Zadatek
Kwota wręczana przy zawarciu umowy. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku przez stronę dającą zadatek, druga zatrzymuje go; jeśli przez drugą — zwraca dwukrotnie. art. 394 K.c.
Zadatek (art. 394 K.c.) to suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy, która pełni funkcję zabezpieczającą i dyscyplinującą. W razie niewykonania umowy przez stronę, która zadatek dała — druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, bez potrzeby wykazywania szkody. Jeśli umowy nie wykona strona, która zadatek otrzymała — strona, która go dała, może odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Uprawnienia te przysługują zamiast odszkodowania na zasadach ogólnych — można żądać albo zadatku, albo odszkodowania, nie obu jednocześnie. Przy prawidłowym wykonaniu zadatek zalicza się na poczet świadczenia. Gdy umowa zostaje rozwiązana, gdy jej niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie — zadatek podlega zwrotowi. Odróżnia to zadatek od zaliczki, która przy niewykonaniu umowy zawsze podlega zwrotowi, bez dodatkowych konsekwencji.
PrzykładAnna Nowak zawarła w marcu 2026 r. umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w Gdańsku za cenę 620 000 zł. Przy podpisaniu umowy wpłaciła sprzedającemu, Robertowi Wiśniewskiemu, zadatek w wysokości 62 000 zł (10% ceny). Strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do 30 czerwca 2026 r. W maju 2026 r. Anna utraciła zdolność kredytową wskutek zmiany zatrudnienia i poinformowała Roberta, że nie przystąpi do umowy przyrzeczonej. Robert — nie wzywając jej do dodatkowego wyznaczenia terminu, bo art. 394 K.c. tego nie wymaga — złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy i zatrzymał 62 000 zł zadatku, bez konieczności wykazywania jakiejkolwiek szkody. Gdyby sytuacja była odwrotna i to Robert zdecydował się sprzedać mieszkanie innemu kupującemu przed 30 czerwca 2026 r., Anna mogłaby odstąpić od umowy i żądać zwrotu 124 000 zł (dwukrotności zadatku). Anna rozważała alternatywnie dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, lecz wymagałoby to udowodnienia szkody i jej wysokości — skoro zadatek oferował prostszą ścieżkę (dla Roberta), strony z góry wybrały tę formę zabezpieczenia. Kwota zadatku nie zalicza się na poczet żadnego świadczenia, gdyż do wykonania umowy nie doszło.
