład przedostawanie się dymu do mieszkania. Przy wadach dotyczących elementów budynku podstawę roszczeń wobec sprzedawcy lub dewelopera może stanowić rękojmia za wady budynku, przy czym zawsze trzeba ustalić właściwy reżim prawny dla konkretnej umowy.

W piśmie do dewelopera warto wskazać konkretnie: kiedy wada została zauważona, kiedy była zgłaszana, jakie działania podjęto, jakie są skutki dla korzystania z mieszkania, jakie dokumenty potwierdzają problem oraz czego Pan żąda. Żądanie powinno być precyzyjne, na przykład: wykonanie skutecznej naprawy zgodnej z zaleceniami kominiarza, przedstawienie projektu rozwiązania, usunięcie przyczyny cofania powietrza i zapachów, a nie tylko montaż przypadkowych elementów.

Jeżeli deweloper nie usuwa wady w rozsądnym terminie albo wykonuje działania nieskuteczne, można rozważyć dalsze roszczenia z rękojmi, w tym obniżenie ceny sprzedaży. W określonych przypadkach możliwe jest także dochodzenie odszkodowania, na przykład za poniesione koszty ekspertyz, konieczne prace naprawcze, szkody w lokalu lub inne wykazane straty pozostające w normalnym związku z wadą.

Odstąpienie od umowy sprzedaży mieszkania jest w praktyce rozwiązaniem wyjątkowym i zależy od skali wady oraz jej znaczenia. Przy wadach instalacyjnych zwykle najpierw dąży się do skutecznej naprawy, obniżenia ceny albo zwrotu kosztów doprowadzenia lokalu do prawidłowego stanu.

Terminy rękojmi przy mieszkaniu od dewelopera

Przy nieruchomości sprzedawca odpowiada z rękojmi, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli lokal został wydany w 2021 r., pięcioletni termin może mieć kluczowe znaczenie i wymaga pilnego sprawdzenia w dokumentach: protokole odbioru, akcie notarialnym, protokole przekazania lokalu oraz korespondencji z deweloperem.

Ważne jest nie tylko samo istnienie wady, lecz także możliwość wykazania, że problem był zgłaszany wcześniej. Dlatego należy uporządkować korespondencję e-mail, pisma, zgłoszenia w systemie dewelopera, protokoły wizyt, zdjęcia, nagrania, notatki z rozmów i dokumenty od wspólnoty. Jeżeli były ustne zgłoszenia, warto je teraz potwierdzić pisemnie, opisując daty i przebieg wcześniejszych interwencji.

Nie należy opierać się wyłącznie na rozmowach telefonicznych z kierownikiem budowy, administratorem lub przedstawicielem dewelopera. W sporze cywilnym liczy się to, co można udowodnić. Zgodnie z art. 6 K.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa zasadniczo na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne, a w procesie cywilnym znaczenie ma również aktywność dowodowa stron.

Czy można żądać obniżenia czynszu za wadliwą wentylację?

Jeżeli jest Pan właścicielem lokalu, nie płaci Pan czynszu za korzystanie z mieszkania w znaczeniu prawnym właściwym dla najmu. Czynsz płaci najemca właścicielowi rzeczy. Właściciel lokalu ponosi natomiast opłaty i zaliczki związane z utrzymaniem nieruchomości, zarządem nieruchomością wspólną, mediami, funduszem remontowym albo kosztami wspólnoty mieszkaniowej.

Z tego powodu żądanie „obniżenia czynszu” za wszystkie miesiące występowania problemu jest co do zasady niewłaściwie nazwane. Nie oznacza to jednak, że właściciel pozostaje bez ochrony. W zależności od okoliczności można rozważyć żądanie obniżenia ceny sprzedaży mieszkania, odszkodowania, zwrotu kosztów ekspertyz, zwrotu kosztów naprawy wykonanej zastępczo albo innych roszczeń związanych z nienależytym wykonaniem umowy.

Co do zasady same zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną trzeba nadal regulować, dopóki wynikają z uchwał wspólnoty albo rozliczeń wspólnoty. Spór z deweloperem nie powinien automatycznie prowadzić do zaprzestania płatności wobec wspólnoty, bo może to wygenerować odsetki i dodatkowy konflikt.

Rola wspólnoty mieszkaniowej

Wentylacja w budynku wielolokalowym często wiąże się z częściami wspólnymi. Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Kanały, kominy, piony, nasady kominowe lub elementy obsługujące więcej niż jeden lokal mogą więc należeć do zakresu odpowiedzialności wspólnoty za bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Nie wyklucza to odpowiedzialności dewelopera. Jeżeli wada wynika z nieprawidłowego projektu lub wykonania budynku, wspólnota może mieć interes w dochodzeniu roszczeń dotyczących części wspólnych. Właściciel lokalu może natomiast dochodzić swoich roszczeń z umowy sprzedaży, zwłaszcza gdy wada wpływa bezpośrednio na korzystanie z jego mieszkania.

W praktyce warto działać dwutorowo: pisemnie żądać od wspólnoty udostępnienia protokołów, korespondencji i dokumentacji technicznej, a jednocześnie kierować formalne roszczenia do dewelopera. Jeżeli wspólnota twierdzi, że nie ma protokołu kominiarskiego, należy poprosić o pisemne potwierdzenie tej informacji oraz o wskazanie, kto zlecał kontrolę i komu kominiarz przekazał ustalenia.

Warto też sprawdzić akt notarialny, sposób zarządu nieruchomością wspólną i to, czy administratorem albo zarządcą nie jest podmiot powiązany z deweloperem. Nie przesądza to automatycznie o naruszeniach, ale może mieć znaczenie przy ocenie, czy wspólnota realnie dochodzi swoich praw.

Jakie dowody zebrać?

Najważniejsze są dokumenty techniczne i dowody potwierdzające, że wada jest rzeczywista, powtarzalna i wpływa na korzystanie z lokalu. W pierwszej kolejności warto zebrać protokół odbioru lokalu, zgłoszenia usterek, odpowiedzi dewelopera, korespondencję ze wspólnotą, protokoły kominiarskie, zalecenia pokontrolne, zdjęcia zamontowanych elementów i opis sytuacji po ich montażu.

Jeżeli problem polega na cofaniu zapachów, dymu lub braku ciągu, bardzo pomocna może być aktualna opinia kominiarska albo opinia rzeczoznawcy budowlanego. W sprawie sądowej sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego, ale prywatna ekspertyza bywa potrzebna już wcześniej, aby sformułować żądanie i wykazać deweloperowi, że problem nie jest subiektywnym odczuciem mieszkańca.

W piśmie do dewelopera warto załączyć kopie dokumentów, a oryginały zachować. Jeżeli wysyła Pan pismo tradycyjnie, dobrze jest korzystać z listu poleconego za potwierdzeniem nadania albo doręczenia. Jeżeli kontakt odbywa się mailowo, należy zachować pełne nagłówki wiadomości, załączniki i potwierdzenia wysłania.

Co powinno zawierać pismo do dewelopera?

Pismo powinno być rzeczowe i stanowcze. Należy wskazać dane lokalu, datę zakupu i wydania mieszkania, historię zgłoszeń, opis aktualnego problemu, skutki dla użytkowania lokalu oraz dowody. Następnie trzeba sformułować żądanie, na przykład skuteczne usunięcie wady w wyznaczonym terminie, przedstawienie harmonogramu prac oraz pisemne potwierdzenie, jakie czynności zostaną wykonane.

Warto dodać, że dotychczasowe działania nie doprowadziły do usunięcia wady, a montaż wywietrzników spowodował lub ujawnił kolejny problem w postaci przedostawania się dymu. Jeżeli kominiarz zalecił cztery wywietrzniki, a w razie braku poprawy podwyższenie kominów, należy przytoczyć to zalecenie i zażądać, aby deweloper odniósł się do niego na piśmie.

Jeżeli deweloper odmówi albo będzie zwlekał, kolejnym krokiem może być wezwanie przedsądowe, zlecenie niezależnej ekspertyzy, zawiadomienie właściwych organów albo pozew. W niektórych sytuacjach możliwe jest również wykonanie zastępcze naprawy i dochodzenie zwrotu kosztów, ale przed takim krokiem warto skonsultować dokumenty, aby nie narazić się na zarzut nieuzasadnionych albo nadmiernych wydatków.

Kiedy zawiadomić nadzór budowlany lub inne instytucje?

Jeżeli problem z wentylacją może wpływać na bezpieczeństwo użytkowania budynku, właściwym adresatem zawiadomienia może być powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Organ może podjąć czynności w zakresie stanu technicznego obiektu, sposobu jego użytkowania i obowiązków właściciela lub zarządcy budynku.

W zależności od okoliczności można też rozważyć zawiadomienie Państwowej Inspekcji Sanitarnej, szczególnie gdy problem dotyczy warunków higienicznych, uciążliwych zapachów lub jakości powietrza w lokalu. Jeżeli pojawia się dym, ryzyko pożarowe albo podejrzenie zagrożenia dla życia i zdrowia, uzasadniony może być kontakt z Państwową Strażą Pożarną. W sytuacjach nagłych należy reagować niezwłocznie i nie ograniczać się do korespondencji z deweloperem.

Zawiadomienie organów nie zastępuje roszczeń cywilnych wobec dewelopera, ale może pomóc w ustaleniu stanu technicznego budynku i wymuszeniu działań po stronie właścicieli, zarządcy lub wspólnoty. Protokoły i decyzje administracyjne mogą później mieć znaczenie dowodowe w sporze cywilnym.

Jak przekonać dewelopera do skutecznej naprawy?

Najskuteczniejszym argumentem zwykle nie jest sama prośba, lecz dobrze udokumentowane i prawidłowo sformułowane roszczenie. Deweloper powinien otrzymać pismo, z którego wynika, że wada jest potwierdzona, termin rękojmi jest pilnowany, a właściciel jest gotowy dochodzić roszczeń również przed sądem albo przy udziale właściwych organów.

W piśmie można zapowiedzieć, że w razie braku skutecznej reakcji zleci Pan niezależną ekspertyzę, będzie dochodził kosztów jej sporządzenia oraz rozważy roszczenie o obniżenie ceny albo odszkodowanie. Jeżeli problem dotyczy części wspólnych, warto dążyć do tego, aby podobne stanowisko zajęła wspólnota mieszkaniowa lub grupa właścicieli lokali.

Nie należy natomiast akceptować rozwiązań prowizorycznych bez pisemnego potwierdzenia, że usuwają one przyczynę wady. Jeżeli po montażu wywietrzników w mieszkaniu czuć dym, należy zgłosić to jako dalszą wadę lub nieskuteczną naprawę, a nie jako zakończenie reklamacji.

FAQ

Czy wadliwa wentylacja w nowym mieszkaniu jest podstawą reklamacji?

Tak, jeżeli wentylacja nie działa prawidłowo, powoduje cofanie zapachów, dymu albo nie zapewnia wymaganej wymiany powietrza. Może to być wada fizyczna lokalu lub wada części wspólnej budynku.

Czy muszę mieć protokół kominiarski?

Nie zawsze jest to formalny warunek zgłoszenia roszczeń, ale w praktyce protokół albo opinia kominiarska bardzo wzmacnia sprawę. Bez dowodu technicznego deweloperowi łatwiej twierdzić, że problem nie istnieje albo wynika z eksploatacji lokalu.

Czy mogę żądać obniżenia czynszu?

Jeżeli jest Pan właścicielem mieszkania, nie płaci Pan czynszu za korzystanie z własnego lokalu. Można natomiast rozważyć żądanie obniżenia ceny sprzedaży, odszkodowania albo zwrotu kosztów poniesionych w związku z wadą.

Czy wspólnota mieszkaniowa musi działać w takiej sprawie?

Jeżeli wada dotyczy części wspólnych, wspólnota powinna podejmować działania związane z utrzymaniem nieruchomości i dokumentacją techniczną. Nie zawsze oznacza to jednak, że wspólnota zastąpi indywidualne roszczenia właściciela wobec dewelopera.

Co zrobić, gdy deweloper wykonuje pozorne naprawy?

Należy pisemnie wskazać, że wada nie została usunięta, opisać aktualne objawy i zażądać skutecznej naprawy w konkretnym terminie. Warto dołączyć opinię specjalisty i zapowiedzieć dalsze kroki, w tym roszczenie o obniżenie ceny, odszkodowanie albo postępowanie sądowe.

Podsumowanie

Przy wadliwej wentylacji w mieszkaniu od dewelopera najważniejsze jest szybkie zebranie dowodów i formalne zgłoszenie roszczeń. Nie wystarczy ustna rozmowa z kierownikiem budowy ani kolejne nieskuteczne wizyty serwisowe. Jeżeli wada trwa od początku, a działania dewelopera nie przynoszą poprawy, należy przejść na pisemny tryb dochodzenia praw.

Właściciel nie żąda obniżenia czynszu za własne mieszkanie, lecz może domagać się skutecznej naprawy, obniżenia ceny, odszkodowania lub zwrotu uzasadnionych kosztów. Równolegle warto ustalić, czy problem dotyczy części wspólnych i czy wspólnota powinna wystąpić wobec dewelopera albo podjąć własne czynności techniczne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. - o własności lokali, Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388