Immisje

Oddziaływania pochodzące z sąsiedniej nieruchomości (hałas, zapach, dym, drgania). Niedopuszczalne, jeśli zakłócają korzystanie ponad przeciętną miarę. art. 144 K.c.

Immisje to oddziaływania pośrednie — hałas, wibracje, zapachy, dym, pyły, światło, promieniowanie — przenikające z jednej nieruchomości na sąsiednią wskutek działalności prowadzonej na nieruchomości wyjściowej. Odróżnia się je od immisji bezpośrednich (fizyczne wtargnięcie substancji przez granicę), które są zakazane bezwzględnie. Kryterium dopuszczalności to przeciętna miara wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych — to samo oddziaływanie może być dozwolone w strefie przemysłowej, a niedopuszczalne w dzielnicy mieszkaniowej. Właściciel zakłócający ponad tę miarę naraża się na roszczenie negatoryjne (żądanie zaprzestania lub przywrócenia stanu zgodnego z prawem) z art. 222 § 2 K.c., a jeśli wyrządza szkodę — również na odpowiedzialność odszkodowawczą. Sąd przy ocenie bierze pod uwagę m.in. porę doby, częstotliwość i natężenie oddziaływania.

PrzykładTomasz Wrona otworzył w 2023 r. warsztat blacharski na parterze kamienicy przy ul. Lipowej 4 w Krakowie. Codziennie od godz. 7:00 do 22:00, a nierzadko i po tej godzinie, używa szlifierki kątowej i prostownicy karoserii, emitując hałas przekraczający 85 dB mierzone w mieszkaniu Anny Solskiej na pierwszym piętrze. Solska przez dwa miesiące dokumentuje sytuację: wykonuje nagrania ze wskazaniem daty i godziny, zleca uprawnionemu akustykowi pomiar hałasu — ekspert stwierdza przekroczenie dopuszczalnej normy o 22 dB. Solska wysyła Wronie pisemne wezwanie do zaprzestania naruszeń, wyznaczając mu 14-dniowy termin. Wrona ignoruje pismo. Solska wnosi powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 K.c. w zw. z art. 144 K.c., żądając nakazania zaniechania używania urządzeń mechanicznych po godz. 18:00 i przed godz. 8:00 oraz zapłaty 8 000 zł odszkodowania za uszczerbek na zdrowiu (zaświadczenie lekarskie o nerwicy). Sąd rejonowy po przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego akustyka wydaje wyrok uwzględniający powództwo w całości, stwierdzając, że immisje przekraczają przeciętną miarę wynikającą z mieszkaniowego przeznaczenia budynku i stosunków miejscowych. Wrona, pod rygorem grzywny, ma obowiązek ograniczyć pracę maszyn do wskazanych godzin.

Zobacz też: własność · roszczenie negatoryjne